Безопасный поиск выгодных предложений

Относительно участков люди думают: земли «на руках» у застройщиков так много, что она неизбежно подешевеет. Тем более что государство давит на лендлордов, владеющих большими массивами сельхозземли и не использующих их для сельхозпроизводства: настойчиво звучат обещания штрафовать, обложить повышенным налогом или вовсе изъять простаивающие без дела гектары.
Участники семинара, организованного «Загородным обоз­рением» на Ярмарке недвижимости, попытались предложить покупателям безопасный алгоритм поиска выгодных предложений в сегментах коттеджных поселков, комплексов таунхаусов и квартир в малоэтажных домах.

Снижение цены возможно за счет снижения себестоимости, которая, в свою очередь, зависит от продукта. Это история, с которой надо разобраться. По большому счету неважно, сколько стоит земельный участок при подписании сделки. Важно, сколько всего придется потратить, чтобы обеспечить себе возможность жить в построенном доме. Эта общая стоимость складывается из суммы по договору купли-продажи земли и всех расходов на подключение к сетям готового дома. Вопрос только в том, заплатите вы все сразу при покупке или частями со временем. Лучше, безусловно, подсчитать все предстоящие затраты. Или, по крайней мере, понимать, что снижение цены означает снижение степени готовности.
Есть другой путь снижения цены. Когда в доме продано 95% квартир, на оставшиеся застройщик может предложить скидку. Причина: желание выиграть время, которое в бизнесе есть деньги, прекратить содержать квартиры (оплачивать коммунальные услуги), завершить проект, «выйти» в другой проект или, например, в валюту. Однако подобная тактика логична в случае готового многоквартирного дома. А с индивидуальными жилыми домами вряд ли. Их можно просто не строить, если очевидно, что сейчас на них нет спроса. А расходы по содержанию земельных участков, в частности налоговые, не так велики, чтобы вынудить застройщика продавать их по себестоимости или еще дешевле.

Выученные уроки

В коттеджных поселках, которых осенью на рынке Петербурга и Ленобласти аналитики «Петербургской недвижимости» насчитали 319 плюс 36 комплексов с таунхаусами, нераспродано 17,8 тыс. лотов. Это участки с подрядом и без оного, таунхаусы и готовые коттеджи. При нынешних темпах продаж объема предложения хватит года на три. Тем временем число заключенных сделок уменьшается от месяца к месяцу. По данным экспертного бюро «Сперанский», продажи в октябре были самыми низкими за год (не считая традиционно неактивного января), на треть меньше августовских и на 80% меньше, чем в октябре прошлого года.
По земельным участкам итоги продаж свидетельствуют о снижении средней цены проданной сотки. «В октябре средняя цена сотки показала абсолютный антирекорд: 111 тыс. руб. Этот показатель характеризует смещение спроса от дорогих участков к дешевым. Интерес к дорогим участкам упал весьма заметно. Но и на дешевые предложения спрос в последнее время не растет, а сокращается», — говорит Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский».
Рынок участков без подряда в коттеджных поселках, по мнению Светланы Невелевой (ГК «СТИНКОМ»), несколько лет назад получил действенную прививку от ориентации на самые дешевые предложения: «Еще три или четыре года назад «нарезка» улетала гектарами прямо на стендах Ярмарки недвижимости. Ситуация напоминала сцену в театре «Варьете» из булгаковского романа. Пример счастливых обладателей бумажек о правах на земельные участки, которые до сих пор стоят без коммуникаций и дорог, стал хорошим уроком для всех. Ответственность за ту ситуацию обоюдная: на рынке продается то, что покупается. Но правда восторжествовала и уже все понимают, что покупать задешево волшебные обещания или ландшафтные красоты без дорог и коммуникаций нельзя».
Снижение цен, которое должно вызвать падение спроса, заметно. Прежде всего на объекты без дорог и сетей. Но в этом случае демпинг не приводит к росту продаж, поскольку покупатели проявляют разумную осмотрительность. Опытные девелоперы это понимают и даже на старте продаж не предлагают «воздух».
Задача покупателя — разобраться, насколько девелопер опытен и заслуживает доверия.

Сейчас для рынка загородной недвижимости наступило такое честное время, когда человек приходит не для того, чтобы вложить лишние деньги (лишних зачастую просто нет), а с целью покупки объекта для себя.
Как сэкономить, но получить ликвидный, качественный продукт? Лучше выбрать жилой комплекс или коттеджный поселок классом повыше, чем вы планировали. Можно купить участок поменьше: хорошее окружение и комфорт компенсируют недостаток земли. Экономить надо на отделке и мебели, а не на жизнеобеспечении дома, то есть коммуникациях и основных материалах.
При выборе между двумя похожими поселками, из которых один ближе к городу и дороже, уверена, что «лишние» 10–15 км по шоссе мало что изменят в комфорте. Пробки на выезде из города все равно придется преодолевать.
По поводу покупки на ранней стадии или в готовом поселке. Покупка последнего лота в поселке будет означать для вас отсутствие неудобств от строительных работ на соседних наделах. Но не покупайте один «вид из будущего окна». Жить в поселке, где нет света на улицах, не чистят дороги, не вывозят мусор, так же некомфортно, как в незаселенном и неотапливаемом многоквартирном доме.
Сегодня даже на открытии продаж девелопер непременно предложит документально подтвержденное видение организации жизни в поселке: планировку, отопление и освещение, изменение (сохранение) ландшафта. Если продаются участки по шесть соток «в сосновом лесу», надо понимать, что после строительства дома, навеса для машины, устройства въезда и прокладки сетей сосен не останется.

