Участники бизнес-встречи, организованной журналом «Загородное обозрение» в ресторане «Строганов Стейк Хаус», обозначили возможные и оптимальные стратегии для компаний, работающих на рынке загородной недвижимости, с учетом предстоящих изменений в госрегулировании ИЖС и получения проектного финансирования.
Белла Малышева и Анна Александрова,
генеральный директор и главный редактор
издания «Загородное обозрение»
Рынок загородной недвижимости сейчас живет под действием таких факторов, как высокий спрос, рост цен на материалы для строительства и строительные услуги, в отсутствие роста доходов основной массы конечных покупателей. Для приобретения индивидуальных домов используется ипотека, и это не льготные, а в основном рыночные продукты банков. Выбор программ на строительство домов жестко ограничен, тогда как для покупки готовых он заметно шире. В самом дорогом сегменте доля ипотечных сделок около 10%, а в некоторых проектах превышает две трети числа сделок.
Широко анонсированные чиновниками нормативные изменения рынка ИЖС еще подтолкнут цены — за счет стоимости банковских услуг по проектному финансированию и большого объема работы девелоперов для его получения.
Александр Портнов, генеральный директор компании «Русский Фонд Недвижимости» и компании «РФН Партнер»
Наиболее востребованный сейчас у покупателей загородный объект — домовладение стоимостью 8–9 млн руб., дом 120–150 кв. м с участком. Это цена квартиры площадью 40 кв. м в выводимых на рынок в 2021 году городских новостройках, которые сдадут года через три. Если предложить за эти деньги (что вполне реально) дом площадью 120 кв. м без дорогой отделки в не самом престижном районе, такая загородная недвижимость для постоянного проживания может составить реальную конкуренцию городской «первичке». Для этого нужны некоторые условия. Первое: дорога до работы на машине должна занимать не более часа. Второе: набор необходимых инженерных коммуникаций: электричество, вода. Большой плюс — подведенный газ — будущему домовладельцу он позволит существенно экономить на отоплении, а продавцу увеличит на 30–40% количество покупателей.
На протяжении двух месяцев мы уже видим снижение спроса на загород и по отношению к прошлому году, и по сравнению с весной этого. Для роста продаж и снижения расходов на рекламу загородным девелоперам стоит использовать платформу-агрегатор. Мы запустили проект «РФН Партнер», в котором представлены более тысячи петербургских агентств недвижимости и застройщики городских многоквартирных домов. По условиям работы с агрегатором цены объектов указываются с учетом вознаграждения риэлтору, продавшему объект. Обращайтесь!
Виолетта Басина, генеральный директор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья
Механизм проектного финансирования в комплексе с ипотекой обеспечивает стабильно высокий спрос на домовладения средней стоимостью 20 млн руб. — это дом с полным набором инженерных сетей.
Покупателям домов в ЖК «Омакульма-Аннино» доступна ипотека банка «Дом.РФ», предоставившего проектное финансирование застройщику, а также льготная семейная ипотека. В рамках комплексного продукта мы смогли предложить покупателям рассрочку: 20% суммы сделки вносятся на аккредитивный счет, а 80% — перед подписанием акта приема-передачи готового дома. Таким образом покупателю обеспечена гарантия сохранности его денег и защита от неисполнения обязательств застройщиком. После расчетов с застройщиком покупатель может оформить ипотеку на готовое жилье, там выбор программ заметно больше.
Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens
Без участия государства в строительстве школ и детских садов в малоэтажных пригородных комплексах появляются слишком большие риски, прежде всего для клиентов и для банков. Кроме того, это еще и политические риски — необеспеченность социальными объектами всегда вызывает напряжение в обществе. Поэтому механизм субсидирования необходим, и в Ленинградской области он хорошо работает.
Относительно получения проектного финансирования: прежде всего компания должна быть подготовлена документально к получению этого банковского продукта, есть ряд требований которым необходимо соответствовать. Это требования к финансовой устойчивости модели и к проектной документации. Как правило, банк предпочитает прохождение государственной экспертизы проекта. Еще один механизм требующий подготовки — эскроу-счета, это принципиально другие финансовые модели (без участия средств покупателя в процессе строительства). Как шведский девелопер, имеющий опыт работы по эскроу в других странах, мы готовили документы к выходу на эскроу с применением проектного финасирования около трех лет. Столько времени потребовались для полной структуризации документооборота, синхронизации с процессом строительства. Но мы реализуем КУРТ, один из самых масштабных проектов в России в сегменте курортной недвижимости.
