Редакция спросила девелоперов, строителей и производителей стройматериалов, какие проблемы уже возникли, насколько острым оказалось состояние напряжения и неопределенности, что пришлось решать срочно и какие решения были приняты по ценам, остановкам продаж, найму рабочих, минимизации издержек, поиску альтернативных поставщиков, разработке новых проектов, пополнению запасов.
Главный тезис — даже среднесрочные прогнозы дать невозможно. С точки зрения безопасности покупка участка с коммуникациями сейчас в принципе выглядит предпочтительнее приобретения квартиры в новостройке, но шансы заработать на последующей перепродаже оцениваются невысоко.
С другой стороны, сегмент загородного домостроения заметно меньше зависел и от господдержки, и от ипотеки. Поэтому опыт клиентоориентированности, предложений, соответствующих остроте момента, у загородных девелоперов и строителей есть. И они находят возможности для «антикризисных» предложений клиентам без господдержки, это, например, скидки на домокомплекты по готовым для производства проектам, рассрочки, стабильные цены (за счет запасов материалов). Заказчики, нацеленные получить дом, торопят строителей с закупками, понимая ближайшие перспективы.
В целом участники рынка пришли к пониманию, что рынок загорода превратится в рынок покупателя, который будет выбирать лучшее из возможного.
Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»,
член совета директоров корпорации «Русь»
Спрос на дома из клееного бруса сейчас стабильный, немного ниже уровня весны 2021 года. Мы продолжаем работу с заказчиками, заключившими договоры зимой, и подписываем новые контракты.
Стоимость домокомплектов из бруса мы сейчас, в отличие от прошлого года, фиксируем при подписании договора, понимая, что скачков цен на сырье (в том числе из-за ограничений экспорта) не будет. Думаю, цены будет диктовать прежде всего спрос, а не инфляция или курс рубля. Чего не могу сказать об остальных комплектующих домов (окнах, кровле, инженерном оборудовании), поэтому с их закупкой лучше поторопиться.
С поставками импортных составляющих из «недружественных стран», безусловно, есть сложности ввиду санкций, обеспечения логистики и организации расчетов по подтвержденным контрактам. Но мы решили этот вопрос — по запчастям и быстроизнашивающимся деталям за два года пандемии создан определенный запас. По химической продукции для клееного бруса есть возможности замены многих составляющих без ущерба качеству, поэтому от сбоев с обеспечением производства необходимыми комплектующими мы защищены.
Мощности производственного комплекса в п. Сосново по выпуску домокомплектов по сравнению с допандемийным периодом корпорация «Русь» нарастила более чем вдвое, поэтому время ожидания поставки сократилось в три раза по сравнению с 2021 годом. Узкое место — индивидуальное проектирование, которое со всеми согласованиями с заказчиком занимает больше трех месяцев, архитекторы и проектировщики нашего бюро загружены на 120%.
Мы предложили потенциальным заказчикам отличный «антикризисный» вариант: по готовым проектам, для которых есть вся документация по запуску в производство, мы беремся изготовить домокомплект в максимально короткий срок, меньше месяца. И на такие заказы предоставляем суперскидку 20%.
Также мы запускаем новую модульную технологию изготовления домов, сейчас она проходит «обкатку» на дополнительных постройках — гаражах, банях, гостевых домиках. Это не полная готовность «жилого модуля», а скорее конструктор, позволяющий собрать все необходимое для небольшого дома из заранее изготовленных универсальных деталей. Клиентам это обеспечивает скорость поставки и очень существенный выигрыш в цене.
Алексей Соколов,
директор по развитию
строительной компании «Мера»
Компания «Мера» продолжает работать в стандартном режиме. Реализация многих проектов занимает месяцы. И те, кто начал строительство или проектирование своего загородного дома, планомерно его продолжают. Срабатывает фактор обесценивания денег. Очевидно, что если остановишь работы, продолжать их все равно придется, только обойдутся они дороже. Сложнее тем, кто строил не на заготовленные средства, а на доходы от бизнеса. Если бизнес клиента испытывает затруднения, то и финансирование замедляется.
