Продажа по готовности
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на загородном рынке Петербурга и Ленобласти к началу октября в продаже были 319 коттеджных поселков и еще 36 проектов с таунхаусами — в сумме 35,3 тыс. объектов. Из них 17,8 тыс. не проданы. Объем предложения по прошествии трех кварталов сократился всего на 5,5%.
За девять месяцев 2016 года покупатели приобрели 3900 участков и домов, это на 12,5% меньше, чем за тот же период в прошлом году. В продаже сейчас 2200 секций таунхаусов — всего на 13% меньше, чем было в начале года.
При огромном предложении участков на рынке, коттеджных поселков, где стабильно продаются один-два объекта в месяц, на рынке около сотни, то есть примерно 30%.
Директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева считает, что на общее сокращение продаж повлияло падение доходов и осознание того, что загородная жизнь дороже городской. Покупатели с накоплениями ждут, пока закончится «ссора» с Западом, дабы понять, стоит ли тратить деньги на родине.
По оценке Марины Агеевой, с 2014 по 2016 год продажи загородной недвижимости сократились вдвое. При этом львиная доля сделок (до 95%) приходится на сотню поселков. Если потенциальные покупатели не видят активности на территории, продаж не будет вовсе — сегодня рационализм мешает им верить обещаниям застройщиков. Покупатель предпочитает оценивать готовые дороги и инженерные сети в поселке, отмечает эксперт.
По данным Ольги Трошевой, руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в третьем квартале в поселках с уже подведенными инженерными коммуникациями заключено 30–35% общего числа сделок с земельными участками. Это без учета продаж в коттеджных поселках, где работы активно ведутся или близятся к завершению. В целом за три квартала 2016 года на поселки с полностью построенными сетями пришлись 40% проданных участков, тогда как в совсем новых поселках заключалась лишь каждая пятая сделка.
Примерно две трети (65%) поселков на рынке уже оснащены инженерной инфраструктурой. По подсчетам Ольги Трошевой, таких около двухсот.
Среди коттеджных поселков, где в полном объеме функционируют сети, велика доля выведенных на рынок больше пяти лет назад (есть примеры, когда поселок стартовал 10 лет назад), и в них остались последние лоты, по разным причинам не востребованные покупателями. Если же говорить о коттеджных поселках, стартовавших год или два назад, то статистика совсем не оптимистичная, как говорит Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский».
Средний чек
По статистике этого бюро, средняя стоимость купленных участков в начале осени составляла чуть больше 140 тыс. руб. за сотку. За год показатель снизился на 10%, однако общая стоимость купленных лотов осталась на прежнем уровне: покупатели приобретали участки большей площади.
Средний уровень примерно соответствует стоимости земли в поселках, которые аналитики «Петербургской Недвижимости» относят к комфорт-классу. По информации Ольги Трошевой, средняя цена предложения в классе «комфорт» с начала 2015 года выросла со 130 до 150 тыс. руб. за сотку. Объекты экономкласса выставляются в среднем по 90 тыс. руб. за сотку.
Такова сегодняшняя особенность рынка участков без подряда: дешевой земли вроде бы много, в том числе большие массивы сельхозземель, приобретенные в 2006–2008 годах, а розничные цены на участки, прежде всего с коммуникациями, растут. Застройщики повышают цену по мере готовности коммуникаций, не сомневаясь, что в поселках без риска недостроя рано или поздно все лоты будут распроданы.
КЦ «Петербургская Недвижимость» приводит разницу в цене предложения участков с коммуникациями и без них. В поселках класса «комфорт» средняя цена сотки инженерно подготовленной земли — 160 тыс. руб. (в выборку вошли как поселки с минимальным пакетом «электричество плюс дороги», так и коттеджные поселки, где предлагается газоснабжение). Средняя цена сотки без инженерии дешевле всего на 30 тыс. руб. (в нее, как правило, включены дороги).
Сколько стоит газ на участке?
В доме для постоянного проживания необходимо газоснабжение. Иначе на обогрев дома 200 кв. м, например, от дизельного котла, домовладельцы тратят в холодный сезон 18–20 тыс. руб. в месяц. Газгольдер для сжиженного газа с монтажом на участке для дома той же площади обойдется в 300–350 тыс. руб. — примерно такая же стоимость подключения магистрального газа в коттеджном поселке. Расходы на этот энергоноситель заметно выше, чем на природный газ, и лишь немногим уступают стоимости обогрева электричеством.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на рынке есть коттеджные поселки, где участки с пакетом коммуникаций, включающим магистральный газ, предлагаются от 80–100 тыс. руб./сот. Однако в среднем сотку в газифицированных поселках продают по 250–300 руб., как говорит Ольга Трошева. Если подключение газа не входит в стоимость участка, а оплачивается отдельно, то обходится в 100–300 тыс. рублей.
Что входит в цену?
