Какой участок выбирать: большой или маленький, ровный, как стол, или с «интересным» рельефом? В поле, рядом с лесом, или на берегу речки? Да и вообще - как правильно выбирать участок для строительства дачи, или коттеджа?
Ведь почти всегда имеется вероятность, что продавец, подготовивший землю к продаже, будет рассказывать о достоинствах объекта, но «забудет» рассказать о дефектах. Может также оказаться, что стоимость освоения территории с «проблемной» гидрогеологией превысит все разумные бюджеты. Впрочем, обо всем по порядку.
Большой или маленький, ровный или «интересный»?
Всем, конечно, нравятся участки просторные. Однако именно вам, а не вашим гостям придется землю осваивать и долгие годы ухаживать за ней. И вне зависимости от того, планируете ли вы жить в загородном доме постоянно, или бывать в нем наездами, в выходные, уход за «своим кусочком планеты» будет требоваться постоянно.
То есть, стрижка кустов и газонов в теплое время года, а также расчистка подъездов и дорожек от снега зимой должны стать для вас делом таким такой же регулярным, как гигиенические процедуры по утрам.
Впрочем, здесь у каждого свои возможности и потребности. В ближних пригородах, где земля дорогая, коттедж можно построить на 8-12 сотках. Тем не менее, имеются проектные решения, позволяющие вписать просторный особняк и на меньшую площадь. Оптимальные размеры дачных участков – от 10 до 15 соток.
Участок больше 20 соток имеет смысл приобретать, если вы намерены заниматься сельским хозяйством, растить фруктовый сад, разбить свой парк, или создать настоящую усадьбу из нескольких строений.
Многие клиенты риэлторов ищут участки рядом с лесом. Конечно, хорошо утром просыпаться в лесу, под пение птиц – с этим никто не спорит. Но лес лесу рознь. В сосновом лесу воздух прозрачен, ароматен и насыщен фитонцидами. Но совсем другое дело – чернолесье, заболоченность и обилие комаров.
Если участок зарастает кустарниками, а у елей и берез – кривые стволы и плохо сформированные кроны, скорее всего, речь идет о периодически подтопляемой территории и высоком уровне грунтовых вод. Если вам предлагают именно такой участок – его можно осушить и привести в порядок: ничего невозможного здесь нет. Но покупать такую землю имеет смысл только в том случае, если во всех других отношениях участок безупречен, расположен рядом с озером, или имеет исключительные видовые характеристики.
Движемся дальше. Какой участок предпочесть - высокий или низкий, ровный, или с уклоном? Здесь все почти однозначно. Участок на «горке» всегда лучше того, что в низине. Здесь меньше проблем со сбросом поверхностных (талых и дождевых) вод. Да и с архитектурной точки зрения дом на возвышенности – почти всегда смотрится более выигрышно.
Теперь разберемся с уклоном. Небольшой уклон предпочтительнее абсолютно ровного участка – легче обеспечить дренаж. Ключевой вопрос в том, какой уклон считать небольшим. Например, перепад высот больше 15% (1,5 м в высоту на 10 м в длину) уже скажется на стоимости подготовки строительного основания и приведет к удорожанию некоторых типов фундаментов. К тому же, выраженный уклон может потребовать весьма затратных мероприятий, связанных с укреплением грунтов.
Просторный участок с лестницами, террасами, подпорными стенками и видом на живописные окрестности может иметь хороший архитектурный потенциал, но в то же время, это серьезная головная боль для домовладельца и строителей.
А теперь, внимание, еще один момент – почти самый важный. В какую сторону понижается предложенный вам участок. Дело в том, что рельеф и микроклимат – явления взаимосвязанные. На южные склоны раньше лето дольше. Весной они освобождаются от снега, земля прогревается, а под прямыми солнечными лучами сырой холодный воздух «стекает» вниз. Поэтому жителям северных широт имеет смысл приглядываться к участкам с понижением к югу.
Впрочем, дендрологи и ландшафтные дизайнеры не всегда согласны с таким выбором: с их точки зрения, для растительности более благоприятны юго-восточный, или юго-западный уклон. Но мы с вами выбираем участки не только для растений, но и для себя. В регионах, где летом – палящее солнце, от которого иногда хочется укрыться, предпочтительнее выбирать северные склоны. Но это не наш случай.
Вопросы коммуникаций
В коттеджных поселках коммуникации (электричество, газ, водопровод) обычно включены в стоимость сотки земли, либо предлагаются за дополнительную плату. Как быть в ситуации, когда девелопер утверждает, что коммуникаций пока нет, но «вот-вот будут»? Этому вопросу, пожалуй, нужно будет посвятить не одну публикацию.
Пока отметим только то, что касается локальных систем. Разумеется, не электрифицированный участок покупать сегодня смысла не имеет (разумеется, если вы по натуре не охотник или рыбак, а речь об участке на острове, или в заповедной глуши).
Далеко не во всех массивах частной и дачной застройки есть центральный водопровод. В этом случае водоснабжение обеспечивается, в основном, за счет локальных источников – скважин и колодцев. Вопрос, как организовано водоснабжение, желательно прояснить на стадии выбора участка. Как минимум, – посмотреть, какую воду пьют ваши будущие соседи, какого она качества, и какие лимиты скважин и колодцев.
Впрочем, это случай, когда наблюдательность не страхует от ошибки. Может оказаться, что у соседей воды в колодце – хоть залейся, а ваш участок – безводная пустыня. Если участок очень нравится, – имеет смысл еще до покупки навести справки на сей счет, обратившись к представителям местных компаний, специализирующихся на бурении скважин и строительстве колодцев.
Геодезия, кадастр, геология
Что еще важно знать? Заглянув в кадастровый паспорт участка, вы определите его границы. Но как быть, если у вас имеются подозрения, что соседи «залезли» своим забором на вашу территорию. Или, к примеру, местность пока еще малоосвоенная, а предполагаемые границы теряются где-то в зарослях?
В этом случае имеет смысл пригласить кадастрового инженера для уточнения местоположения межевых знаков. Это платная услуга, но она в любом случае обойдется на порядки дешевле, чем фундамент или капитальный забор, наспех возведенный на чужой территории.
Если предполагается строительство каменного дома (например, из газобетона), приобретение участка без геологического обследования – сродни покупке кота в мешке. Ведь не исключено, что участок продается именно из-за плохой «геологии».
Поэтому, выбирая участок, необходимо оценивать и характер грунтов. Если под плодородным слоем почвы скрывается толща вязких глин, обводненный или шуршащий сухой торфяник – дело обстоит не лучшим образом. Впрочем, если речь о садовом или дачном участке, а вы планируете возводить легкое строение (например, каркасный дом), состояние почвы и уровень грунтовых вод можно оценить, сделав несколько шурфов или контрольных скважин садовым буром. Этот метод от ошибок не страхует, но уменьшает шанс приобретения «кота в мешке».
Если вы предполагаете строить дачу с водоснабжением от колодца, – имеет смысл вызвать геолога, специализирующегося на гидрогеологоразведочном бурении. Сделав несколько скважин в разных точках участка, он определит глубину залегания водоносного слоя, поможет определиться с конструкцией и глубиной колодца, а также местом расположения канализационного септика (локального очистного сооружения).
Удачных вам приобретений!
