Коттеджные поселки в пригородах Петербурга и Ленинградской области: выбираем, сравниваем, оцениваем
Приобретая объект недвижимости в строящемся коттеджном поселке, покупателю необходимо смотреть не только на границы своего участка, но также изучать план всего массива, а также генплан окрестностей. Ведь это не просто красивые цветные схемы, а документы, определяющий градостроительное и социальное развитие территории.
На что обращать внимание? В первую очередь, на объекты социальной инфраструктуры, общие точки интересов будущих жильцов, природный и культурный ландшафт.
Мечта - двигатель прогресса
Перебираясь в пригород, почти любой горожанин мечтает подстригать газон перед домом, выращивать крокусы и ходить по траве босиком. И мы уверены, что живут такие мечты в каждом будущем домовладельце. Ведь иначе все жили бы в городских квартирах, и никакого загородного домостроения не было бы и в помине. Но, покупая свой дом, мы приобретаем и кусочек окружающей природной и социальной среды.
Увы, не любой коттеджный поселок может предложить будущим домовладельцам такие возможности. Одна из основных проблем генпланирования коттеджных поселков – строжайшая экономия на на внутрипоселковых проездах и внутренних рекреационных зонах. Причем, если речь идет не о дачных массивах, а о расположенных у городской черты поселках для более или менее постоянного проживания, это оборачивается неудобными дорогами, плотной застройкой и узкими участками с большими зонами затенения.
По объемам зеленых насаждений демократичные микрорайоны плотной пригородной застройки хоть и имеют преимущество перед кварталами городского центра, но значительно уступают обычным городским «спальникам».
Меньше, но лучше
Как ни парадоксально, но для того чтобы зарабатывать на продаже участков, девелоперам не всегда нужно экономить. Продуманный план позволит значительно снизить издержки, связанные с подготовкой территории, но при этом – не прогадать при реализации участков. Ведь при прочих равных условиях у двадцати соток в живописном, но окультуренном ландшафте будет гораздо более высокая рыночная цена, нежели у сорока в неудобьях, в окружении узких грунтовых дорог, где две легковушки разъедутся с трудом.
Есть еще один момент. Любой участок – будь то надел для индивидуального строительства, или крупный массив – это сложная природная среда, далеко не однородная по почвенным и гидрогеологическим условиям, а также составу растительности. Если точнее, то это причудливый ковер, который, природа ткала тысячелетие за тысячелетием – задолго до того, как его успели размежевать и развернуть стройку.
И если в вопросах организации загородной среды обитания девелопер пойдет путем сотрудничества с окружающей средой, то домовладельцу это будет только на руку: массив получится уютным.
Спросить у природы про ее планы
К слову, в нашем регионе уже есть коттеджные поселки с лесопарковыми зонами. Казалось бы, в среде состоятельных домовладельцев участки со своим берегом в особой цене. Но если застройщик не идет на поводу у конъюнктуры, а готов разбить на берегу парк – со спортивными площадками и зонами отдыха, он не остается внакладе. Благодаря таким рекреационным зонам, у жильцов не просто появляются места для прогулок.
Многие девелоперы отмечают, что «свои берега», требующие мероприятий по укреплению и осушению, а также безразмерные участки, за которыми трудно ухаживать у сегодняшних покупателей наделов в коттеджных поселках давно уже не популярны. Это лет десять такие земельные наделы, несмотря на высокие цены, брали нарасхват. Но тогда еще не было чужих ошибок, дававших возможность на них учиться. Сегодняшние покупатели домов и земли в организованных поселениях не желают ни «переплачивать за сырость», ни становиться предметом критики по поводу «прихватизации» береговых линий.
Пересеченная местность с большими перепадами высот для обитателей неорганизованной застройки тоже серьезная проблема. Но в случае, когда речь идет о создании коттеджного поселка, это уже не камень преткновения, а возможность для архитектора создать уникальную поселковую среду.
Точки общих интересов
Грамотное ландшафтное проектирование подразумевает и создание социально-комфортной среды. Так, для поселков бизнес-класса и выше существуют неписаное (правда, и не всегда соблюдаемое) правило, согласно которому от 12 до 20 процентов его территории должно отводиться под общественные территории.
Как застройщику респектабельного массива предлагается распорядиться «ничьей» землей? Прежде всего, в коттеджном поселке бизнес-класса должны быть широкие улицы и тротуары, чтобы девушка на внедорожнике смогла разъехаться с пожарной машиной, а бабушкам с внуками желательно ходить по пешеходным дорожкам, по которым не ездят автомобили. Во-вторых, в таком массиве должны быть предусмотрены детские площадки для самых маленьких, спортивные городки для молодежи, парковые зоны.
Но человек, выбирающий себе «кусочек пригорода», первое обстоятельство почти всегда принимает во внимание: если подъезд к участку неудобен, он скорее всего, отправится смотреть участки в другой поселок.
Что касается второго момента – то о нем в начале «хождения» в земле- и домовладельцы, задумываются не так часто. Напротив, на первом этапе многие новоселы воспринимают наличие детских и спортивных площадок, ландшафтных композиций и водных объектов как излишества и обременения, чему немало способствуют и сами девелоперы, желающие продать как можно больше участков. Но, подчеркнем, что это только на стадии строительства. Потом, когда территория будет обживаться, дефицит общественных территорий напомнит о себе, снизив ликвидность объектов загородной недвижимости при вторичной перепродаже.
Вторичные покупатели – более придирчивы
Кстати, в отличие от «первопроходцев», которых, как правило, интересуют только сотки и метры, «вторичный» покупатель объекта в коттеджном поселке обязательно задаст множество вопросов. На его решении – покупать или не покупать – обязательно скажется и наличие парка с велосипедными дорожками, и скамейка у пруда, и площадка, где подростки, под бдительным оком поселковой охраны юзают квадроциклы и фристайловые велосипеды. Ведь, что ни говори, а любой домовладелец, даже состоятельный – это общественное животное. А его домашние – тем более. Ведь мало кому из взрослых нравится, если его дети с велосипедами отправились к шоссе, или катаются на роликах на парковочной площадке супермаркета.
Риэлторы, которых клиенты атакуют самыми неожиданными вопросами (типа: «Где мы будем ловить рыбу?») давно заметили, что для их клиентов коттедный поселок – это не только сотки и метры, а среда обитания. Именно они и рекомендуют тому, кто намерен купить участок в коттеджном поселке, взять все планы и карты – и много раз мысленно, и не только мысленно, прогуляться по будущей территории застройки, вокруг нее, а также обратить внимание на все предлагаемые будущим домовладельцам ландшафтные и инфраструктурные объекты.
Конечно, состоятельный домовладелец может собрать все это на своем участке: сделать и детский домик, и бассейн с морской волной, и теннисный корт, и даже футбольное поле… Но не от безысходности ли, не от отсутствия необходимой для загородной жизни инфраструктуры появляются респектабельные частные домовладения, похожие на санаторий? И не эти ли дома, будучи выставленными на продажу с ценниками, похожими на номера телефонов, потом долгое время поражают воображение?
Ведь основные для неорганизованной загородной застройки проблемы ландшафтного проектирования, создания социальной инфраструктуры и рекреационных зон могут легко решаться в рамках коттеджного поселка. При условии, что девелопер грамотен, прислушивается к рекомендациям профессионалов и готов быть «вечным двигателем» в деле развития территории.
