Земельный кодекс РФ делит все земли на ряд категорий по целевому назначению: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земли промышленности, земли лесного, а также водного фонда и так далее. При этом каждая из категорий имеет те или иные виды разрешенного использования (ВРИ).

Классификация участков стала четче

До недавнего времени не существовало строгой классификации этих видов, а также их ясного описания. Муниципалитеты устанавливали их фактически произвольно, что создало в итоге сложную и противоречивую систему, включающую несколько тысяч ВРИ и запутывающую права на земельные участки.

С конца 2015 года начал действовать новый Классификатор видов разрешенного использования участков, который привел все в более четкую систему, установив ограниченный перечень видов. Например, сельскохозяйственные участки классифицируются теперь по 18 видам разрешенного использования: растениеводство, выращивание зерновых культур, садоводство, животноводство, рыбоводство и т. д.

Земли населенных пунктов отныне имеют следующие виды разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, малоэтажная жилая застройка, среднеэтажная застройка, блокированная жилая застройка (таунхаусы), ведение личного подсобного хозяйства и т. д.

Понятие «категория» отменят

«В будущем понятие «категория земель» власти планируют отменить (ориентировочно до 2020 года), так она является дублирующей и усложняющей оборот земельных участков. Поэтому покупателя должно в первую очередь интересовать, к какому виду разрешенного использования относится приобретаемый участок – эта информация содержится в правоустанавливающих документах (право на земельный участок), кадастровом паспорте», – комментирует Андрей Кудрин, президент коллегии адвокатов «Серебряный век».

Кроме того, считает эксперт, не мешает проверить, соответствует ли указанный вид разрешенного использования данным из документов территориального планирования: Генерального плана и Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) в том муниципальном образовании, где расположен выбранный участок. Иначе в будущем возможны юридические нестыковки с правом на земельный участок.

Право на земельный участок: виды застройки

От вида разрешенного использования зависит, какие объекты можно строить на участке. Так, на землях сельскохозяйственного назначения в будущем вообще планируется запретить строительство коттеджей. А та «сельхозка», которая уже занята коттеджными поселками, должна войти в состав жилых территорий в соответствии с ПЗЗ тех или иных муниципалитетов.

Строительство коттеджей законно только на землях населенных пунктов, причем участок может иметь статус как для индивидуального жилищного строительства, так и для ведения личного подсобного хозяйства.

Но если участок, допустим, предназначен для индивидуального жилищного строительства, на нем нельзя будет построить таунхаус – скажем, на две семьи. Для такого типа жилья выделен специальный вид использования: блокированная жилая застройка.

Хотя и тут есть нюансы. Так, можно построить таунхаус на землях ИЖС, если выполнены несколько условий: отсутствие у сблокированных секций общих чердаков и подвалов, единых инженерных коммуникаций и так далее. Но это – тема для отдельной статьи про право на земельный участок под таунхаусом.

В любом случае при покупке земли сейчас нужно особое внимание уделять виду права на земельный участок: законодательство меняется, и важно вовремя отслеживать эти изменения.