Чего бояться?
Бытует мнение, что, во-первых, любой «коттеджный поселок» — это дорого. А в деревне или садоводстве содержать свой дом дешевле в разы. Во-вторых, что управляющие компании за городом практикуют самоуправство и незаконные поборы. В-третьих, нередко люди уверены, что размер платы зависит от класса поселка, и если застройщик продает дешевые участки, то и потом платить придется по минимуму — тогда как в поселке бизнес-класса траты будут не меньше 20-30 тыс. руб. в месяц только на коллективные нужды. Есть также точка зрения, что дороже всего обходится жизнь в камерном поселке на 20-50 домовладений, а проект из 200-500 объектов будет регулярно ухожен за небольшую плату.
И наконец, что содержание индивидуального дома или таунхауса, вкупе с участком и общими территориями, стоит дороже квартиры в многоэтажке.
Последнее утверждение — правда. Чем больше дорог, протяженнее сети и замкнутый периметр, просторнее участки и дома, тем выше стоимость содержания. Самое экономное в эксплуатации жилье — квартира в многоэтажном доме.
С остальными страхами надо разбираться.
Дешевле некуда
Есть коттеджные поселки, где жители не платят ни за охрану, ни за вывоз мусора, ни за чистку дорог — по причине отсутствия этих удобств. Застройщик (собственник земли) при продаже участка предлагает договариваться с соседями по ДНП или СНТ и «скидываться». Кому-то удобно возить мусор в город или безразличны растущие в ближнем лесочке свалки. Кому-то везет на инициативных соседей, способных не только собрать деньги на скважину, мусорные баки или сторожа, но и обеспечить целевое использование собранной суммы.
Искать участок с хорошими и разумными соседями, пожалуй, лучше по рекомендациям. Причем там, где коллектив соседей уже сформировался — и сумел договориться. Иначе развитие добрососедства непредсказуемо.
Все же большинство предпочитает получить хотя бы минимальные удобства «по умолчанию», от застройщика. И если в поселке есть ограждение по периметру, шлагбаум и будка охраны, не говоря о дороге с дренажными канавами и скважине — за поддержание этого нехитрого хозяйства придется платить.
На чьей стороне правда?
На начальном этапе строительства поселка, казалось бы, платить еще не за что. Однако известны примеры, когда управляющая компания или застройщик выставляет счет за не оказанные услуги, вроде «содержание объектов общего пользования» — в отсутствие даже дороги к участкам. С этим связаны конфликты, петиции на change.org «спасите из коммунального рабства». Землевладельцы считают, что недобросовестные управляющие, афиллированные с застройщиком, перекладывают на них затраты на использование электроэнергии для нужд строительства, продают электроэнергию по завышенным тарифам и пр. (электричество, подключенное по временной схеме, например, обходится в 5 раз дороже стандартных тарифов).
Девелоперы, в свою очередь, винят покупателей, считающих себя вправе не платить за обслуживание поселка до момента, покуда они построят дом на участке и поселятся в нем — как будто чистить дорогу, включать освещение улицы или вывозить мусор управляющий обязан исключительно к их приезду. По-хорошему, услуги оплачиваются с начала их оказания: за охрану с момента установки поста и найма охранного предприятия, за вывоз мусора — с момента установки баков и их очистки и т.д.
Плата по счетчику
Электричество в Ленобласти до конца 2016 года стоит 3,7 руб./кВт/ч при одноставочном тарифе и 1,89-3,89 при дифференцированном (день/ночь).
Тариф на водоснабжение в Ленобласти, в зависимости от поставщика услуги, составляет от 16 до 73 руб. за кубометр. Во Всеволожском районе — 38-45 руб. за кубометр. Для жителей котттеджных поселков это скорее справочная информация, поскольку в большинстве поселков вода из собственных скважин, и плату устанавливает УК.
В комплексе «Токкари-Лэнд» для таунхауса площадью 147 кв. м платежи на поселковые нужды (охрана, уборка общих территорий, вывоз мусора, обслуживание инженерных сетей, освещение улиц) — 4,75 тыс. руб. в месяц.
По данным Лилии Альховой, руководителя отдела продаж компании "Гарант Девелопмент", платежи за потребляемые энергоресурсы рассчитываются по тарифам, утвержденным для Ленобласти. В секции на 147 кв. м собственник в летний период платит примерно около 250 руб. за воду, 200 руб. за газ, и 400-600 руб. в месяц за электричество. Зимой вырастает потребление газа (за счет отопления) — примерно до 2 тыс. руб. в месяц.
