Проект планировки территории (или проект организации застройки — для дачных партнерств) —
не просто формальный документ о границах индивидуальных участков и общественных зон, считает генеральный директор компании «Русь: Новые Территории» Дмитрий Майоров. Планировка закладывает основу образа жизни в поселке. И в большой мере определяет коммерческий успех проекта.
Дмитрий Майоров отмечает, что проект планировки должен предусматривать удобную логистику, общие места для досуга детей и взрослых, удобное расположение индивидуальных участков, размещение объектов инфраструктуры и возможности инфраструктурного развития.
Пейзажи и логистика
Поскольку наибольшую ценность для конечного покупателя представляют участки вблизи водоемов, со взрослыми лесными деревьями — именно такие преимущественно выбирают для поселков высоких классов. И, наряду с такими же, как для города, требованиями: престижное расположение, внятная архитектурная стилистика, качественное строительство, — за городом особенно важен продуманный генплан и максимальное сохранение природных ландшафтов.
Планировочными решениями застройщики поселков подчеркивают контраст города и загорода, квартиры и дома, монотонности и живописности. В загородных поселках девелоперы отказываются от регулярной, параллельно-перпендикулярной прокладки улиц в пользу криволинейности. Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери», говорит, что прямые улицы удобнее чистить от снега, но смотрятся очень скучно. «Благодаря плавным изгибам улиц поселок получается живым, можно выстраивать живописные панорамы и исключить ситуацию, когда соседние дома смотрят окна в окна. Знаете, какие участки в поселке «Ламбери» раскупили в первую очередь? —
Неправильной формы», — поясняет Алексей Потапов.
Дмитрий Майоров, гендиректор компании «Русь: НТ», говорит, что выбор между прямыми дорогами и живописными поворотами — тонкий вопрос поиска баланса видовых характеристик, удобства и безопасности. На прямых проездах упрощается уборка, но и скоростной режим нарушают чаще, а укладка «лежачих полицейских» снижает комфорт передвижения не только для автомобилистов, но и для велосипедистов и скейтеров. Круговые перекрестки и красивы, и заставляют снизить скорость, но создают проблемы для движения длинномерного транспорта, используемого для подвозки стройматериалов.
Сергей Феденко, руководитель ГК «СТИНКОМ», говорит: «Большая территория, лесные деревья, перепады высоты усложняют разработку проекта планировки коттеджного поселка и делают ее дороже. Кроме дорог, участков под инженерные объекты и сети (под них отводят наименее ценные земли), а также досуговых и спортивных зон, проектировщик должен распланировать каждый индивидуальный участок — с учетом удобства въезда и размещения дома с дополнительными постройками, освещенности и сохранения взрослых деревьев. Именно в таких поселках, при качественной планировке, есть ощущение жизни на природе».
Среди удачных проектов, сохранивших преимущества местности, называют поселки HONKA, «Особый статус» от «Русь: НТ», «Гармонию» ГК «СТИНКОМ», «Морские террасы» и «Репино Парк» от «Лэнд Аспект».
Свои водоемы и парки
Целостного, теоретически обоснованного представления о том, какую часть площади необходимо отвести в коттеджном поселке высокого класса под общественную зону отдыха и другие инфраструктурные объекты, нет. Алексей Потапов говорит, что, по стандартам землепользования, 15% территории отводится под дороги, тротуары, детские площадки, но это приемлемо в классе «эконом» или «комфорт». В «Ламбери» их доля 40%, и часть этой площади выделена под парковые ансамбли с водоемами. В «Особом статусе» территория 16,5 га, и под индивидуальные участки было продано 79% площади поселка.
В «Онегин Парке», рассчитанном на 272 домовладения, парк с собственным искусственным озером занимает 6 га, плюс общественный квартал с теннисными кортами, детсадом, административным корпусом. В «Репино Парке» (это 570 домовладений) парк должен занять 23 га: прогулочные, велосипедные и беговые дорожки, детские, спортивные площадки и корты, а также скейтпарк.
Есть коттеджные поселки, в которых нет собственных досуговых зон, а пляж или прогулочные дорожки вне границ. Для семей с детьми младшего школьного возраста это не вполне подходящий вариант. Но общим трендом становится включение в проект зоны отдыха как композиционной доминанты поселка.
Слои проекта
Кроме дорожной сети, зон общего отдыха, проект планировки территории (ППТ) предусматривает участки под инженерные сооружения (скважину, трансформаторную подстанцию, поля рассеяния для ливневой канализации и пр.). И здесь важно заложить возможность развития, как предупреждает Дмитрий Майоров: «В «Особом статусе» ливневую канализацию проектировали по нормативам, а они рассчитаны на основе среднестатистических данных за длительный период наблюдений. И если осадки превысят этот объем, то ливневка не справится с потоком. За счет заложенного запаса площади мы смогли увеличить мощность ливневки».
Проект планировки разрабатывается по данным топосъемки, а затем долго и тщательно дорабатывается на местности, поясняет Дмитрий Майоров. Стоимость подготовки проекта по топографическим материалам — около 20 тыс. руб. за гектар, его доводка с учетом видовых характеристик и сохранения деревьев — до 60 тыс. руб. за гектар. Работа занимает от трех месяцев до полугода. ППТ еще и юридически закрепляет обязательства застройщика: если обещан магазин, детсад или другая инфраструктура, то под них требуется изменить вид разрешенного использования участков.