Думаю, большое преимущество в том, что на этом пути у нас была возможность консультироваться со шведскими акционерами и топ-менеджерами, с людьми, обладающими опытом, практикой, знаниями. И все же это потребовало от девелопера работы, привлечения сильной команды юристов, экономистов, проектных групп, аналитиков в режиме 24/7.
Сегодня застройщикам приходится нести затраты на создание качественной жилой среды, поскольку на это обращает внимание покупатель. Клиента интересуют парки, велодорожки, места семейного досуга в шаговой доступности. И в последние два года эта тенденция усилилась кратно во всех сегментах. В целом это хорошо, качество жилой среды, а значит, и качество жизни — будет повышаться.
Ольга Григорьева, директор по развитию направления МАФ ГК «Монолит»
Благодаря тренду на создание благоустроенной среды в городских и загородных ЖК, вырос рынок ландшафтного дизайна, а компания «Монолит», специализирующаяся на производстве бетона, создала подразделение малых архитектурных форм и предложила решения по применению архитектурного бетона в ландшафтном дизайне для благоустройства территорий.
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке банка «ФК Открытие»
Для банка первостепенная задача — оценка объекта недвижимости с целью кредитования. Сейчас банк «Открытие» ограничивает выбор расстоянием от своих допофисов. Это 15 км от офисов в Выборге, Гатчине и других. Рассматривается вопрос об увеличении расстояния до 100 км от офиса. Рыночные ипотечные продукты для ИЖС также предполагают не менее 30%, а то и 50% собственных средств. Кредиты на строительство дома остаются самым сложным для банка продуктом. Однако субсидируемая семейная ипотека уже позволяет получить кредит на строительство жилого дома. И это направление будет развиваться в рамках новых льготных программ, анонсированных правительством РФ.
Марина Шкурко, управляющий партнер Puzzle Realty
Доля ипотечных сделок в дорогом сегменте в 2021 году достигает 10%. Покупатели заметно сократили время принятия решения, с трех — четырех месяцев до одного.
Высокий спрос обусловил возвращение девелоперов к строительству замороженных поселков, и в них идут продажи. Одним из заметных новых трендов стал инвестиционный спрос: клиенты, прежде ориентированные на городской рынок недвижимости в инвестиционных целях, пришли на рынок загородной недвижимости. Доходность загородных объектов выросла, есть кейсы, когда она составляла до 40% в год.
Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при ЛОРО «Деловая Россия», первый заместитель генерального директора проекта города-курорта Gatchina Gardens,
рассказал, что на загородном рынке появится новый конкурентный сегмент санаторно-курортных апартаментов. Основным драйвером этого процесса стало изменение в феврале 2021 года Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга и появление новой рекреационной зоны объектов санаторной деятельности ТР3-3. Градостроительный регламент новой зоны не предполагает возможность строительства традиционных для пригорода гостиниц и садовых объектов, цель выделения зоны — создание санаториев, профилакториев, грязелечебниц и т. п.
При этом изменение зонирования коснулось 360 пригородных территорий площадью в сотни гектаров. В условиях новых градостроительных реалий девелоперы и собственники участков находят новые форматы для коммерческих проектов на этих территориях.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
В любые времена главное, что продает каждая компания, это время. Мы все решаем проблему экономии времени для наших покупателей, партнеров, поставщиков, контрагентов, которыми выступают банки. Типизация проектов упрощает и ускоряет для банка процедуру оценки предмета залога, для покупателя — выбор параметров дома и новоселье. Для каждого своего загородного поселка мы разрабатываем три — пять базовых типовых проектов домов. Правда, за все время работы на рынке мне не доводилось видеть клиента, который бы принял типовой проект без изменений. Но сегодня потребность покупателей в быстрой сделке пожалуй, острая, как никогда. Они хотят получить дом здесь и сейчас, поэтому многие не хотят покупать участок под свободную застройку, а предпочитают землю с подрядом. Хочу пожелать всем нам успеха в предложении продукта, экономящего время покупателя.
Партнеры события:
Город-курорт Gatchina Gardens
Направление «Негород» компании «ФАКТ.»
Татьяна Леонтьева,
член Национальной ассоциации специалистов
по протоколу, основатель мастерской «Грандар»,
изготавливающей предметы интерьера
и персональные подарки
Компания «Русское оконце»
Ресторан «Строганов Стейк Хаус»
Журнал «Загородное обозрение»
благодарит партнеров за поддержку!