К сожалению, ни стоимость сотки, ни отнесение поселка к эконом- или комфорт-классу не дают покупателю участка четкого представления о том, что можно получить за одинаковые деньги в разных поселках.
Во-первых, застройщики не всегда включают стоимость коммуникаций в заявленную в рекламных объявлениях цену земли, во многих коттеджных поселках «инженерный пакет» оплачивается отдельно. Его стоимость, включая магистральный газопровод, водопровод от поселковой скважины и электричество, может составлять 750 тыс. рублей.
Во-вторых, в поселках средней ценовой категории дороги могут быть как с твердым покрытием, так и грунтовыми, коммуникации проложены под землей или поверху, в пакет могут включить как 5 кВт, так и 10 кВт электричества, а дополнительная мощность может стоить и 25, и 35 тыс. руб. за киловатт. Может отсутствовать центральное водоснабжение от поселковой артезианской скважины. Тем более сложно оценить перспективы выполнения обещаний застройщиков — как по инженерному наполнению, так и по срокам, поясняет Дмитрий Сперанский.
По-хорошему, считает Оксана Павлова, руководитель проекта «Малиновые вечера», при стоимости сотки земли от 120 тыс. руб. в коттеджном поселке должны быть все коммуникации, включая газ, и не менее 10 кВт электромощности на домовладение, а также должна работать управляющая компания, обеспечивающая обслуживание сетей, охрану, уборку и вывоз мусора.
На деле же в зависимости от направления (южного или северного), удаленности от города, адекватности ценообразования покупатель за одну цену может найти как качественный участок в поселке с проложенными под землей сетями и дорогами с твердым покрытием, так и переоцененный застройщиком объект с неясными перспективами, предупреждает Дмитрий Сперанский. Предложений по завышенным ценам на рынке немало, и в таких поселках почти нет продаж.
В бюро «Сперанский» делят участки на три ценовые категории, относя к средней участки по 100–250 тыс. руб. за сотку. В эту ценовую группу попадает 41% всего имеющегося предложения, если считать по объектам, и 38% продаж.
Участки такой стоимости предлагают в 141 коттеджном поселке. Из них 60% (83 проекта) могут похвастаться относительной стабильностью спроса.
О сокращении качественного предложения участники рынка говорят не первый год. Новых проектов выводят на рынок все меньше (и законодательные изменения по запрету использования сельхозугодий для дачного строительства без изменения категории земли тому способствуют), а число приостановленных, напротив, растет. В пользующихся спросом поселках запаса объектов, при сохранении темпов продаж, хватит на год, может быть, на два.
Оксана Павлова, руководитель проекта коттеджного поселка «Малиновые вечера»
На мой взгляд, коттеджные поселки комфорт-класса должны быть обеспечены основными инженерными коммуникациями, позволяющими с комфортом жить в загородном доме (электричество от 10 кВт на домовладение, газ, Интернет, водоснабжение и водоотведение); иметь обслуживающую организацию, которая гарантирует безопасность проживания, бесперебойность работы инженерных сетей, чистоту и ухоженность общественных территорий. Кроме того, необходим комплекс инфраструктурных объектов в зависимости от масштаба проекта и удаленности его от населенных пунктов с развитой социальной инфраструктурой. При соблюдении всех этих условий цена участка в поселке комфорт-класса не может быть ниже 110–120 тыс. руб. за сотку.
Наиболее затратными направлениями в любом коттеджном поселке являются строительство дорог и создание инженерных коммуникаций, особенно газовых сетей. Поэтому в газифицированных поселках априори не может быть низких цен, ведь ни один застройщик не станет работать себе в убыток. Бывают, конечно, какие-то акции и специальные предложения, но это единичные случаи.
Наша компания предлагает в этом ценовом сегменте самые привлекательные земельные участки — большие, 15–30 соток, расположенные на границе с лесным массивом. Все участки обеспечены электричеством и газифицированы. Коммуникации проложены под землей, что позволило добиться в поселке эффекта городских улиц.
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Земельные участки на начальной стадии развития проекта, в лучшем случае, когда они уже размежеваны, предлагаются по минимальным ценам, это выгодно покупателям с ограниченным бюджетом покупки. Однако покупка на начальной стадии может оказаться рискованным делом, потому что нередко в дальнейшем у продавца могут возникнуть проблемы с документами или коммуникациями. Чтобы этого избежать, большинство покупателей предпочитают совершать сделки в поселках с более высокой степенью готовности (стоимость участков в таких коттеджных поселках 100–200 тыс. руб./сот.).
Например, в третьем квартале 2016 года, около 30–35% всех сделок с земельными участками были совершены только в тех поселках, где инженерия уже подключена, без учета проектов, где работы активно ведутся или близятся к завершению. За девять месяцев 2016 года доля реализованных земельных участков в поселках, вышедших в продажу в этом же году, составляет около 20%, тогда как 40% участков проданы в коттеджных поселках с подведенными коммуникациями.
