Действие льготной программы «Господдержка 2020», в которой первый взнос составляет 30%, ставка до 8%, а максимальная сумма кредита для Петербурга и Ленобласти 6 млн руб., заканчивается к началу июля этого года.
IT-ипотека (первый взнос 20%, ставка до 5%, сумма кредита до 18 млн руб.) актуальна до конца 2024 года. Для семейной ипотеки (ставка 6%, максимальная сумма кредита 12 млн руб.) звучало обещание о продлении до 2030 года, а сельская ипотека под 3% стала бессрочной.
В жестких рамках
Для ИЖС, как и для квартирных новостроек, «господдержка» была самой популярной программой, поскольку позволяла на ипотечные деньги строить дом хозспособом, без привлечения компании-подрядчика, и предоставляла максимальную сумму 12 млн руб. В декабре 2023 года кредитный максимум был снижен до 6 млн руб. и оговорен запрет комбинирования льготного кредита с рыночным. По действующим сейчас условиям, с 30-процентным первым взносом стоимость покупки составляет 8,5 млн рублей.
В январе и феврале объемы кредитования заметно сократились. Так, по данным ЦБ, февральские выдачи составили 320 млрд руб., это минус 25% к февралю 2023 года. По льготным программам — 210,5 млрд рублей.
Февральские итоги кредитования частных домов, строительства (ИЖС) и готовых, которые на рынке представляет компания Frank RG, будут в конце марта. За январь на частные дома выдано 13 тыс. кредитов на общую сумму 61 млрд руб., из них на готовые дома 5 тыс., а на ИЖС — 8 тыс. (падение пиков сентября и октября с 34 тыс. ипотек на дома в 2,6 раза). По оценкам Frank RG, это 20% выдачи в количественном выражении и 22% — в денежном.
У Сбера падение ежемесячных объемов с пиковых значений почти четырехкратное. Прежде всего за счет квартир в новостройках: этот сегмент упал сразу на 10 п.п., до 15%, а доля ИЖС увеличилась на 3 п.п., до 19%. По Петербургу минус
14 п.п. для квартир в новостройках, до 21% в общем объеме, и плюс 2 п. п. для ИЖС, до 17%.
Февраль показал рост в Сбере ипотеки на ИЖС 31,6% к январскому провальному результату — 9,7 тыс. кредитов.
При этом объемы ввода жилья, обеспеченные частным сектором, растут: за первые два месяца ИЖС обеспечило уже три четверти ввода. Из общего по стране ввода 20,6 млн кв. м в индивидуальных жилых домах 15,08 млн кв. м, то есть плюс 30%. И если в 2022 году в России за счет ипотеки профинансировали примерно 7,5% новых домов, то зимой 2024 года уже 17%: 15,08 млн «квадратов» — это около 105 тыс. новых частных домов, на которые пришлись примерно 18 тыс. ИЖС-кредитов.
Выбор не по ставке
Льготные программы в основном не предполагают приобретение готовых домов, за исключением покупки свежепостроенного дома у застройщика.
Готовый дом купить по сельской ипотеке с привлекательной ставкой 3%, максимальной суммой кредита до 6 млн руб. и первым взносом 20% можно у физлица, если он не старше пяти лет, или у компании, если не старше трех. Дом должен располагаться в границах населенного пункта, включенного в перечень, утвержденный администрацией Ленобласти (в Петербурге сельская ипотека не действует). По данным сайта vprigorode.ru, за год в Ленобласти по этой программе выдано 570 кредитов на 2,45 млрд руб. По данным РСХБ, 80% сельских кредитов выданы на готовые дома, а 20% — на ИЖС. Заявки согласовывает Минсельхоз, их прием периодически приостанавливается.
Остальные льготные программы действуют только для строящихся домов (ИЖС), по семейной и IT-ипотеке при условии привлечения аккредитованного подрядчика.
Семейная ипотека предназначена для семей, в том числе единственного родителя с детьми (ребенка, родившегося в 2018 году и позднее, двоих детей до 18 лет или ребенка с инвалидностью), выдается по ставке до 6%, максимальная сумма 12 млн руб. Кредит может быть потрачен только на первичном рынке, то есть на готовый дом, который продает юрлицо или индивидуальный предприниматель, или на строительство дома — исключительно по официальному договору подряда
с юрлицом или ИП. Участок может быть в собственности
заемщика или приобретаться из общей суммы кредита.
С помощью IT-ипотеки по ставке до 5% можно получить до 18 млн руб. и потратить их на покупку дома у застройщика, построить дом по договору подряда, если участок уже есть, или потратить кредит на покупку участка и оплату подряда на строительство дома.
Сравнение объемов выдачи по двум этим программам показывает десятикратную разницу за 2023 год: 415,8 тыс. «семейных» кредитов против 40,3 тыс. «айтишных».
Суперлимиты
Быстрорастущий сегмент ИЖС оказался в фокусе ведущих банков. «Альфа-банк», например, провел посвященный ИЖС Альфа-форум, собрав представительную аудиторию работающих в ИЖС застройщиков и брокеров по недвижимости и заявив кредитование ИЖС трендовым для него продуктом. Банк представил собственную программу, позволяющую сочетать льготную ипотеку (IT- или семейную) и рыночную. Таким образом, можно увеличить сумму кредита до 30 млн руб. в Москве и Московской области,
Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Причем без удорожания объекта (без субсидирования от застройщика) и дополнительных расходов. В качестве примера: если получить 12 млн руб. по семейной ипотеке и еще 6 млн руб. по рыночной, то полная стоимость кредита составит 10,665%. Кредит 30 млн руб. обойдется заемщику в 13,382%.
Выдается кредит на строительство дома (ИЖС) аккредитованным подрядчиком. В зависимости от количества ипотечных продаж у строительной компании первый транш может составлять до 35% при стандартном варианте и до 60% для ключевых партнеров (статус ключевого партнера зависит от числа ипотечных сделок с банком). Условие получение первого транша, на фундамент, — регистрация залога земельного участка. Второй транш, предоставляемый на строительство коробки дома, поступает после предъявлении акта о выполненных работах по фундаменту. Последние 10% суммы кредита перечисляются на основании акта выполнения работ по постройке дома.
Есть ограничения кредитования: земельный участок не может быть в аренде, обязательно оформление в собственность. Охранные зоны ЛЭП, водоемов, приаэродромную территорию банк не считает препятствием для покупки и залога участка.
Суперлимиты по комбо-ипотеке, кроме «Альфа-банка», предоставляют меньше десяти банков, в том числе Сбер, Росбанк, «Дом.РФ», «Ак Барс», Совкомбанк.