Более просторная секция площадью 187 кв. м обходится владельцам в 6 тыс. руб. за обслуживание, плюс газ, свет и вода по счетчикам. В самые холодные месяцы расход газа требует примерно 2,5 тыс. руб. в месяц на отопление.
За расчистку снега жители платят отдельно, около 600 рублей дважды за год.
В поселке «Велигонты», который обеспечен электричеством, владельцы участков платят 1500 руб. в месяц, в стоимость включены действующая охрана, освещение поселка, обслуживание скважины. Большинство домов еще в процессе строительства, поэтому оценить затраты по счетчикам пока сложно.
В малоэтажном районе «Счастье» жители платят за обслуживание 25 руб. с кв. м жилой площади. В эту плату включены охрана, система видеонаблюдения, уборка территории и обслуживание инженерных систем. Для секций площадью 71 кв. м — 1775 руб. в месяц, для секций на 91 кв. м — 2275 руб. Платежи за воду, электричество и газ рассчитываются по тарифам Ленобласти.
В поселке «Вишневый сад» в Мельничном ручье с владельцев секций таунхаусов (здесь построены секции площадью 80, 90 и 100 кв. м) плата за обслуживание пока не взимается, впоследствии она составит 2 тыс. руб. с домовладения. Собственники участков под индивидуальные коттеджи оплачивают 4,5 тыс. руб. в месяц. В сумме с платой за ресурсы по счетчикам (поселок подключен к магистральному газу) получается около 6-6,5 тыс. руб. в месяц за дом. Из них около 1,5 тыс. руб. в пик холодов уходит на газ, около 400 руб. — на воду, остальное — на электричество.
Как видим, расходы владельцев загородных объектов класса комфорт и комфорт-плюс немногим превышают содержание квартир близких по площади (правда, здесь не учитывалась плата за обслуживание локального септика и уход за участком).
Замена управляющего
Для девелоперских компаний, давно и успешно работающих за городом и планирующих продолжать эту деятельность, организация обслуживания и управления поселком скорее репутационный шаг, считает Светлана Невелева из ГК «СТИНКОМ»: «Наша компания управляет своими проектами «Заозерье», «Зайчихино» и «Гармония», но брать в обслуживание чужие не будет. И так поступают практически все: маржа невелика, а хлопот много»
«Мы не рассматриваем облуживание поселка как источник прибыли, нам важно обеспечить комфорт своим покупателям, поддержать заявленный уровень поселка. И мы готовы передать управление в руки ТСЖ, — подтверждает Максим Холоменков, руководитель отдела продаж коттеджного поселка «Вишневый сад». — Несмотря на открытую отчетность по смете обслуживания, довольно ощутимая доля владельцев участков не оплачивает счета. Недостача — до судебного урегулирования спора — дотируется девелопером поселка».
Проблема неплатежей, которые редко бывают ниже 10%, актуальна практически для всех поселков. Понятно, что 10-15% неплатежей в небольшом поселке порождают ощутимую недостачу. Но в крупных проектах недорогого сегмента, как показывает практика, не платят заметно больше людей. Управляющая компания вынуждена закладывать в смету расходы по истребованию долгов через суд, что выливается в приличные суммы.
Определить «справедливый» тариф за обслуживание территории поселка и инженерных сетей невозможно. С одной стороны, управляющий может выставлять завышенные счета, с другой — с чем сравнивать? Всегда будут те, кому покажется дороговато, кто сочтет «можно сделать лучше и дешевле». Профессиональные участники рынка считают, что для поселка в 50-100 домов организовать охрану, уборку, обслуживание скважины и дорог меньше чем за 5 тыс. руб. в месяц с домовладения крайне сложно.
Известны примеры, когда управляющие открыто показывают свои расходы, но жители, считая их завышенными, меняют УК (для этого надо собрать 50% голосов собственников). Нередко это история завершается возвращением к первоначальному варианту.
Здравый смысл подсказывает, что было бы правильно, во-первых, с юристом проверить договор с управляющей компанией. Во-вторых, выяснить, сколько платят жители других проектов этого застройщика — если объект приобретается в новом поселке. Или выбрать поселок, где плата за содержание дома и всего поселка вас устраивает.
