Покупателей стали больше заботить юридическая надежность сделок и готовность коммуникаций в поселке. При этих условиях участки продаются дороже прочих.
На петербургском рынке загородной недвижимости закрепилась «антикризисная» структура спроса и предложения: львиную долю выставленных и проданных объектов в коттеджных поселках составляют участки без подряда. По данным «Петербургской недвижимости», в начале 2018 года в продаже было 12 700 таких участков (прирост за год — 11%), то есть 68% предложения. В объеме проданных объектов на участки без подряда приходится 81%.
На московском загородном рынке, по данным «Коммерсанта», другое соотношение: участки без подряда составляют 67% всех объектов в предложении, тогда как проданные — не больше 50%.
По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в выводимых на рынок новых проектах в основном предлагают «полуфабрикат» — участок под застройку, а не готовый продукт (дом или участок с подрядом).
О чем говорят средние цены
Средняя цена предложения участков без подряда за год сократилась на 9%. По данным компании Knight Frank Saint Petersburg, в начале 2018 года участки в коттеджных поселках предлагали по 139 тыс. руб. за сотку. Покупатели же платят больше. По итогам сделок, как сообщает экспертное бюро «Сперанский», в январе 2018 года средняя цена сотки была 173 тыс. руб. (год назад — 120-140 тыс. руб.). Цена покупки участка выросла за год с 1,54 млн руб. до 2,35 млн руб. Рост продолжался четыре месяца — с октября 2017 года.
Застройщики объясняют это желанием покупателей максимально обезопасить сделку. Участок без подряда выбирается вместо готового коттеджа из желания не платить сразу за землю и дом, поскольку доходы покупателей упали. Однако земельный участок должен быть готов к началу стройки: с подведенными сетями, готовыми дорогами. «Я бы сказала, что девиз покупателя сейчас: «Не рискуй — покупай готовое». Покупатель с недоверием относится к предложениям о продаже земельных участков в поселках на стадии полученных технических условиях на подключение. Клиент хочет видеть не техусловия, а уже заведенные на его участок и введенные в эксплуатацию электрические и газовые сети», — говорит Оксана Павлова, руководитель проекта «Малиновые вечера».
По данным эксперта, сейчас интересанты первым делом выясняют по телефону степень готовности сетей и возможный срок начала строительства на участке. Никто не хочет объезжать десятки поселков и сравнивать реальность с красивыми картинками на сайтах, отсеивая полузамороженные проекты.
Оксана Павлова также отмечает повышенное внимание покупателей к наличию магистрального газопровода: другие способы отопления дома для постоянного проживания почти не рассматриваются, а процесс подключения газа, как показывает практика, может занять и три, и четыре года, и семь лет.
Где и что дорожает?
В пользующихся более или менее стабильным спросом коттеджных поселках по мере строительства инфраструктуры (дорог и инженерных сетей) застройщики постепенно повышают цены на земельные участки — на 5–10% в год, как отмечает руководитель проекта «Малиновые вечера».
Есть примеры, когда в популярных и успешно продаваемых поселках за три года цена участков удвоилась. Например, в «Морских террасах» компании «Лэнд Аспект» участки на старте продаж предлагали по 240 тыс. руб. за сотку, а сейчас оставшиеся наделы продают по цене от 310 тыс. руб., а береговые участки — еще дороже, по 700 тыс. руб. за сотку.
В «Охтинском парке» последние из 450 участков продавались по 10-15 млн руб., тогда как три года назад здесь были участки по 3-4 млн руб.
Но таких популярных проектов не много, не больше 20% предложения, подсчитали в бюро «Сперанский», еще 35–40% проектов могут похвастать несколькими продажами в квартал.
В январе-феврале 2018 года срабатывали локальные особенности, уверен Дмитрий Новосельцев из «1-й Академии недвижимости». Например, в уже обжитом поселке «Коркинские просторы» проданы несколько наделов с сервитутами, по которым от трети до половины участка застраивать нельзя. Но покупатели по цене 10 соток получили в собственность двадцать.
Земельная ипотека
Ситуация на рынке загородной недвижимости определяется снижением доходов потенциальных покупателей и их неуверенностью в будущем. Продажи уже несколько лет на низком уровне. Девелоперы коттеджных поселков считают, что спрос все заметнее перераспределяется в пользу крупных и стабильно работающих застройщиков. Такие компании стараются обеспечить покупателям возможность получить ипотечный кредит на земельные участки. В «1-й Академии недвижимости» говорят, что с ипотекой Сбербанка и Россельхозбанка проходит около 30% продаж участков. Ставки значительно отличаются от предлагаемых для квартир, но тем не менее снизились и составляют от 11,5 до 12,5% годовых.
В «Малиновых вечерах» ипотечные возможности будут предоставлены в этом году.
Заявленные старты
В феврале покупатели сократили бюджеты покупки: по данным бюро «Сперанский», средняя цена проданного участка снизилась до 1,73 млн руб. Эта цифра больше, чем в конце зимы и начале весны 2017 года, но меньше осенних показателей.
По мнению руководителя бюро Дмитрия Сперанского, колебания средней цены продажи участков говорят о сложнопредсказуемом влиянии событий, происходящих в стране и мире, на настроения и сомнения разных групп покупателей. «Есть граждане, которые обладают и средствами, и желанием купить участок. Их меньше, чем пять лет назад, но они есть. Эти люди пребывают в раздумьях: покупать сейчас или еще поискать-подождать? Как не прогадать с покупкой? Периодически (эти волны мы и наблюдаем) активизируются граждане с более скромными бюджетами покупки, в какие-то моменты, напротив, включаются более состоятельные клиенты: им кажется, что уже пора».