Что будет с новыми заказами, сложно сказать. В ближайшее время найдутся люди, пожелавшие перевести рубли в бетон, но дальше, очевидно, начнется замедление всех процессов, и выживут только устойчивые компании. Загородные дома — это роскошь, даже в спокойное время. Вообще, рынок пошатнули три фактора: нехватка рабочей силы на фоне пандемии, подорожание и отсутствие материалов и затяжная холодная, снежная зима. Это еще до событий на Украине. Так что будем подстраиваться под реальность и находить решения для новых требований клиентов: формы оплаты, повышение скорости строительства, дополнительные скидки на услуги и т. д.
Алексей Потапов,
генеральный директор компании «Ламбери»
В 2021 году в поселке «Ламбери» заключено десять контрактов на продажу домов. Шесть из них — договоры с подрядом на строительство. Эти работы включены в наш план на строительный сезон 2022 года. Мы будем придерживаться этого плана строительства, так как у нас есть обязательства перед клиентами.
Полученные от клиентов авансы на строительство домов мы потратили на закупку стройматериалов — каменных поризованных блоков, облицовочного кирпича; внесли предоплату и зафиксировалиы цены на бетон. Другими словами, мы использовали денежные средства строго по назначению, это позволило нам избежать рисков роста стоимости материалов и комплектующих. Контракты на СМР с подрядчиками также были заключены по фиксированным ценам. За это мы благодарны своим партнерам-подрядчикам. У нас работают проверенные годами подрядные организации, они тоже заинтересованы в стабильной работе.
Как говорится, делай что должен, и будь, что будет. Во время турбулентности и кризисов главное не поддаваться панике и сохранить рабочий ритм и график, вовремя оплачивать подрядные работы, заранее закупать строительные материалы. Пока нам это удается.
Покупательский спрос в «Ламбери» есть, показы проходят ежедневно. Понятно, что цены уже повысились, но они не индексировались в долларах. Опыт предыдущих кризисов показал, что не нужно фокусироваться на ценовой ситуации в моменте. Стоимость квадратного метра в среднесрочной перспективе никогда не падает. Именно поэтому в кризисы, а особенно сейчас, когда нет возможности вывезти деньги или купить валюту, люди сохраняют капитал в квадратных метрах. Поверьте, загородный дом — не самая плохая инвестиция.
Виолетта Басина,
гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС
по взаимодействию застройщиков и собственников жилья
За последний месяц и покупатели, и продавцы, и застройщики только начали отходить от шока, вызванного ключевой ставкой 20%, «заградительными» ставками ипотеки, приостановками продаж строящейся недвижимости, ожиданиями резкого роста цен на стройматериалы. По ощущениям, спрос, конечно, снизился, но это суждение некорректно на таком малом временном интервале и при столь неожиданно меняющихся обстоятельствах. Пока все говорит за то, что люди попытаются сохранить рубли в квадратных метрах и начнут искать для этого любые возможности. Самая подходящая — рассрочка с фиксацией цены. Но она же теперь и самая редкая.
В малоэтажном ЖК «Омакульма-Аннино» мы поступили следующим образом: объявили о продлении рассрочки от застройщика 20/80. По ее условиям покупатель, внеся 20% стоимости домовладения, фиксирует цену на весь период строительства.
И только в обмен на ключи может доплатить оставшиеся 80%. Для принятия решения даже о такой сделке предоставляем платно возможность бронирования на несколько дней. Правда, в общем ценообразовании мы вынуждены были привязаться к пятипроцентному коридору курса евро, и, если он будет пробит, придется в тот же день менять цены. Цены в «Омакульма-Аннино» с марта 2021 года выросли примерно на 50%. Этой весной средняя цена домовладения увеличилась с 25 до 30 млн рублей.
Требования покупателей по классу поселков, в которых они готовы жить, полагаю, мы формируем сами. Они таковы: собственный дом на собственной территории
в окружении городского комфорта уровня бизнес-класса. Покупатель должен иметь возможность купить все это разом, в совокупности. Таких предложений на рынке, скажем так, совсем не много: даже в малоэтажных комплексах высшего класса жители нуждаются в социальной инфраструктуре. Поэтом наш спрос от нас не уйдет ни при каких условиях.
Владислав Ремиш,
коммерческий директор
компании SKOG Homes
Пытаюсь осмыслить новую экономическую реальность, оптимизма, прямо скажу, немного. Внешне придерживаюсь принципа «делай что должно», я же понимаю, что от выдержки руководителя компании зависит продуктивность сотрудников.
