По сравнению с I кварталом 2022 года продажи в январе — марте 2023-го сократились почти в два раза, в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» напоминают об эффекте «высокой базы». Спрос несколько активизировался в апреле. Цены вышли на плато, колебания связаны с вымыванием с рынка самых доступных по стоимости лотов, реже с понижением цен в отдельных проектах.
Ассортимент и выбор
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в продаже к началу апреля было 16,1 тыс. участков, домов и секций в таунхаусах в 324 коттеджных поселках и комплексах. Число непроданных лотов близко к минимальным показателям за историю наблюдений.
В основном это участки без подряда, их 81%, как и в прошлом году.
За I квартал девелоперы вывели на рынок всего около 300 новых лотов —
это антирекорд. Участники рынка и аналитики отмечают трудности в поиске пригодных для строительства поселков участков. В ближнем к КАД радиусе их нет, многие предложения от лендлордов не проходят юридическую и градостроительную экспертизу девелоперов. В ближней к кольцевой зоне ждать новых проектов не приходится: те, кто раньше выбирал массивы до 30 км от кольцевой, сейчас вынуждены рассматривать оптовые покупки в радиусе 50 км.
Тем временем, по данным «Авито Недвижимости», в Ленобласти выросло предложение на вторичном рынке: на 34%
в сравнении с апрелем прошлого года и на 23,2% с начала
2023 года.
Желание иметь загородный дом у петербуржцев никуда не делось. «Однако снижение покупательской способности, с одной стороны, и высокая стоимость стройматериалов (в том числе сыпучих, щебня и песка) — с другой толкают многих к приобретению участков и домов в старых садоводствах, — отмечает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости». — Потребитель предпочитает купить условно подержанный, а не новый автомобиль».
По данным сайта vprigorode.ru, количество участков, проданных на вторичном рынке весной 2023 года, выросло на 22% по сравнению с показателем за январь — апрель 2022 года (зарегистрировано 27,2 тыс. сделок с участками).
Земля и цены
В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» подсчитали, что в коттеджных поселках за первые три месяца года продано 1300 лотов (участков, домов и таунхаусов), в том числе 1200 участков без подряда.
Средний бюджет сделки с участком без подряда за I квартал 2023 года составил 2,3 млн руб. (+2% с начала года). Средняя цена предложения участка почти вдвое выше: 4,5 млн руб. (при 270 тыс. руб. за сотку). Как отметил Алексей Баринов, директор продуктового направления компании «ФАКТ.», спрос был сосредоточен прежде всего в среднем и нижнем ценовых сегментах. Преимущественно покупаются участки до 2–2,5 млн рублей.
В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» фиксируют также сокращение объема предложения участков в ценовой категории 200–300 тыс. руб. за сотку (в этой категории надел стоит как раз 2,2 млн руб.) — заметная часть таких лотов раскуплена, часть подорожала. В том числе из-за подведения и запуска инженерной инфраструктуры. Так, по словам Дмитрия Новосельцева, в коттеджном поселке «Разметелево» в мае подведены центральный водопровод и газопровод, летом они заработают. И как только это произойдет, стоимость участков будет повышена на 300–500 тыс. руб. за лот. «Мы уверены, что все будет раскуплено, в продаже осталось лишь около 40 участков», — говорит Дмитрий Новосельцев.
Самые дешевые участки, до 100 тыс. руб. за сотку, расположены все дальше от города, и их доля в предложении, сократившись за десять лет в три раза, составляет сейчас меньше четверти (23%).
Дома, секции и подряды
В категории «дома и участки с подрядом» за квартал продано около 100 лотов. Больше половины продаж — дома (и участки с подрядом) комфорт-класса средней стоимостью 16,1 млн руб. (всего на 1% выше, чем в начале года). В этом сегменте у покупателей популярны проекты в поселках Токсово, Вартемяги, а также рядом с Петергофом и Ропшей.
Заметно подорожали дома экономкласса: с начала года на 45%, или с 6,3 до 9,1 млн руб. Продажи домов бизнес-класса заметно уступили показателю элитного сегмента: 15% сделок прошли в премиум-классе, и только 9% в «бизнесе» (средняя сумма сделок 68,7 млн и 31,7 млн руб. соответственно). Популярные у «дорогих покупателей» локации — вблизи Медного озера, Юкков, Всеволожска, чуть меньше сделок прошло в Курортном и Приозерском районах.
Средний по рынку бюджет сделки с домовладениями (участками с подрядом) за квартал достиг 22,5 млн руб., увеличившись на 23% с начала года. Цена предложения выше — 27,1 млн руб. 60% спроса сосредоточено в радиусе 20 км от КАД.
