Проблемы девелоперов и покупателей обсудили участники круглого стола «Новые возможности для девелопмента загородных территорий мегаполиса в посткоронавирусную эпоху», организованного Экспертным советом по девелопменту в Ленобласти при ЛОРО «Деловая Россия». Представительное собрание прошло в рамках форума «Устойчивое развитие» и XIX съезда СРО НОСТРОЙ. Информационным партнером мероприятия выступил журнал «Загородное обозрение».
Структура спроса и предложения на рынке жилья пригородных территорий в петербургской агломерации меняется, формируется новая шкала ценностей потребителей. Очевиден переход от сезонного к круглогодичному проживанию с соответствующими требованиями к дорожной, инженерной, социальной и коммерческой инфраструктуре. Эти перемены требуют ускорения всех процессов в загородном девелопменте, отметил, открывая круглый стол, Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при «Деловой России», первый заместитель генерального директора проекта регионального курорта Gatchina Gardens.
При этом разработанная Минстроем программа поддержки развития индивидуального жилого строительства, в которой предусмотрено бюджетное финансирование в объеме около 138 млрд руб., не была поддержана представителями Минэкономразвития (MЭР) и Минфина, рассказал Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ (Национального объединения строителей). По его мнению, достижение плановых показателей национального проекта «Жилье и городская среда» невозможно без господдержки в развитии инфраструктуры пригородных территорий для малоэтажного, в том числе индивидуального, строительства.
По словам эксперта, еще одним важным вопросом в Минстрое считают переход к саморегулированию в малоэтажном строительстве: функцию надзора государство должно передать саморегулируемым организациям.
Дмитрий Коновалов, председатель комитета строительства и градостроительного развития территорий Гатчинского района отметил, что в районе есть не только земельный резерв для малоэтажного строительства, но и социально-бытовая инфраструктура, много курортных и исторических мест и хорошая транспортная доступность. Район заинтересован в девелоперских проектах, реализующих его рекреационный потенциал.
Андрей Бойко, заместитель директора ГБУ ЛО «Ленинградское областное учреждение кадастровой оценки», сказал, что в этом году в Ленобласти проведена новая государственная кадастровая оценка земель сельхозназначения, земель населенных пунктов, лесного, водного фонда и др. Земельный налог по новой кадастровой стоимости будет рассчитан (после утверждения результатов ГКО губернатором области) за 2021 год. По данным Андрея Бойко, 6 тыс. участков под многоквартирными домами оценены по 320–9000 руб./кв. м, а 1,2 млн участков для ИЖС и садовых — по 35–2800 руб./кв. м, что заметно ниже рыночной цены предложений, хотя и выше действующей сегодня кадастровой стоимости, рассчитанной больше 10 лет назад.
ИЖС обеспечило в 2019 году ввод в РФ около 40 млн кв. м жилых домов (в 2019 году построено 262,5 тыс. жилых домов общей площадью 36,8 млн кв. м). В Ленинградской области — 1,4 млн из 2,9 млн кв. м годового ввода жилья, за восемь месяцев 2020 года ИЖС обеспечило около 870 тыс. кв. м, что существенно больше половины объема ввода в Ленобласти, — сообщила Анна Александрова, главный редактор журнала «Загородное обозрение». При этом на первичном рынке загородной недвижимости больше половины продаж — это участки без подряда средней стоимостью 2,2 млн руб., их доля выросла за счет самых дешевых наделов, поскольку сегодняшние покупатели выбирают землю с готовой или близкой к готовности инженерной инфраструктурой.
В этой части, по мнению Валерия Соколенко, генерального директора компании «Лендкей», загородный рынок ждет коллапс. После того как раскупят участки в обеспеченных коммунальной инфраструктурой коттеджных поселках, выбора готовых, инженерно подготовленных участков не будет. Запуск новых проектов стопорится из-за невозможности оформления межевания участков под дороги и объекты инфраструктуры: это должны быть земли общественного пользования, и в собственность юрлица (девелопера или управляющей компании) участки Росреестр не оформляет, они должны быть переданы муниципалитетам. «Как девелопер может строить дороги и инженерные сети на чужих участках?» — задает закономерный вопрос эксперт. Глава «Лендкей» обозначил еще две серьезные проблемы загородных поселков: управление поселками и отсутствие финансовых инструментов для покупателей. «Мне не известны примеры получения кредитов по «сельской ипотеке» покупателями объектов в коттеджных поселках», — сказал Валерий Соколенко.
Ольга Аршанская, заместитель директора по развитию строительной компании «Ирбис», называет две проблемы развития пригородных территорий: сети и дороги. Планы по вводу объектов дорожной инфраструктуры зачастую не реализуются в заявленные сроки, а ресурсоснабжающие организации не выполняют обязательств по присоединению к сетям. Особых посткоронавирусных изменений объемов инвестирования со стороны девелоперов эксперт не видит.
