— Получили вопрос от читателя: есть кадастровый паспорт участка сельхозземель «для дачного строительства», а Росреестр отказал в регистрации права. Что делать?
— По закону вид разрешенного использования (ВРИ) изменялся на основании решения органов местного самоуправления (ОМСУ), на основании правил землепользования и застройки (ПЗЗ) либо генпланов, утвержденных ОМСУ или правительством региона.
До начала 2015 года ПЗЗ, изменяющие ВРИ, принимали органы местного самоуправления. И если нам представляли распорядительный акт, кадастровая палата вносила изменения в кадастр. При этом правовую экспертизу акта мы проводить не вправе.
Второй вариант — когда изменения вносятся на основании принятых ПЗЗ: в кадастровую палату предоставляется выписка из этих правил, выкопировка данной территориальной зоны с нанесенными границами земельного участка и заключение об отнесении участка к этой зоне. На основании этих документов мы вносим изменение ВРИ в кадастр, причем тоже без правовой экспертизы. До тех пор, пока не проведена регистрация права на участок с новым ВРИ, этим сведениям присваивается временный статус.
Если впоследствии регистратор, который обязан провести правовую экспертизу распоряжения ОМСУ, обнаруживает противоречие с законом, он отказывает в регистрации права на земельный участок с измененным ВРИ.
Третий вариант изменения вида использования участка абсолютно прозрачен и исключает отказ в регистрации права. Когда генпланом поселения установлена территориальная зона, ее границы с координатами вносятся в кадастр и отражаются в публичной кадастровой карте на портале Росреестра.
Каждый может посмотреть и убедиться, что интересующий его участок относится к зоне с необходимым ему разрешенным использованием. В этом случае ни выкопировки, ни справки не нужны, статус земли очевиден для юридических и физических лиц и органов регистрации прав.
У каждой территориальной зоны есть десятки видов разрешенного использования: основные, вспомогательные, условно разрешенные. Собственнику ничего не мешает через постановление ОМСУ выбрать любой ВРИ, правда, условно разрешенный. Для выбора какого-либо основного или вспомогательного ВРИ достаточно заявления.
— Для покупателя земельного участка публичная кадастровая карта — лучший способ проверить, легитимным ли будет строительство на нем дома?
— Думаю, да. Пока границы территориальной зоны не внесены в кадастр, проверка довольно трудоемкая.
К сожалению, по всей Ленинградской области после изменения ПЗЗ органами местного самоуправления в кадастр внесены границы всего 25 территориальных зон.
— Если Росреестр отказал в регистрации права с новым ВРИ, владелец вынужден платить земельный налог за землю, которой не может пользоваться. Ставка налога для сельхозземель под дачное строительство и сельхозпроизводство одинаковая — 0,3%, но кадастровая стоимость отличается. Насколько? И что делать в этом случае?
— В Ленинградской области кадастровая стоимость сельхозугодий составляет 2–9 рублей за квадратный метр. Средняя кадастровая стоимость сельхозземли с разрешенным использованием под дачное строительство в десятки раз выше: 672 рубля.
Собственнику придется снова обратиться в орган МСУ, выдавший документ, по которому невозможна регистрация права.
Весьма распространена ситуация, когда ОМСУ принимают правила землепользования и застройки для сельхозземель. Однако по Градостроительному кодексу для земель сельхозназначения правила застройки или градрегламенты не устанавливаются. Местные власти, не обратив на это внимание, прямо нарушили нормы закона. И они должны исправить ошибки, а собственник должен представить новый документ в кадастровую палату. Мы внесем эти данные в кадастр, и налог будет рассчитываться уже по кадастровой стоимости для сельхозугодий.
— Похоже, государство против освоения новых территорий дачниками?
— В Ленинградской области уже утверждено множество генпланов, в которых в границы поселений включены большие массивы сельхозземель с изменением их категории. Новых расширений границ населенных пунктов для дачного строительства ждать не стоит: генпланы, в отличие от ПЗЗ, согласовываются и на региональном, и на федеральном уровне. И для включения новых территорий нужны серьезные обоснования в части инвестиций и наличия инфраструктуры.
В целом законодатели действительно стараются сохранить сельхозземли для сельского хозяйства. Для этого в июле 2016 года приняты изменения по упрощенному изъятию участков, не используемых по назначению. Россельхознадзор осматривает участок, выдает предписание об устранении найденных нарушений за два года вместо прежних пяти, а потом можно начинать изъятие. Из Земельного кодекса с 1 марта 2015 года исключена статья 81, разрешавшая дачное строительство на сельхозземле. С июня статья 78 ЗК запрещает использование сельхозземель ближе 30 км от границ сельских поселений для каких-либо целей, кроме сельхозпроизводства. Эта же статья разрешает на сельхозземлях ведение личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Дачное строительство там недопустимо.
Но напомню, что строительство индивидуальных домов, их кадастровый учет и регистрация прав собственности возможны и в садоводствах; ничто не мешает организации садоводческих объединений. И есть решение Конституционного суда о возможности регистрации граждан в доме на садовом участке. Я не вижу принципиальной разницы между садоводческим товариществом и ДНП. «Дачная амнистия», действующая до 1 марта 2018 года, и в СНТ, и в дачных поселках позволяет регистрировать права на построенные индивидуальные дома до трех этажей, в обоих случаях без акта о вводе в эксплуатацию. Причем регистрация дома в качестве жилого осуществляется по декларации заявителя.
— С чем связан большой наплыв посетителей у вас, на улице Чапаева, 15 в Санкт-Петербурге?
— После окончания дачного сезона всегда пик обращений. Владельцы садовых и дачных участков за лето провели кадастровые работы и теперь ставят участки на государственный кадастровый учет. Много обращений по поводу «прирезки», выкупа у муниципалитетов пустующих наделов по соседству.
Мы настойчиво рекомендуем поторопиться с уточнением координат земельных участков — это дает серьезные гарантии защиты прав, в том числе права распорядиться собственностью после 2017 года. Советую также поспешить тем, кто хочет поставить объекты на кадастровый учет, а права зарегистрировать позже: с начала года будет возможна только объединенная процедура, и придется сдавать полный комплект документов и для учета объекта недвижимости, и для регистрации права на него.
