Что предпочтительнее для человека, намеренного обзавестись своим домом за городом: потратить всю имеющуюся сумму на покупку земли, отложив строительство до лучших времен, когда новые накопления позволят возвести коробку, а еще через пару лет оплатить отделку и покупку техники и мебели? Или же постараться уложиться в жесткие рамки, разделив имеющуюся сумму между землей и стройкой?
Конечно, лучше как можно скорее построить дом и поселиться в нем. Возможно, он будет несколько отличаться от предела мечтаний, но ваша семья с удовольствием проведет в нем выходные уже следующим летом, а не когда-нибудь в отдаленном будущем. До минимума снижать требования, отказываясь от столь желанного леса или водоема рядом (в случае дачи) либо удобного проезда, — не стоит. Следует выбрать участок, на котором, при росте карьеры и российской экономики, вы со временем сможете построить «дом мечты» или добавить к «кризисной» постройке новые площади и этажи. А при неблагоприятном развитии событий — продать готовое домовладение не без выгоды.
Итак, речь о ликвидной и весьма комфортной постройке.
Экономить можно на всех этапах подготовки строительства и самого процесса, но, по мнению частных домовладельцев и профессионалов рынка, особенно тщательно необходимо проработать ранние этапы (выбор участка, инженерию, проект).
Не надо быть специалистом рынка недвижимости, чтобы увидеть, что небольшая квартира в доме высокого класса продается быстрее и дороже, чем просторная и качественно отделанная — но в окраинной многоэтажке, где преобладают «однушки» и студии. За городом картина похожая: невысокой себестоимости домик на маленьком участке в высококлассном поселке привлекательнее просторного и красивого дома в садоводстве.
Чаще всего приходится слышать, что покупка дешевого участка чревата увеличением затрат на строительство: укреплением фундамента при неустойчивых грунтах или дополнительными бетонными работами при перепаде высот. Про окружение как фактор влияния на ликвидность и стоимость обычно вспоминают лишь при обсуждении дорогих объектов, класса «бизнес» и выше. Тем не менее местоположение участка может непоправимо понизить класс и продажную цену дома.
Большой проблемой также может стать просторный каменный коттедж, построенный в расчете на отопление магистральным газом, если газ не подвели и приходится на ходу пристраивать емкость для сжиженного газа или дизельного топлива. Рационально начинать проектирование, когда вопросы энергообеспечения решены.
Многие экономят на проекте, выбирая типовой. Плюс в том, что в нем учтены стандартные размеры материалов, оптимальные технические и архитектурные решения. Кроме того, доработку под требования заказчика может бесплатно выполнить компания-подрядчик. Хуже, если комбинацию из нескольких типовых проектов поручают самодеятельной бригаде, подгоняющей узлы прямо на площадке.
Идеальных строителей не бывает, но все же компании, которая работает пять–десять лет, репутация намного дороже, чем экономия на исправлении ошибок и недочетов.
Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера»
Весной я строил дом для родителей: каркасная технология, 120 кв. м, теплый контур обошелся в 2,3 млн руб. Теперь могу сказать, что это было не вполне рационально: даже мне, специалисту-строителю, удобнее и проще было бы поручить подряд опытным специалистам, добавив около 20% средств. Неспециалисту и вовсе придется дневать и ночевать на стройке, возить недостающие элементы и расходные материалы, вникать в тонкости технологий — это потери на основной работе, на поездках...
Наша компания давно на рынке, и, поверьте, нам важно разрешить все спорные моменты к удовольствию заказчика. Мы ни в коем случае не хотим обмануть доверие клиента: по его рекомендации, глядя на его дом, к нам придут другие.
Один из способов «вписать» стоимость стройки в установленные лимиты — обратиться в две строительные компании с просьбой рассчитать смету по максимально конкретизированному заданию и сумме, которую вы планируете потратить, а затем выбрать лучшее предложение.
Специализированная строительная компания профессионально организует логистику доставки материалов, закупит стройматериалы дешевле, чем частник. К тому же исключены неприятности с ФМС, поскольку работники привлекаются законно, — это тоже сохранит время и нервы.