Директор по технологическому присоединению ПАО «Ленэнерго» Виталий Стромаков заметил, что у девелоперов нет претензий по присоединению к электроснабжению. И сообщил, что, несмотря на рост продаж загородной недвижимости, в том числе участков под застройку, число заявок на присоединение по итогам восьми месяцев 2020 года не увеличилось. Скорее наоборот: заявки на льготное присоединение физлиц (15 кВт) и юрлиц (до 150 кВт), поданные «впрок», сетевая компания одобряет, а затем не может получить компенсацию своих затрат, из-за того что заявители не исполняют обязательств. Виталий Стромаков отметил, что Ленэнерго готово принимать на баланс и обслуживать сети в коттеджных поселках.
По данным учредителя сети детских центров «Гнездо» Анны Макаровой, есть успешные примеры реализации проектов социальной инфраструктуры — с получением земельных участков без торгов, в аренду. Так, в рамках государственно-частного партнерства 22 сотки земли в Сестрорецке были предоставлены под частный инвестиционный проект детского сада. Инвестусловия: 55 тыс. руб. в год за аренду участка с возможностью последующего выкупа.
Оживление спроса на загородную недвижимость, по мнению Александра Волошина из компании IMG, уже вызвало рост запросов на поиск земельных участков, в том числе с возможностью организации дачного партнерства. Однако реализации проектов на них зачастую мешают завышенные ожидания собственников, отметил руководитель компании «Лапочкин и партнеры» Вячеслав Лапочкин: реальные сделки по приобретению земли проходят по цене, ниже первоначально заявленной в разы. Примеры реальных сделок с сельхозземлями: 100 га в Первомайском по 1 млн руб. за гектар; массив рядом с Гатчиной — 340 тыс. руб. за гектар.
По мнению председателя совета ЛОРО «Деловая Россия» и гендиректора индустриального парка «М10» Михаила Косарева, проекты малоэтажной застройки — это не только новое жилье, но и возможности для малого и среднего бизнеса; в отличие от многоэтажного строительства и банковской сферы, там нет монополизации. Поэтому так важны общие усилия по снятию административных барьеров в малоэтажке.
В вопросах инженерного обеспечения и социальной инфраструктуры на пригородных территориях нужен системный подход. По итогам круглого стола будут подготовлены аргументированные предложения профессионалов рынка загородного девелопмента и строительства о необходимости поддержки развития ИЖС — подвел итог дискуссии сопредседатель совета «Деловой России» в Ленобласти Алексей Сорокин.
Александр Демин, руководитель Экспертного центра по девелопменту при «Деловой России», первый заместитель генерального директора проекта регионального курорта Gatchina Gardens
Уже сейчас изменилась структура спроса и предложения на рынке жилья в пригородных территориях, требуется соответствующая трансформация окружающей инфраструктуры (от дорожной и инженерной до социальной и коммерческой). По сути, все эти изменения открывают «окно возможностей» для девелопмента на загородных территориях мегаполисов. Если говорить про Санкт-Петербургскую агломерацию, то соответствующим территориальным ресурсом обладает Ленинградская область, которая превращается в главного выгодоприобретателя трансформации рынка загородного девелопмента. Именно эти изменения позволят реализовать цели национального проекта «Жилье и городская среда», а также привлечь в пригородные зоны значительный инвестиционный ресурс. Изменившиеся условия требуют новых форматов взаимодействия и скорости принятия решений от всех участников рынка: органов власти (всех уровней), инвесторов, застройщиков, энергоснабжающих компаний и банков.
Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ (Национального объединения строителей)
Программу поддержки ИЖС одобрило профессиональное сообщество, но, к сожалению, сейчас Минфин поменял вектор приоритетов, направив усилия на поддержку застройщиков многоквартирных домов и стимулирование спроса в этом сегменте, а сегмент ИЖС немного отодвинули. Комиссия Минфина и МЭР пока не поддержали системное финансирование ИЖС. Однако в Минстрое уверены, что эта программа должна войти в госпрограмму развития жилищного строительства РФ: она необходима, если по целевым показателям национального проекта предполагается достичь ежегодного объема вводимого жилья 120 млн кв. м, из которых 70 млн кв. м — многоквартирные дома и 50 млн кв. м — ИЖС.
Мониторинг спроса на жилье в условиях коронавирусных ограничений показал рост спроса на загородное жилье, который и сейчас остается высоким. Проблемы развития загородного сегмента — социальная и дорожная инфраструктура. Здесь очевидна необходимость господдержки.
