Для загородной недвижимости в принципе характерна меньшая ликвидность, чем для городских квартир: на «превращение дома в деньги» в среднем уходит больше времени. Но продавцы часто сами усугубляют проблему.
Объективно, покупателей на загородные дома в принципе меньше, чем желающих купить квартиру. Количество сделок на рынке квартир Петербурга и Ленобласти составляет около сотни тысяч в год, число продаж домов — как минимум на порядок меньше Во-вторых, человек, прежде чем купить дом, выбирает очень долго и тщательно. А в-третьих, у покупателей и продавцов сильно различаются ожидания.
Психология собственника
Риэлторы по продаже домов много лет говорят о завышенной цене большинства домов на рынке и разрыве между требованиями покупателей и ожиданиями продавцов.
Психологи и маркетологи давно выяснили, что человек всегда оценивает принадлежащую ему вещь дороже аналогичных чужих: «мое — значит лучшее». При продаже недвижимости, а особенно продаже загородного дома это срабатывает на 146%: в обустройство дома и участка вложены душа, фантазия и масса сил, не говоря о деньгах. Поэтому практически все домовладельцы выставляют дом на продажу по цене, «окупающей затраты» плюс наценка за вложенную душу.
Совет от опытного риэлтора-практика (данный, впрочем, для продажи квартир). Чтобы самостоятельно назначить цену, которая заинтересует потенциальных покупателей, надо собрать предложения похожей недвижимости в продаже, посмотреть несколько соседних объектов, понять, чем они лучше или хуже — и выставить свой хотя бы немного дешевле, чем другие такие же по качеству. Брать за основу цены в базах смысла нет: чаще всего цена назначается именно сравнением баз, добавлением нескольких процентов «на торг». То есть на каждый новый дом в продаже цена необоснованно завышена.
Если с доходами покупателей, уверенностью их в завтрашнем дне, курсами валют продавец ничего поделать не может, то есть способы сделать свой дом лучше прочих в глазах покупателй. Правда, эти советы полезны не перед самой продажей, а несколько раньше — когда выбираете участок и строите дом.
Пять наиболее частых причин «зависания» объекта в продаже.
Архитектурные изыски
Хороший совет риэлтора-практика: не хотите платить за проектирование дома, лучше купите готовый проект и постарайтесь как можно меньше его изменять. Красивым может быть дом любых площади, цены и материалов постройки. Пропорции, логика организации внутреннего пространства, учет стандартных размеров мебели и бытовой техники, инженерная начинка, нагрузки и технологические узлы — непрофессионал, даже творчески одаренный, обязательно что-нибудь не учтет или ошибется. Любое нестандартное решение удорожает строительство и отделку (которые возможно захочется окупить при продаже дома).
Поэтому экономить на проекте можно за счет выбора типового проекта и сокращения самодеятельности.
Совсем непопулярны сейчас дома выше двух этажей, особенно если площадь этажа небольшая, а часть пространства еще и съедает лестница. Мало кому нужно обилие крошечных комнат. Редко нужен встроенный гараж.
Неподходящее окружение
Для дорогих коттеджей фактор окружения критичен: покупатели смотрят не только на постройки, которые видны из окон или с террас предназначенного к покупке дома, но и на те, мимо которых пролегает путь к нему.
Плоды творчества домовладельцев сформировали то, что сейчас называют «хаотичной стихийной застройкой», портящей окружение и снижающей цену домов поблизости.
Определенная однородность среди соседей всегда желательна: неизбежно приходится договариваться о совместном решении многих вопросов, таких как чистка дорог, ремонт ограждений, скоростной режим для машин или заливка катка. В коттеджных поселках эту миссию выполняет управляющая компания (или управление ТСН, товарищества собственников).
Проблема — продать капитальный дома в окружении сезонных дач. Чистку дорог от снега должны организовывать и оплачивать «зимогоры», а не все члены СНТ.
Неподходящий участок
За границей считается, что соотношение стоимости участка и построенного на нем доме должно быть 5:1, и тогда объект имеет шансы быть быстро проданным по высокой цене (пресловутое правило location?). В России сложилось иное представление: на дом без чистовой отделки считается неразумным тратить больше двойной цены земельного участка. Примеры, когда правилом пренебрегли, построив дорогой коттедж в старом садоводстве — с окнами в забор, с видом на соседские уличные туалеты — видел каждый. Владельцам таких хором остается городить высокие заборы (от любопытных глаз, от видов и для безопасности, поскольку договориться с соседями другого социального уровня о коллективной системе безопасности невозможно) или пытаться выкупить у соседей их участки, предлагая двойную или тройную цену.
Продажа такого дома намного сложнее, чем для небольшого коттеджа в хорошем месте. Хотя и в этом, вполне выигрышном случае проблемы возможны: многим хочется быть «не хуже соседей».
Отделка не по уровню
Очень многие загородные дома «зависли» из-за отделки: диспропорция в стоимости отделки к цене дома с участком еще более заметная, чем в балансе участок/дом. Безусловно, это личное дело владельца, какого качества пол или кухню, перила и лестницы устанавливать, сколько тратить на обои и светильники. Проблема возникает, когда помня немалые суммы, затраченные на плитку, камин, смесители или кухню, включают все это в цену продажи дома.
Это не работает. Одно дело, когда дом «с новым ремонтом» и в идеальном состоянии. Но если отделке и мебели несколько лет, в слабых местах она поистерлась, а в сохранившихся устарела морально, покупатель за нее платить полную цену категорически не настроен. Перспектива частичного обновления отделки в заданном прежними владельцами стиле не привлекает никого.
Риэлторы, продающие дорогие дома, советуют не вкладывать более половины цены дома с участком в отделку. Их советы слышат те, кто пытается продать дом, а не те, кто отделывает дом «для себя». То есть уже поздно.
Дефицит коммуникаций
Этот дефект покупатели стали оценивать намного жестче. Большая усадьба со спа-комплексом и бассейном, к которой не подведен магистральный газ. Каменный дом в 120 км от города, куда приезжают на выходные и пытаются нагреть его электроприборами. Дом с дизельной котельной (достаточно дорого и не слишком экологично). Это примеры, когда именно несоответствие имеющихся коммуникаций масштабу и потребностям постройки мешают продаже дома.
Кстати, покупатели дорогих домов заметят, если качество воды из скважины не соответствует требуемому для сантехники и бытовых приборов (посудомойки, душевых кабин и пр.) Станция водоочистки и водоподготовки для отдельно взятого дома не просто дорогая, она еще и требует достаточно большого пространства, установить ее можно не везде.
Теоретически почти любые недостатки недвижимости нивелируются ценой: продать можно что угодно, предложив привлекательную цену.
Не теряет в стоимости хороший участок в красивом окружении. В течение десятка лет могут сохранять актуальность архитектура и разумные планировки дома. Изначальный выбор качественных материалов стен, крыши и пр., а также правильная эксплуатация дома спроектированный и построенный дом, не слишком дорогой в обслуживании и отоплении. Отделка дешевеет быстрее всего.