Экономить, просто сокращая площадь будущего дома, надо осознанно: стоимость домов 120 и 140 кв. м различается минимально. На разнице в стоимости стеновых материалов можно выгадать больше.
При необходимости стройку можно остановить, но момент остановки просчитать заранее. Многие торопятся ввязаться в процесс, стараются сэкономить на проектировании и расчете сметы. Если вы знаете, что денег достаточно, например, на фундамент и стены, к моменту начала работ с кровлей у вас непременно будет нужная сумма. Когда человек ставит цель построить дом для своей семьи, у него все отлично складывается!
Стоимость строительных работ в компании «Мера» в 2015 году не увеличилась, и такой возможностью надо пользоваться. Кроме того, сейчас, когда «высокий сезон» на стройплощадках закончился, можно получить скидки — ведь многие этапы строительства допустимы и в зимнее время без ущерба для качества.
Зимой можно строить! Поставщики материалов до весны зафиксировали цены, в том числе на клееный брус и кирпич.
Сергей Барышев, генеральный директор компании «Петростройсервис»
Редко кто начинает строительство дома, не имея хотя бы 70% необходимых денег. Конечно, можно и остановить стройку, но лучше все же изначально выбрать проект и материалы в рамках финансовых возможностей. В зависимости от стенового материала стоимость возведения «коробки» может отличаться значительно. Каркасные дома обходятся от 15 тыс. руб. за квадратный метр, газобетонные — от 20 тыс. руб., кирпичные — от 25 тыс. руб. за «квадрат». Но в каркасном доме дешевле и другие этапы строительства — отделка и разведение коммуникаций по дому. Разница составит дополнительные 6–7 тыс. руб. на квадратный метр.
Разделение строительства дома на этапы лучше просчитывать сразу; у нас есть примеры, когда изначально было решено, что террасы будут строиться через 2–3 года после дома. Заказчик, который очень четко ставит задачу: дом по такой-то стоимости в течение такого-то срока, — это идеальный заказчик. Мы тратим много времени и сил на начальном этапе, при разработке проекта, зато затем строим быстро: полтора месяца на проект и сметы, а потом за три месяца отличный каркасно-панельный дом.
В нашей компании «Петростройсервис» уже несколько лет выполняется бесплатная доработка типового проекта для заказчика или индивидуальное проектирование дома и вспомогательных построек. Подгонять типовой проект на месте, по ходу дела всегда дорого, долго и плохо. Не стоит начинать проектирование до полной определенности с отоплением: ведь если сделаны расчеты под газовый котел, а газ вовремя не подвели, придется менять проект и оборудование для электроотопления.
В нынешней ситуации неплохой вариант экономии — замена импортных материалов отечественными. Российский фасадный кирпич и черепица неплохого качества, а разница в цене — больше чем в два раза. В отделке фасадов широкие возможности для маневра, в отличие от инженерных систем. Хотя, например, покупка чешского газового котла вместо немецкого обойдется дешевле процентов на сорок. Я думаю, лучше экономить на том, что проще потом заменить: на кровле, отделке.
Сейчас мы видим сокращение примерно на 30% числа заказчиков домов среднего ценового сегмента, за 3–5 млн руб. Это дома примерно 120 кв. м под ключ. В нашей компании заказчики домов стоимостью 10–15 млн руб. финансируют работы по графику, без неожиданных пауз и урезания смет.
Лилия Альхова, руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Токкари-Лэнд»
В текущей ситуации рынок загородной недвижимости предлагает немало возможностей воплотить в жизнь желание жить в приятном окружении, на природе, но с привычным городскому жителю комфортом. При этом по цене двухкомнатной квартиры в городе можно выбрать, например, таунхаус — и он будет вдвое просторнее, не говоря о том, что к нему прилагается земельный участок 2–4 сотки. Такое жилье отлично подходит молодым семьям с детьми, которые ценят свежий воздух, безопасность закрытого от посторонних поселка, дополнительную жилую площадь и невысокие эксплуатационные расходы. Жители нашего поселка «Токкари-Лэнд» говорят, что для них определяющими в выборе были: приемлемый размер коммунальных платежей, отсутствие проблем с парковкой, центральные коммуникации. Участка 2–3 сотки хватает для организации любимых видов досуга за городом, а обустраивать такой надел и ухаживать за ним просто.