Пересчитали новые цены с учетом уже случившегося удорожания на некоторые виды сырья, но отнюдь не в прямой пропорции. В строительстве домов сейчас получается так: чем ближе дата подписания договора с клиентом к дате получения оплаты и закупке материалов, тем более реалистичная сумма прописывается в договоре. Кривая роста цен стала круче, но пока нестабильность той же степени, что и в прошлом году, когда куб газобетона каждые две недели дорожал на тысячу-полторы рублей. Сейчас, правда, стали происходить сбои в электронных системах поставщиков: пропали данные о заказе или не собрать заказанную комплектацию. Приходится решать проблемы в ручном режиме. Нормальное ведение бизнеса — когда у меня есть выбор из трех-четырех поставщиков, я могу сравнить цены и сроки поставок и выбрать оптимальный вариант — было нарушено еще в прошлом году.
Участвуя в переговорах с клиентами, я вижу, что их решения о строительстве дома весьма взвешенные, и согласованные графики работ на этот год никто не отозвал. Возможно, мой большой опыт в бизнесе позволяет выбирать серьезных и договороспособных клиентов?..
Сотрудники компании все на месте, зарплата выплачивается по графику. Поточность работы планируем сохранить на уровне двух предыдущих лет. А для долгосрочных стратегических решений сейчас, наверное, не время.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Исключительно успешная работа последние два года позволила компании создать финансовую подушку безопасности, что позволяет спокойно и уверенно смотреть в будущее. Также нам очень помогает сейчас высокая степень завершенности почти всех наших проектов, и это поддерживает высокий спрос на них. Помогает и наша безупречная репутация, и востребованность локаций, где мы реализуем крупные коттеджные поселки, — Разметелево, Сосново.
В проектах, в которых мы участвуем исключительно собственным капиталом, продолжаем работать на тех же условиях, что и раньше. В нашей экономической стратегии заранее просчитывались различные сценарии экономического развития России. В том числе и крайне негативный. К нему мы были готовы и морально, и материально.
В проектах с участием партнеров нам пришлось учесть их пожелания. И поэтому, например, в «Разметелево» мы временно остановили продажи участков без домов. Но при этом продолжили продажи участков с построенными или строящимися домами. Их у нас около тридцати пяти.
Запасы необходимых для инженерной подготовки материалов — водопроводные трубы диаметром 110 мм для прокладки внутриквартальных водопроводов, газовые трубы, сыпучие материалы — мы сделали еще до 24 февраля. Поэтому у нас нет проблем с их нехваткой. Мы продолжаем в соответствии с графиками строительства инженерных сетей и дорог работать без остановки абсолютно во всех своих проектах.
Покупательский спрос после 24 февраля вырос. У нас быстро закрылись сделки по всем объектам, по которым покупатели долго думали.
И на ближайшие месяцы я вижу массу факторов, определяющих сохранение высокого спроса на загородную недвижимость, в том числе традиционный весенний рост активности; более высокая доходность от сдачи в аренду загородных домов по сравнению с квартирами; снижение привлекательности ипотечных программ для городских квартир на фоне резко выросших в прошлом году цен; и реальная потребность в загородном доме для многих семей.
Анатолий Комар,
генеральный директор компании «Красный камень»
Наиболее острой проблемой, которую пришлось срочно решать, была необходимость замены импортных красителей и пигментов. Цена на них выросла из-за изменения курса рубля, еще и поставщики попытались заложить «запас» на случай дальнейшего его снижения. Нужные ингредиенты импортного производства мы нашли, сейчас завод работает в обычном режиме. Все зимние заказы отгружены по старым ценам. Но подорожал также цемент, выросли транспортные расходы, и мы в марте вынужденно подняли цены на 6–20%, в зависимости от вида продукции.
И тем не менее наши материалы для отделки фасадов сейчас практически безальтернативный вариант. Клинкерная плитка нашего производства дешевле импортной примерно в пять раз, при сходном качестве и эстетике. Плитка под кирпич даже дешевле импортной штукатурки или сайдинга. Конечно, она пользуется спросом.
Сейчас из-за ограничения экспорта наметилось некоторое снижение цен на бензин, металл, древесину. Баланс цен установится в зависимости от спроса. А потребность в загородном жилье останется, люди будут строить дома, искать альтернативы европейским товарам. По опыту нашей компании в импортозамещении, могу утверждать, что те, кто инвестирует в российское производство, выигрывают и получают импульс для развития.
