Реклама поселков, как и десять лет назад, много обещает: бассейны и фитнес-клубы, автомойки и магазин, химчистку с аптекой прямо в поселке. Реальность намерений легко оценить по документам и экономической целесообразности обслуживания этих объектов.
Для автомойки нужны помещение, оборудование, очистка стока, моющие средства, зарплата мойщику и бухгалтеру и т. д. Но машины за городом моют утром или вечером и в выходные. Один моечный пост — 10–14 машин в сутки. Вот и вся экономика проекта. Не будет автомойки!
Бассейн рядом с домом? Он тоже будет загружен утром, вечером и в выходные. Если небольшой, в часы пик в нем будет тесно, если большой — дорого содержать. Бассейн нельзя закрыть на будние дни, он «ест» деньги жителей поселка в режиме 24/7.
Бассейны и другие физкультурно-спортивные объекты, так же как рестораны, магазины и аптеки, имеет смысл открывать на удалении от города, там, где построен целый пул коттеджных поселков в шаговой доступности. Но строительство, а тем более окупаемость таких объектов — дело не девелопера поселка. Для этого нужен оператор, умеющий просчитывать, обслуживать, продавать абонементы.
По-моему, максимум, что стоит организовать даже в крупном поселке, это спортбар с бильярдом, работающий по выходным. Чтобы 15–20 соседей имели возможность собраться на просмотр матча, но не было проблемы содержания и окупаемости. Это может быть универсальное помещение, где днем проходят мастер-классы для детей и организован салон красоты на одно кресло. Таков опыт реализации проекта «Янино».
Можно еще открыть в поселке автомойку самообслуживания. Все остальные объекты «только для своих» рассчитаны на активный досуг на открытом воздухе.
Выяснить, что точно появится в поселке, можно по тексту договора с девелопером и по проекту планировки территории. Участки под спортплощадки, дороги, сети, магазин, мойку или бассейн должны быть указаны на генплане и иметь соответствующий вид разрешенного использования. Магазин и даже парк на земле под ИЖС или дачное хозяйство размещать нельзя под угрозой сноса или четырехкратного повышения налогов.
Почему девелопер зачастую не согласовывает необходимый для соцобъектов вид разрешенного использования земли, не вносит изменения в кадастр? Это долго и дорого, а он нацелен на минимизацию затрат. И после его выхода из проекта жителям поселка придется решать проблемы и надеяться, что у надзорных органов не дойдут руки до штрафов, судов и сноса.
Задача честного профессионального девелопера — предусмотреть пространство, коммуникации и правовые основания для создания тех объектов, которые действительно нужны жителям.
Парк, магазин, бассейн или спортплощадка будут, если:
- под них выделены участки и подведены коммуникации,
- участки имеют соответствующий вид разрешенного использования,
- обещания девелопера прописаны в договоре с покупателем.