Секции в таунхаусах провалились в продажах, по мнению аналитиков, из-за дефицита предложения. Сделки проходят в популярных проектах в Вартемягах и Энколове (41%), Петергофе и Стрельне (20%).
«Средний» таунхаус предлагается за 16 млн руб., а по сделкам подороже — 18,4 млн руб. На расхождение повлияли несколько сделок с дорогими секциями.
Ольга Трошева,
руководитель консалтингового центра
«Петербургская недвижимость»
Средний бюджет покупки домовладений увеличился, особенно в экономклассе, где стоимость приблизилась к 8–10 млн руб., хотя несколько лет назад наиболее популярные лоты в этом классе стоили
5–7 млн руб. Сейчас цены на дома и таунхаусы, достигнув высокого уровня, замедлили рост, поскольку покупатели уже отреагировали снижением спроса.
Средняя цена предложения участка без подряда тоже росла, однако девелоперы в I квартале активно предлагали акции и скидки, что свидетельствует о переходе к рынку покупателя.
Первичный загородный рынок должен будет реагировать на нависание предложения «вторички» (земли и других объектов), о чем свидетельствует возросший объем регистрации сделок Росреестром. В период активного роста спроса и цен на загородную недвижимость многие инвесторы вошли в этот формат и сейчас, выставляя на реализацию лоты, купленные по другим ценам, меняют уровень цен «первички».
Алексей Баринов,
директор продуктового направления
компании «ФАКТ.»
Я нахожу уместным сравнение по активности и интенсивности продаж с 2019 годом, но все же текущая динамика выше и сильно зависит от фаз обострения СВО. Кроме сильнейшего стресса в сентябре
2022 года, были показательны спады активности в текущем году перед февральским выступлением президента и 9 мая. Буквально на следующий день после этих событий люди выдыхали, а число обращений и сделок сразу увеличивалось.
Весну можно оценить как очень позитивную и вселяющую надежды. Спрос был сосредоточен прежде всего в среднем и нижнем ценовых сегментах. Преимущественно покупаются участки до 2–2,5 млн руб. Товарный запас по таким объектам сейчас заканчивается быстрее всего. Это стимулирует нас выводить новые предложения и адаптировать формат текущих.
Если говорить о финансовых инструментах, то льготная ипотека, безусловно, сильнейший драйвер. Доля сделок с ипотекой уже больше 50%. Также мы наблюдаем активный рост покупки участков со строительным подрядом, полную стоимость которых клиенты закладывают в ипотечную сделку.
Еще одна интересная тенденция: если раньше строители домов приходили к продавцам земли и просили предлагать их услуги, то сейчас ситуация развернулась и клиенты часто начинают свой путь с выбора дома.
Старты новых проектов мы активно готовим, в том числе с учетом перечисленных тенденций. Часть проектов будут запущены уже в июне.
Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
«1-й Академии недвижимости»
В условиях рынка покупателя, покупатель, имея большой выбор, не прощает халтуры. В поселках с хорошей локацией и высокой степенью готовности статистика продаж выделяется в лучшую сторону.
В наших поселках продажи участков идут гораздо лучше, чем прошлой весной, и это понятно: в марте-апреле прошлого года мы, например, останавливали продажи в КП «Разметелево». Поэтому сравнивать год к году не очень корректно. Без учета периода приостановки уровень продаж, пожалуй, равен прошлогоднему. При этом за год степень завершенности коттеджных поселков стала выше, обычно при этом растут и продажи, но такого мы не отмечаем. По темпам продаж мы медленно возвращаемся к уровню 2019 года.
В то же время есть серьезные достижения: в мае мы подвели центральный водопровод и газопровод к КП «Разметелево», летом будут поданы газ и вода. После этого мы повысим цены на участки на
300–500 тыс. руб. И уверены, что у нас все раскупят, — осталось около 40 участков всего.
Продажи готовых домов идут медленно, особенно лотов дороже 10 млн руб., а их большинство. Ипотекой пользуются около 30% покупателей, это и льготные, и рыночные программы. Меньше всего сельской ипотеки.
В нашем новом проекте КП «Вишнёвский берег» продажи еще не открыты. Мы проложили водопровод, заканчиваем отсыпку дорог ЩПС, получаем разрешение на бурение промышленной скважины и организацию понтонного пирса на озере, а также выбираем архитектурный стиль и проект для административного здания и демодома.
Новых массивов рядом с городом почти не осталось. Поэтому мы рассматриваем варианты приобретения земли в 30–50 км от КАД. Раньше мы рассматривали предложения только до 30 км.
