— Владимир, в 2015 году землевладельцы Ленобласти заплатили 3,52 млрд руб. земельного налога. За три года сборы выросли на 50%. Ставки налога не повышались, как вы думаете, за счет чего случился рост?
— Могу предположить, что в 2011–2012 годах большим массивам сельхозземель изменили разрешенный вид использования на пригодный для строительства дач и домов. Благодаря этому увеличилась их кадастровая стоимость, а следовательно и налог. Кадастровая стоимость пашни и земли, где можно строить жилье, отличается в разы.
— Как определена кадастровая стоимость в Ленобласти: по муниципальным образованиям, по кадастровым кварталам?
— Для каждого района области названа кадастровая стоимость квадратного метра земли, она умножается на площадь участка. Для небольших наделов, по 6–15 соток, эта расчетная величина в основном соответствует рыночной цене. Однако если таким образом определяется кадастровая стоимость больших массивов, она превышает рыночную, и порой в 4–5 раз. Чем больше участок, тем больше несоответствие. Похоже, при расчете усредненной стоимости одного квадратного метра земли использовались данные по участкам площадью 6 соток, отсюда и несоответствие.
Пример по Ломоносовскому району. По результатам кадастровой оценки, один квадратный метр сельхозземли с разрешенным видом использования «для дачного строительства», оценен в 725 руб. Тогда участок 10 соток по кадастру будет стоить 725 тыс. руб., причем независимо от видовых характеристик, дорог, близости водоема. Если участок 2 га, налог рассчитают от 14,5 млн руб. Это вчетверо выше цен рынка, если судить по предложению и заключенным сделкам. Когда речь идет о земельном массиве 50 га, завышение кадастровой стоимости уже пятикратное. Есть примеры, когда оно еще больше.
За последние два месяца мы выиграли суды, по результатам которых достигнуто совокупное снижение кадастровой стоимости нескольких земельных участков в Ломоносовском районе почти в пять раз: с 900 до 200 млн руб. Налог, рассчитанный по ставке 0,3%, должен был составить 2,7 млн руб., а после корректировки составит 600 тыс. руб. Разница 2,1 млн руб. в год, согласитесь, существенная.
— Многие эксперты уверены, что законодатели сделали процедуру пересмотра кадастровой стоимости громоздкой, дорогой и неудобной, чтобы люди не спорили с утвержденной государством оценкой.
— Чтобы оспорить результаты оценки, собственник должен заказать отчет о рыночной оценке своей земли, отчет должен пройти экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков. Каждый этап требует и времени, и финансовых затрат, причем экспертиза проводится дольше и обходится дороже изготовления отчета. По моему опыту, 35 тыс. руб. за отчет, 70 тыс. руб. за экспертизу, при этом подготовка отчета о рыночной оценке участка и экспертиза занимают три месяца. Следующий этап, обязательный для юрлиц и индивидуальных предпринимателей, — обращение в специальную комиссию. Физлица могут напрямую, минуя комиссию, обращаться в суд, сэкономив время.
— Разве через комиссию вопрос о переоценке решить не проще?
— Как показывает практика, не проще. По статистике процент отказов в комиссии существенно выше, чем в суде. Велика вероятность потратить время на рассмотрение спора в комиссии по досудебному решению споров и получить отказ, а потом все равно обращаться в суд. Комплект документов для комиссии такой же, как и для обращения в суд. Но при этом в суде в полной мере можно соблюсти принцип состязательности. А членов комиссии сложно назвать независимыми арбитрами: абсолютное большинство представляют те самые государственные структуры, которые являются ответчиками в суде по спорам о кадастровой стоимости (Росреестр, Кадастровая палата, правительство Ленинградской области).
Подготовка документов потребует до трех месяцев, на рассмотрение дела уйдет еще два. То есть, минуя комиссию, можно добиться справедливой оценки на несколько месяцев раньше.
— Допустим, суд внял доводам о пересмотре кадастровой оценки. Но раз в пять лет землю оценивают заново, и снова придется спорить с государством?
— Стоит ли оно того, решать собственнику. Понятно, что обращаться в суд для снижения налога с 2 тыс. руб. до 500 руб. нет смысла, затраты превысят выгоду. Логично это делать, если сокращение суммы налога за год, максимум за три окупит оценку, экспертизу, юридические услуги по ведению дела в суде.
— Можно ли сосчитать, к примеру, минимальную площадь участка, по которому стоит судиться?
— Дело не в площади, а в сумме налога. Самая дорогая земля по кадастровой стоимости — под жилищное строительство (не путайте с ИЖС, речь о многоквартирных домах, мало- и многоэтажных, в том числе таунхаусах). Именно эта земля попадает еще и под повышающие коэффициенты: двукратное обложение, если участок не застроен за три года, и четырехкратное — если стройка не закончена и готовые объекты не зарегистрированы за пять лет. Следовательно, тем, у кого земля под комплексное освоение для жилищного строительства, будет выгоден пересмотр оценки.
Вторая категория заинтересованных лиц — владельцы больших массивов земель сельхозназначения, где разрешено строительство домов. Как показала практика, кадастровую оценку и сумму налога можно снизить в пять раз.
Возможно, к следующей кадастровой оценке земель в Ленобласти методику отработают лучше и не будет такого разрыва между кадастром и жизнью. Сейчас он есть, но его можно преодолеть — с помощью специалистов.
