В этом году массового вывода новых проектов не было, хотя по сравнению с прошлым годом количество дебютов за первое полугодие увеличилось в полтора раза. Вышедшие проекты представлены в разных ценовых и типовых сегментах, но весьма активно выводятся проекты в нижнем ценовом сегменте, пополнение верхнего и среднего сегментов идет вяло.
Знакомые все лица
На рынке загородной недвижимости сегодня заявлять что-то новое рискуют в основном компании, которые уже имеют опыт реализации проектов. Компания «АйДаДом» вывела на рынок два новых проекта: «Волны и сосны» в Удальцове (320 наделов) и «Павловский посад» в Марьине (Гатчинский район).
«Ладожский пляж» выведен на рынок в мае 2015 года в Пятиречье (Приозерский район) компанией «Вьюн спрингс», которая реализует еще несколько проектов в том же районе. Участки от 6 до 20 соток предлагаются по ценам от 660 тыс. до 5 млн руб.
Запущены новые очереди в проектах Green Hills, «Березовка», «Тавры», «Иннола парк», «Горки Лэнд», «Кавголовское озеро».
Регулярно выводятся на рынок новые очереди таунхаусов. В рамках проекта «Александровский» нарастили предложение на 45 секций. Теперь там стало 122 таунхауса. Вторую очередь вывели в продажу в проекте «Колтуши» (14 секций). В «Петровской мельнице» постоянно пополняют предложение таунхаусов. В первом квартале 2015 года добавили еще 10 секций, во втором заложили два блока таунхаусов (на 12 секций). В нижнем ценовом сегменте вышел новый проект «Сиверская радуга», его реализует ДНП «Рыбицы» совместно с УК «Юго-запад».Здесь предлагается 116 весьма небольших секций от 45 до 65 кв. м по цене 1,3–2 млн руб. Таунхаусы стали предлагать несколько комплексов, в которых изначально строительство сблокированных домов не предполагалось: «Новое Сойкино», «Арли» и «Покровская горка».
«Новичков», которые до сих пор не были представлены на рынке, в принципе немного. Это проект «Соржа» в Колтушах, «Савоя» в Касимове и «Екатерининское» в Оликах.
Почти во всех указанных проектах есть продажи. В Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН) отмечают, что такова особенность сегмента: свежее предложение пользуется повышенным интересом покупателей. Он подогревается и активной рекламой на первом этапе продаж. Гораздо важнее, как сложится судьба проекта в дальнейшем, ведь сохранить темп реализации удается не всегда, и, по оценкам девелоперов, более половины заявленных поселков сегодня стоят без продаж. В некоторых проектах продажи идут активно. Лучшей рекламой на сегодня является «сарафанное радио», а успех проекта больше зависит от качества управленческих и маркетинговых решений девелопера, чем от характеристик участка и даже его локации.
Интересно, что пополнение предложения за счет «разморозки» ранее приостановленных проектов в 2015 году оказалось вполне сравнимо с выходом новых. В последнее время вернулись на рынок проекты «Малинки», «Графская пристань», «Красная поляна», «Озеро Комсомольское» (до приостановки здесь продавали только дома, теперь предлагают и участки), «Белоярское».
Естественная «убыль» проектов тоже идет, как отмечают в БАРН. За шесть месяцев до конца распроданы проекты «Белый остров», «Малая Малиновка», «Соловьево», «Надозерье», «Генетика» «Терра-Ленинское», «Юкки-сити», «Покровская горка». Заморожена реализация проектов «Кокосы», «Усадьба Калевала», «Семь ручьев», «Налимово», «Усадьба Охта-парк». А проекты «Тихий остров» и «Зеленый квартал» сняты с реализации и продаются оптом.
Спрос стабильный
Девелоперы оценивают уровень спроса как «стабильно низкий» — он практически не изменился с прошлого года. Ни подъемов, ни спадов на рынке не наблюдается, даже сезонный фактор сегодня не играет роли.
Наибольшее постоянство демонстрирует элитный сегмент. За полгода, по данным Knight Frank SPb, петербургские девелоперы сумели продать 14 домов в элитных коттеджных поселках. Эти цифры мало отличаются от данных за три последних сезона: за аналогичный период 2012 года застройщики реализовали 11 коттеджей, в 2013-м и 2014-м — по 15. Даже в нестабильное время покупатель элитной загородной недвижимости предпочитает инвестировать в недвижимость, например в интересный проект с эксклюзивными характеристиками и интересной концепцией. При наличии стабильного спроса цены в элитном сегменте практически не изменились: он наименее подвержен колебаниям рынка. Но эксперты говорят о «дефиците премиального загородного жилья»: объем предложения сокращается; Застройщики не хотят рисковать, и на рынок выходит не больше одного поселка за полугодие.
По мнению экспертов, экономсегмент пользуется наименьшей популярностью. В нем сейчас немного предложений жилья высокой степени готовности. В предложении преобладают участки без подряда (около 320 поселков). Такие покупки в период нестабильности совершаются с большой осторожностью. «Боюсь, что сейчас число сомнительных предложений участков на загородном рынке будет увеличиваться. Эта тенденция уже просматривается. Под сомнительными я подразумеваю предложения неоднозначных договоров, по которым застройщик не берет на себя внятных обязательство по подведению коммуникаций, а фактически перекладывает эти заботы на покупателей», — говорит Елена Абдал, исполнительный директор «Сигмакс Девелопмент».
Интересная тенденция наблюдается в бизнес-классе, где активизировался круг покупателей, подбирающих дома для постоянного проживания. Основное требование к этому виду загородной недвижимости — близость к городу (время в пути) и социальной инфраструктуре. Популярностью пользуются предложения как на севере — во Всеволожском районе, так и на юге: в Пушкине, Павловске, Петергофе. Так что, по мнению Алексея Баринова, коммерческого директора «АйДаДом», перспективные ниши на рынке есть, и этот год уже показал их востребованность. Например, проект с готовыми домовладениями, сочетающий среднюю цену и приемлемое качество, может «выстрелить» как раз на фоне спада.
В прогнозах на конец года застройщики очень осторожны. Каких-то значимых изменений в предложении на рынке загородной недвижимости ожидать не приходится. Сентябрь — оптимальный месяц для вывода проектов, поэтому новые проекты застройщики уже анонсировали. Дальше — подготовка к зиме: активное повышение качества проектов, максимум работ по транспортной, инженерной и социальной инфраструктуре поселков, которые необходимо провести до первого снега. Так что до следующего сезона громких новостей и эффектных новых проектов не будет, а стабильность рынка останется неизменной.