Земля с сетями

Если говорить о «живых» проектах, в которых строятся или уже готовы сети и в порядке документы, то и в них можно купить подешевле.
Светлана Невелева предлагает обратить внимание на поселки, где не проданы последние наделы. Их иногда выставляют со скидкой, но не потому, что газа не хватило или земля непригодна для строительства. Скорее всего, девелопер хочет завершить оперативную деятельность по поселку, сдать объект. Или это не самые выигрышные для освоения участки, неправильной формы, на них меньше деревьев. Но с такими проблемами можно справиться, зато надежность и комфорт гарантированы.
Кардинально снижать цены на обеспеченные инфраструктурой участки девелоперы поселков не будут. «Ведь качественных предложений на рынке все меньше и они стабильно продаются, — говорит Алексей Соколов, директор по развитию строительной компании «Мера». Новые проекты не запускаются: землевладельцы, разочарованные низким спросом на загородную недвижимость, не рискуют вкладывать деньги в землеустроительные работы, прокладку сетей и рекламу.
По словам Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», стремления побыстрее распродать несколько последних участков у девелоперов нет: они скорее смирятся с падением оборотов, но сохранят хотя бы минимальную доходность от продаж земли, в которую вложены немалые деньги.
Снижение цены возможно вместе со снижением качества продукта, как предполагает Дмитрий Майоров: «Допустим, будет предложена скидка 10%, но сэкономленные при покупке деньги придется потратить позднее. За «полную» стоимость покупатель получит, например, подземные сети и кабель, выведенный на участок, а со скидкой — воздушные линии и столб рядом с участком. И когда дом будет построен, придется оплатить подведение кабеля от столба до дома. Разница между газовой трубой, выведенной на участок, и магистралью вдоль границ тоже выражается в деньгах: во втором случае придется обращаться в газораспределительную компанию, получать тех­условия и разрабатывать проект для подключения дома, потом подключаться — то есть нести дополнительные расходы».
Эффект «последней квартиры в продаже» работает для многоэтажек, в какой-то степени для таунхаусов и малоэтажных домов, считает гендиректор компании «Русь: НТ».

Люди «наелись» предложениями по 1–2 млн руб. за секцию площадью 40 кв. м. Они осознали качество строительства и инженерного обеспечения, предлагавшегося за эти деньги. Тем, у кого остались иллюзии, рекомендую съездить и посмот­реть такие поселки, пообщаться с жителями. Не может пригодный для жилья дом продаваться по цене студии!
Сегодня рынок таунхаусов существует в диапазоне площади 80–120 кв. м. Спрос стабильный, хоть и далекий от массового, скорее локальный: обычно покупатели выбирают между «трешкой» в спальном районе и таунхаусом. То есть сопоставимый по цене таунхаус должен обеспечивать более высокое качество жизни, не говоря уже о качестве строительства.
В «Новых кварталах Петергофа», которые строит УК «Теорема», летние и осенние продажи пришлись на объекты за 5,5–7,5 млн руб.
Я думаю, примерно в этом ценовом диапазоне и будет развиваться этот рынок, хотя вряд ли он станет массовым.

Таунхаусы: дома или квартиры?

Предложение таунхаусов аналитики «Петербургской нед­вижимости» оценивают меньше чем в 2200 нераспроданных секций в 36 жилых комплексах. Многие поселки таунхаусов завершают продажи, новые девелоперы на рынок не выводят. Если разрешенный вид использования земли «под малоэтажное строительство», застройщики предпочитают закладывать многоквартирные объекты, считая их менее рискованными и более прибыльными. Или медлят с выводом новых проектов и очередей из-за рыночной конъюнктуры.
«Покупателям обязательно стоит разобраться со статусом земли до покупки», — советует Марина Агеева, директор по продажам УК «Теорема». Земля должна быть в границах населенных пунктов (сельхозземли -- рискованный случай), дальше — варианты: будет таунхаус оформлен как индивидуальный дом с участком или как квартира. Если как квартира, то придомовой участок оформляется в общедолевую собственность, предупреждает Марина Агеева. На юридически легитимные, подключенные к сетям и готовые для внутренней отделки таунхаусы цены не снижают, но застройщики делают привлекательные предложения: ипотека без первого взноса, скидки на старте очереди.