Требования к качеству композиционных решений элитных поселков растут, искусственный или природный водоем, красивые видовые перспективы и благоприятная экологическая обстановка становятся обязательными условиями. Новых, революционных, планировочных решений для загородных поселков в ближайшие годы девелоперы не предвещают. «Сейчас правит минимализм. Некоторые выдают его за скандинавский, но получается совково. Нет большого спроса на качественную, проработанную архитектуру. А без спроса нет инвестиций, нет качественных, проработанных проектов», — сетует Алексей Потапов. С другой стороны, красивые проекты, использующие лучшее из проверенных наработок, оказываются на рынке вне конкуренции.
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»
На этапе создания проекта планировки определяется и успех продаж, и образ жизни готового поселка. В процессе реализации ППТ может быть изменен, но, чем тщательнее проработки, чем ответственнее проектировщик, тем меньше изменений понадобится и проще строить планы на годы вперед.
Компания «Русь: НТ» проектировала и «Особый статус», и наши новые поселки «Высокий стиль» и «Солнечный орнамент» силами своего архитектурного подразделения. Умение работать с природным рельефом и ландшафтом и сохранить ощущение жизни на природе — наша сильная сторона. Сейчас мы выполняем подобные заказы и для других девелоперов.
В поселке высокого класса продают не сотки земли, а качественную среду для жизни. И вложения в общественные территории, зоны отдыха — это ответственность девелопера за рост стоимости и будущую ликвидность домовладений его клиентов.
Артем Горожин, руководитель департамента маркетинга и продаж города-курорта Gatchina Gardens
Создание концепции поселка как новой градостроительной единицы — это широкий спектр мероприятий. Будущее поселка формирует комбинация его бизнес-кейсов. Очень важно продумать, как проект будет жить через 20, 30, 50 лет. Что будут делать жители, где и кем они будут работать, где будут получать образование их дети. Необходимо предусмотреть разнообразную инфраструктуру для жизни, а уже потом думать, как ее расположить. Московский опыт показывает, что именно поселки, грамотно и в достаточном объеме обеспеченные инфраструктурой, имеют успех на рынке.
Руководствуясь этими принципами, мы разрабатывали концепцию Gatchina Gardens. Здесь будут построены детские сады и школы, спа-отели и коммерческая недвижимость, а также резиденция «Золотой возраст» для пожилых людей.
Необходимо также распределить логистические потоки, разделить автомобильные и пешеходные дороги, создать территории для прогулок и отдыха. Не менее значима эстетика пространства поселка. В Gatchina Gardens мы отказались от высоких заборов. Дома будут располагаться на возвышении, а дороги и прогулочные зоны, наоборот, ниже уровнем. Таким образом, даже при отсутствии заборов частная жизнь наших жителей будет скрыта от посторонних глаз.
Сергей Феденко, руководитель группы компаний «СТИНКОМ»
Когда мы начинали проектировать поселок «Гармония», на рынке были представлены проекты с небольшими участками земли под проезды и административно-хозяйственную зону. Девелоперы старались нарезать как можно больше соток на продажу. Впрочем, осваивались относительно небольшие земельные массивы. Планируя «Гармонию», мы не были первопроходцами, но понимали, что в масштабном проекте в 100 км от города нужно сохранить природные красоты. Липовая аллея и оставшаяся от старинной усадьбы Муталахти лестница к озеру, лесные деревья — это неотделимые элементы поселка, его естественное природное украшение. Поэтому мы отвели 2,5 га под парковую зону, а индивидуальные участки распланировали так, чтобы у владельцев была возможность сохранить свой лес. Уверен, что наш парк, как центр притяжения в поселке, не только обусловил особую энергетику места, которую ощущают жители и гости «Гармонии», но и повлиял на темпы продаж.
Сейчас все больше девелоперов, учитывая предпочтения покупателей, при планировке территорий стали уделять внимание ландшафтной составляющей. Парки и искусственные водоемы включают в композицию поселков, отводя под зоны отдыха большие пространства (например, в «Онегин Парке» или «Репино Парке», проектах HONKA). И это правильный подход.
Алексей Потапов, генеральный директор компании «Ламбери»
По стандартам землепользования, 15% территории отводится под общие нужды (дороги, тротуары, детские площадки). Это, можно сказать, классика жанра, но очень скучно. Такие планировки больше подходят для класса «эконом» и садоводческих товариществ.
В премиум-классе под общественные зоны, пруды, парки, спортивные площадки отводится до 30-40% площади. У нас, в поселке «Ламбери», 40% площади выделено под общую территорию. Да, все эти расходы закладываются в стоимость оставшихся соток, но на то и «премиум». Нам удалось выдержать эту стратегию и не порезать пруды и парки на «полезные сотки». Такая стратегия, на мой взгляд, более правильная. Рынок недвижимости — это долгосрочные инвестиции. Если стратегия развития, концепция поселка изначально выбраны неверно, рано или поздно это «накроет».
Девелоперы обычно экономят на прогулочных, парковых зонах, гостевых парковках, а такое разорение, как пруды, не каждый может себе позволить. Если профессионально подойти к делу, то можно учесть все по максимуму и при этом сэкономить. Именно этим и занимаются профессиональные планировщики. Планировочную концепцию поселка «Ламбери» разрабатывали специалисты Studio Cora, считаю, что им удалось достичь идеального баланса территории. Это позволяет позиционировать «Ламбери» как предместье Северной столицы, с британской архитектурой, парками и прудами, со своей школой и инфраструктурой шаговой доступности.