Дмитрий Новосельцев из «1-й Академии недвижимости» отмечает, что часть потенциальных покупателей перенесли подписание уже согласованных договоров на весну.
По мнению Дмитрия Сперанского, тенденции роста или снижения активности продаж не видно, активность стабильно низкая. Тем не менее анонсируются и выводятся на рынок новые проекты, в том числе масштабные. И покупатели, доверяя известным компаниям и оценивая плюсы новых предложений, готовы покупать на старте проектов.
Так, компания «Лэнд Аспект» ведет продажи участков в коттеджном поселке «Репино Парк» (от 400 тыс. руб. за сотку), и спрос стабильный. Локацию на границе с Курортным районом оценили также профессионалы: есть примеры, когда строительная компания берется построить целый квартал и продавать готовые домовладения.
За первый месяц продаж поселка «Город-сад» от «1-й Академии недвижимости» реализовано семь участков. Застройщик предлагает участки на территории Петербурга, в Выборгском районе, в пос. Левашово, по 130 тыс. руб. за сотку плюс 300 тыс. руб. на дороги и электроснабжение (к водопроводу, канализации и газопроводу, по расчету застройщика, покупателям дешевле подключиться индивидуально). Компания также готовит к выводу на рынок поселка «Сосновые горки» рядом с «Игорой» — 330 участков на 45 гектарах.
Компания «Клеверград» тоже готовит недалеко от «Игоры» (в 1,5 км, в д. Иваново) к запуску коттеджный поселок в окружении соснового леса. Стартовая цена сотки 100 тыс. руб. (в то числе стоимость электричества и дорог).
МНЕНИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ
Дмитрий Ильенко, генеральный директор компании «Лэнд Аспект»
«Репино Парк» начат совсем недавно, в июле 2017 года, и мы видим стабильный интерес покупателей. Хорошая локация, сосновый лес, продуманная инфраструктура и надёжность девелопера дают о себе знать. Для «Лэнд Аспекта» это десятый коттеджный поселок и третий в Репино-Ленинском.
Покупателей привлекает и основная «фишка» проекта — собственный многофункциональный парк. Жителям «Репино Парка» не придется выезжать из поселка, чтобы покататься на велосипедах, совершить пробежку, сделать барбекю или поиграть в теннис, — развлечения найдутся для каждого.
К новому сезону мы подготовили для клиентов несколько вариантов рассрочки, всегда открыты к обсуждению индивидуальных условий и скидок при 100% оплате. В марте и апреле дарим покупателям отдых в загородном клубе. Свежий воздух, умиротворенная атмосфера, отсутствие городского шума – чтобы понять всю прелесть жизни за городом, ощутить ее вкус, это надо попробовать. Мы дарим такую возможность.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
И в конце прошлого года, и в первые месяцы этого наши поселки показали хорошие результаты продаж. В обжитом ДНП «Солнечное», например, несколько объектов проданы благодаря налаженному партнерству с риэлторской компанией из Казахстана. Совсем новый поселок «Город-сад» покупателей привлекает местом: городской Выборгский район. К тому же невысокие цены.
Мы готовим к выводу на рынок сразу два очень крупных проекта. Один — коттеджный поселок «Сосновые горки» в Приозерском районе, рядом с «Игорой», на 330 участков от 7 до 14 соток по цене 60–80 тыс. руб. за сотку. Это будет самый крупный загородный комплекс на этом направлении.
Второй — в Разметелеве, на 270 участков. Там мы подготовили проект планировки не только для коттедежного поселка, но и для квартала малоэтажных домов с квартирами. Скоро он будет направлен на согласование.
Оксана Павлова, руководитель проекта поселка «Малиновые вечера»
Для тех, кто покупает участок под строительство дома для полноценной загородной жизни, важнейшим фактором является наличие готовых газовых сетей. Покупатели реально оценивают стоимость отопления будущего дома и понимают, что без газоснабжения строительство дома для постоянного проживания почти бессмысленно.
Отсюда и повышение «средней» стоимости земельных участков в масштабах рынка, на котором проекты на стадии ровного поля по минимальной цене сейчас не востребованы.
В «Малиновых вечерах» всегда есть какие-то бонусы и акции для покупателей. Действует скидка при единовременной оплате участка и коммуникаций, предлагается беспроцентная рассрочка платежа. Но в этом сезоне, наверное, самой большой радостью для наших покупателей будет возможность приобретения участка в ипотеку с помощью заемных средств ПАО «Сбербанк» или АО «Россельхозбанк».
Максим Голубев, руководитель отдела продаж компании «Клеверград»
В начале весны 2018 года заметна тенденция предпочтения покупателями участков с готовыми коммуникациями. Покупатели стали более разборчивыми: практически при всех сделках клиент досконально изучает документацию, и часто выбор делается в пользу поселка высокой степени готовности. Хотя с повышением готовности поселков растет и цена. Мы, управляя доходностью проектов и видя увеличение спроса благодаря заселению поселка, тоже корректируем стоимость в сторону повышения.
В наших поселках «Ропшинские пруды», «Лужайка», «Велигонты-1», «На речке» к новому сезону мы подготовили программу беспроцентных рассрочек: в зависимости от формы оплаты, стоимости и размера участка рассрочка может составить до 18 месяцев.