Предложение таунхаусов в поселках с правильным юридическим оформлением объектов, полностью обеспеченных инженерной инфраструктурой, сокращается. Новых проектов выводится все меньше.
Советую покупателям обратить внимание на уже построенные объекты, при этом необходимо проверить категории земель, где построены блок-секции. На земле сельхозназначения таунхаусы строить нельзя — будут проблемы с оформлением их в собственность, и покупать такие объекты я не рекомендую. Также стоит обратить внимание на наличие у застройщика разрешения на строительство, а затем и на ввод объекта в эксплуатацию.
Такой механизм позволяет использовать ипотеку, в том числе с гоподдержкой. Для таунхаусов в поселке «Вишневый сад» ставка по кредиту Сбербанка — 11,4% годовых.

На рынке все еще встречаются предложения будущих таунхаусов владельцами участка, на котором ничего не сделано. И все еще находятся, хотя и мало, люди, рискующие покупать «картинку», но вдвое дешевле готовых домовладений. Надо понимать, что профинансировать в полном объеме инженерное обеспечение участка и строительство домов за счет этих редких продаж невозможно: подведение сетей требует больших затрат; только за последний год сети подорожали на 10–15%, за пять лет — процентов на сорок. С учетом этого, а также постепенного сокращения качественного предложения, я не вижу перспективы снижения цены на готовые таунхаусы, полностью обеспеченные инфраструктурой.
Мы готовы сохранить гибкую систему оплаты, увеличить период рассрочки, поскольку понимаем, что большинство наших покупателей «завязаны» на продажу городских квартир, а этот рынок последние два месяца стоит. Зато стали появляться ипотечные программы для загородных объектов, ставки по которым не выше, чем по ипотеке с господдержкой. «Райффайзенбанк», например, предложил 11,9% для покупателей таунхаусов за городом.

Плюс комната за КАД

Квартиры в пригородных малоэтажных жилых комплексах — это всего около 6% предложения рынка новостроек. Их выбирают семьи, намеренные в густонаселенном «спальнике» у последней станции метро получить по цене малогабаритной квартиры больше жилой площади. Уезжать далеко от КАД чтобы ютиться в студии, покупатели видят все меньше смысла. Поэтому застройщики, работающие на рынке пригородных малоэтажных новостроек, постепенно сокращают долю студий и крошечных «однушек», увеличивая в проектах количество двух- и трехкомнатных квартир.
По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтиногового центра «Петербургская недвижимость», цены на квартиры в пригородных малоэтажках зависят от минимальной цены предложения в плотно застраиваемых окраинных многоэтажках (в Мурине, Девяткине, Буграх и др.) Квадратный метр в удаленных от КАД новостройках дешевле (на 15–30%), и из-за конкуренции с многоэтажками новых городских окраин более просторное и комфортное жилье в пригородных объектах застройщики вынуждены продавать по той же цене, что «минимальные» квартиры у кольцевой. По мнению Ольги Трошевой, речь обычно идет о покупке двухкомнатной квартиры по цене однокомнатной, а иногда даже студии.
С другой стороны, затраты на обеспечение удаленных от города участков инженерной инфраструктурой для малоэтажных проектов не ниже, а то и выше (в расчете на квадратный метр), чем для многоэтажек, и этот фактор вынуждает застройщиков держать цену. По оценке Николая Урусова из компании «Красная стрела», сегодняшние цены практически упираются в себестоимость строительства, и дальнейшее снижение может привести к проблемам с достройкой дома.
Ольга Трошева советует покупателям оценивать безопасный предел снижения, сравнивая жилье в одной локации: возможно, имевшийся резерв энергомощностей или уже проложенные дороги позволили застройщикам вывести на рынок жилье дешевле 50 тыс. руб. за квадратный метр (как правило, малоэтажное жилье предлагают по 50–70 тыс. руб./кв. м). Тогда как в другом месте подобное предложение «ниже рынка» чревато повышенными рисками для покупателей.
Риски выросли во всех сегментах: экономическая ситуация не способствует оптимизму прогнозов. Но Петербург в агломерации с Ленобластью находится в чуть лучшем положении, чем другие регионы.

В сегменте таунхаусов есть немало проектов со спорным юридическим статусом. Поэтому на этот аспект особенно важно обращать внимание при покупке. Если проект реализуется по 214-ФЗ, аккредитован банками по программе господдержки ипотеки, это говорит как минимум об отсутствии юридических рисков для покупателя.
На старте продаж новых проектов цены, безусловно, привлекательнее, чем пос­ле сдачи. Однако здесь вступает в силу важнейший фактор — сданные объекты в активе застройщика. Если такие есть, смотрите, как они обеспечены коммунальной инфраструктурой, сколько жители платят за обслуживание, воду, газ и свет. По этим критериям можно судить о проекте и застройщике.
В малоэтажном районе «Счастье» мы уже ввели пять очередей на 619 таунхаусов и открыли продажи в шестой, завершающей. Вся территория застройки обеспечена центральным водоснабжением, водоотведением, газоснабжением, электроснабжением и телекоммуникациями. Жители платят по тарифам, утвержденным правительством Ленобласти.
В шестой очереди цены на таунхаусы ниже, чем на официально введенные. Зато для готовых таунхаусов действует редкое предложение по ипотеке: можно получить кредит в «Сургутнефтегазбанке» с нулевым первым взносом. По партнерской программе с банком «Глобэкс» покупатели таунхаусов в «Счастье» кредитуются под 9,5% годовых.