По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», из 3 млн кв. м жилья, реализованных за девять месяцев 2016 года в строящихся домах Петербурга и ближней Ленобласти, больше половины — 56% квартир — приобретены с ипотекой. Конечно, предложения низких ставок привлекают покупателей. Но в силу обещаний чиновников, что ипотека вот-вот подешевеет, потребитель, кажется, давно морально готов к ставке по ипотеке 6%.
Условия для всех
После октябрьских изменений, как поясняет генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, процентные ставки по ипотеке для квартир в новостройках остаются в диапазоне от 12,5 до 14,25%. По программе государственной поддержки — 10,9–12,0%.
Первоначальный взнос в большинстве банков соответствует стандартным условиям программы с господдержкой: 20%. Однако ряд банков предоставляет возможность минимального взноса (20%) только для объектов застройщиков первой категории, а для остальных — от 30%. Однако, по данным Максима Ельцова, предлагаются и более лояльные условия. Так, банк «ВТБ24» и застройщик «Аквилон-Инвест» готовы предоставить покупателю возможность приобретения объектов в ЖК «4YOU» и «КосмосSTAR» с первоначальным взносом 5%. Другое беспрецедентное предложение на рынке недвижимости от застройщика «ЛенСтройГрад» и «Сургутнефтегазбанка». По условиям их программы покупатель может приобрести таунхаус в малоэтажном районе «Счастье» без первоначального взноса. Ставка по кредиту до получения собственности будет на уровне 12%, а после — около 14%.
Светлана Алиева, директор кредитного департамента компании «Русский Фонд Недвижимости» добавляет, что ставка по ипотечной программе с господдержкой зависит от страхования и может быть увеличена на 0,4–7% годовых для заемщиков, отказавшихся от личного страхования и/или страхования объекта недвижимости. При этом стоимость страховки составляет в среднем 1% суммы кредита в год, для молодых заемщиков — 0,5–0,7%.
Акционные предложения
В «Первом ипотечном агентстве» составили перечень программ со ставками ниже установленных по программе господдержки, назвав их акционными.
Одну из самых низких ставок предлагает «Абсолют Банк»: 7,7% на объекты застройщика Setl City. Этот же банк установил 8,7–8,95% для объектов компании «Петрострой» и 9,7% для ЖК «Золотые купола» (I и II очередь) от «Росстройинвеста».
При этом, как поясняет Максим Ельцов, цена на квартиру с кредитом по сниженной ставке будет выше, чем при оплате «живыми» деньгами или по стандартной ипотеке с субсидированной ставкой: обычно при стопроцентной оплате застройщик делает покупателю скидку, которую не получает (или получает в меньшем размере) заемщик с кредитом по сниженной ставке. Таким образом, дольщик может выбирать: скидка на квартиру или на кредит.
Другой механизм снижения ставок используют банки для ограниченного круга партнеров-застройщиков. В этом случае снижение составит незначительные 0,4–0,6 процентных пункта, но банк делает это за свой счет.
Так, ставку 11% «Промсвязьбанк» предлагает своим ключевым партнерам-застройщикам. К ним относятся ГК «Легенда», «СПб Реновация», «Самолет ЛО», «Северный город», «Полис Групп», Seven Suns и «Лидер Групп».
«Глобэкс Банк» выдает ипотеку со ставкой 9,9% на объекты застройщиков «Главстрой СПб», «СПб Реновация», от 8% — на объекты «Полис групп» и 9,9% — застройщика «Росстройинвест» (ЖК «Старая крепость»).
Однако в ЖК «Старая крепость» использование акционной ставки меняет стоимость объекта, которая рассчитывается по фиксированной стоимости квадратного метра. Цены на квартиры по акционной ставке будут чуть выше, чем при продаже за «живые» деньги.
Иногда акционные ставки по ипотеке действуют для определенных квартир. Так, в ЖК «Живи в Рыбацком!» от «СПб Реновация» в кредит под 9,9% можно приобрести только трехкомнатные квартиры, в ЖК «Стереос» — двух-, трех- и четырехкомнатные. Однако покупатель покупает квартиру по базовой цене, без скидки.
Фактически застройщик, выплачивая банку вознаграждение за снижение процента по кредиту, компенсирует его повышением стоимости квартиры для дольщика. Или же распространяет акционные условия на наименее ликвидные квартиры.
Что учесть при выборе?
Акционные ставки существенно увеличивают поток звонков от потенциальных покупателей квартир в новостройках. Но, по информации «Первого ипотечного агентства», соотношение «звонок — сделка» по предложениям с акционными ставками заметно ниже, чем в случае стандартной ставки по ипотеке: поняв, что цена квартиры повышается, потенциальные заемщики разочаровываются. Однако выгода для покупателя в таких предложениях существует. Другое дело, считает Светлана Алиева, что универсального рецепта нет, имеет значение и сумма кредита, и планы по досрочному погашению. Для тех, кто собирается вернуть банку деньги много раньше прописанного в договоре срока — а так поступает значительная часть заемщиков — выгода от снижения ставки менее существенна, чем скидка на квартиру. Лучше с помощью специалиста просчитывать разные варианты. И обязательно выяснять все сопутствующие обстоятельства, внимательно читать договоры с застройщиком и банком — с учетом того, что по некоторым программам сниженная ставка действует в течение года, двух или трех. Чтобы повышение платежей после окончания льготного периода не стало неприятным сюрпризом.
По мнению Максима Ельцова, снижение ставки компенсирует повышение стоимости квартиры за 3–6 лет. При этом эксперт уверен, что даже после отмены программы господдержки ставки не повысятся. В самой программе прописано, что она прекращает действие при снижении ключевой ставки до 9,5% (сейчас 10%), и это может произойти до конца года. Если не случится нового внешнеполитического обострения, можно ожидать, что ставки по ипотеке на вторичном рынке продолжат плавное снижение, а на рынке новостроек, вероятно, останутся на нынешнем уровне или немного уменьшатся.