Определенный выигрыш в цене дает выбор участка на землях для дачного строительства вместо ИЖС. Это позволит сэкономить 30% затрат или больше. Если позднее поселок будет включен в границы населенного пункта и категория земли изменится, домовладение автоматически станет более ликвидным и дорогим.
Для постоянной жизни выбирать дом или таунхаус в более удаленной от города локации, по-моему, нелогично: это может заметно осложнить жизнь впоследствии. Поэтому лучше покупать жилье в поселке с высокой транспортной доступностью и недалеко от населенных пунктов, где есть вся необходимая социальная инфраструктура. Также нельзя пренебрегать возможностью подключения к магистральному газоснабжению. Эти затраты окупаются очень быстро, в течение нескольких лет, если сравнивать с затратами на отопление дома электричеством.
Сейчас многие застройщики предлагают акции и скидки. У нас в «Токкари-Лэнд», например, действует специальное предложение для покупателей таунхауса площадью 186 кв. м: подвал 60 кв. м они получают в подарок. С другой стороны, очевидно, что ждать демпинга на качественные и ликвидные объекты, тем более высокой степени готовности, со всей инженерной инфраструктурой, не стоит. Тем более что объем такого предложения сокращается, а новых проектов в ближайшее время будет очень мало.
Владимир Евдовин, руководитель отдела продаж ГК «Штаб»На начальном этапе, при выборе участка для строительства дома за городом, важно точно определить цель. Дом для постоянного проживания или всесезонную дачу можно строить как на земле для ИЖС, так и на сельхозземле. Главное, чтобы не было запрета на строительство. По закону, строительство разрешено на земелях сельхозназначения — для дачного строительства, садоводства или огородничества, ведения дачного хозяйства — и землях населенных пунктов (для ИЖС). Дачные участки дешевле, к тому же не надо получать разрешение на строительство, но необходимо соблюдать противопожарные нормы: от дома до границы участка должно быть не менее трех метров, а между домами не менее шести метров.
Удаленность от города влияет на стоимость земли, но зависимость не прямая, равноудаленные участки могут существенно отличаться по цене, здесь тоже есть возможность найти выгодный вариант.
Тем, кто планирует начать строительство поскорее, вряд ли подойдет вариант приобретения участка, к которому не подведены дороги и электросети. Самостоятельное получение у Ленэнерго «законных» 15 кВт за 550 рублей чаще всего занимает много в ремени. Надежнее, когда электричество в поселок проводит девелопер. За счет приобретения участка без коммуникаций можно получить двукратную экономию, но надо понимать, что, прежде чем принять решение, придется навести справки о компании-девелопере, оценить ее опыт, реализованные проекты.
Девелоперы обычно включают в стоимость участка 5–10 кВт электромощности. В нашем КП «Поляны» в Ломоносовском районе к каждому участку 10–12 соток предлагается 7 кВт, плюс дороги и водоснабжение от поселковой скважины. Получается от 330 тыс. руб. за участок с коммуникациями. Можно воспользоваться рассрочкой на 15 месяцев. Мы также готовы помочь в оформлении ипотеки.
Если необходима дополнительная электромощность, можно доплатить: 20 тыс. руб. за киловатт. Это вдвое ниже средней рыночной стоимости, которая зависит от района и масштаба поселка: чем больше домовладений, тем дешевле обходится мощность.
Большинство покупателей предпочитают участки без подряда, однако по мере заселения поселка увеличивается доля тех, кто заказывает строительство дома у компании-девелопера. Если уже есть построенные дома, можно наблюдать процесс и видеть результат, кроме того, компания не «уходит» после стройки, — это веский довод при выборе подрядчика.
