В этой теме интересно коснуться разных сегментов загородного рынка: участки, готовые домовладения, квартиры и таунхаусы. Везде имеется своя специфика. Сегодняшний обзор посвятим сделкам с участками.
Проверьте документы на землю
На рынке земельных участков ввязаться в сомнительный проект проще всего. Коттеджных поселков сотни, профессионалов среди девелоперов немного, чаще всего участки продают физические лица и компании, не имеющие достаточного опыта реализации загородных проектов.
Тут, собственно, есть два пути. Первый – выбрать коттеджный поселок от компании, которая занимается исключительно земельным девелопементом и имеет в своем портфеле по крайней мере два-три успешно реализованных проекта.
Но тогда выбор покупателям будет сильно ограничен, к тому же цены у ведущих игроков рынка, как правило, высоки.
Но можно пойти и по второму пути. По мнению экспертов, покупать участки у компаний «без истории» можно, главное, чтобы соблюдался ряд требований, минимизирующих риски.
Прежде всего, земельный массив должен находиться в собственности у продавца, не иметь обременений. В принципе не исключен вариант, при котором земля находится в аренде у девелопера, но в этом случае договор аренды должен быть долгосрочным и зарегистрированным в Росреестре.
На все участки, предлагаемые покупателям, должны быть получены кадастровые паспорта.
Необходимо также проверить, утвержден ли генеральный план коттеджного поселка районным архитектором.
Покупка недвижимости: а что с сетями?
Кроме «документальной» стороны, необходимо проверить «инфраструктурную»: идеальный вариант, при котором инженерные сети в поселке уже действующие, остается только к ним подключиться.
Но так бывает не всегда, чаще вопрос обеспечения проекта сетями находится в стадии решения. Тогда необходимо проверить, имеет ли девелопер действующие договоры с монополистами на подключение электричества, газа, технические условия на присоединение к сетям. В этом документе фиксируются сроки выполнения данных работ, цена, объем выделяемых мощностей.
Несложно получить сегодня информацию о темпах продаж в том или ином проекте, много открытой информации, отзывов есть на специализированных порталах по загородной недвижимости. Хотя там, безусловно, существует риск встретиться с заказными отзывами, поэтому лучше все-таки читать независимые аналитические обзоры.
Важно не полениться и подсчитать, хватит ли выделенной на поселок мощности всем собственникам участков.
Вступить в партнерство…
Следует учитывать, что большинство коттеджных поселков с участками реализуются на землях сельхозназначения, в формате дачного некоммерческого партнерства. В этом случае плата за участок вносится в виде вступительного взноса. При этом, как правило, предполагаются еще членские взносы на управление поселком и целевые – на случай, если общее собрание решит, например, построить дополнительную детскую площадку или магазин.
Такая форма «покупки» участка абсолютно законна, при этом, однако, нужно настаивать, чтобы девелопер четко обозначил все суммы, которые придется внести в виде взносов, чтобы не столкнуться неожиданно со скрытыми платежами.
Если следовать приведенным советам, то покупка недвижимости в коттеджном поселке оказывается вполне безопасным предприятием.
