"Загородное обозрение": Дмитрий Владимирович, известно, что основным документом, определяющим порядок оформления земельных участков в собственность или в аренду юридическим лицам в Санкт-Петербурге, до сих пор являлось распоряжение мэра Санкт-Петербурга №1010-р от 18.09.95 г. Так ли это, или произошли существенные изменения в оформлении земельных участков? Каковы специфические особенности установления законного статуса фактического землепользования?
Дмитрий Владимирович: Совершенно верно. Упомянутое распоряжение №1010-р наиболее полно определяет порядок оформления документов на землю юридическим лицам, фактически на сегодняшний день использующим земельные участки, находящиеся в госсобственности. Основной фактор здесь - это определение границ землепользования. Если определены границы землепользования, то при их утверждении приказом председателя Комитета по градостроительству и архитектуре, соответствующий земельный участок закрепляется на праве аренды или ином праве за той или иной организацией.
"Загородное обозрение": Дмитрий Владимирович, в практике риэлтерских фирм и многих компаний Санкт-Петербурга в результате сопровождения или совершения сделок с недвижимостью возникает вопрос: как в этом случае переоформить земельный участок на нового собственника недвижимости? Что здесь можно сказать о покупателях - иностранных компаниях? Каковы особенности переоформления земельных участков, ранее находящихся у государственных предприятий на праве бессрочного пользования?
Дмитрий Владимирович: Здесь надо учитывать, что согласно законодательству РФ при приобретении в собственность недвижимости право на земельный участок также переходит к новому владельцу недвижимости. Однако особенность заключается в том, на каком праве должен быть закреплен земельный участок за новым собственником и в каких границах.
Если границы земельного участка определены, то является компания российской или иностранной, при утвержденных границах землепользования, не имеет значения. Земельный участок в этом случае может быть арендован или выкуплен в собственность.
Особое место занимают организации, земельные участки у которых находятся на праве бессрочного пользования. Многие из них не устанавливали границы землепользования, не оформляли правоустанавливающие документы, что как следствие может повлиять на порядок переоформления данных земельных участков.
Если говорить в данном случае об оформлении подобного земельного участка в бессрочное постоянное пользование нового владельца недвижимости, то судебная практика здесь такова: половина споров разрешаются в пользу государства, другая - в пользу нового собственника. Федеральный закон "О плате за землю" устанавливает, что плата за использование земли (ставка земельного налога) не зависит от вида хозяйственной деятельности. То есть банк или завод платит одинаково за земельный участок, оформленный на праве собственности. Арендная плата позволяет эти вещи регулировать, так как ее размер устанавливается законодательством субъекта федерации и учитывает вид деятельности организации.
"Загородное обозрение": Какие характерные аспекты, Дмитрий Владимирович, можно выделить, говоря о первичном предоставлении земельных участков?
Дмитрий Владимирович: Здесь можно говорить о такой проблеме, как получение так называемых "белых пятен", то есть земельных участков для дальнейшего инвестирования. Для того чтобы не было проблем неиспользования подобных земельных участков, они сначала предоставляются указанным организациям на праве аренды и после выполнения инвестиционных условий могут быть выкуплены в собственность.
При первичном представлении земельных участков определение границ и размеров участков для последующего закрепления было, есть и должно быть прерогативой Комитета по градостроительству и архитектуре. "Вынос границ земельного участка в натуре", то есть определение границ землепользования на местности и кадастровая съемка позволяет, используя координаты поворотных точек, четко определить земельный участок на местности - прерогатива Комитета по земельным ресурсам и землеустройству. Комитет по управлению городским имуществом, в свою очередь, заключает в зависимости от соответствующей ситуации, либо договор аренды, либо предоставляет возможность выкупить земельный участок в собственность.
"Загородное обозрение": Дмитрий Владимирович, что более интересно для города: аренда земельных участков или выкуп их в собственность организациями?
Дмитрий Владимирович: В общем, так как большинство поступлений - это арендные платежи, а поступления от земельных налогов меньше, можно сделать вывод, что аренда более выгодна для города. Но это палка о двух концах. Земельные налоги могут быть взысканы в бесспорном порядке, арендные - более сложно - путем претензионной исковой работы. Если проанализировать в целом по России, то больше, чем в Санкт-Петербурге, земельные участки в собственность не выкупают, пожалуй, нигде.
"Загородное обозрение": Последний вопрос. Насколько принятие нового земельного кодекса изменит ситуацию с использованием земельных участков в Санкт-Петербурге?
Дмитрий Владимирович: Непринятие в течение многих лет земельного кодекса обусловлено тем, что он воспринимался многими властными структурами сверхполитизированно. Полноценных собственников - земля и здание в собственности - не так много. Чаще всего земля под приобретенным зданием недооформлена.
Принятие нового земельного кодекса требует, безусловно, издания ряда нормативных актов федерального и местного уровня; КГА, КУГИ и КЗРиЗ, учитывая принятие в ближайшем будущем нового земельного кодекса, готовят ряд необходимых нормативных актов. Хотя сам новый земельный кодекс, по моему мнению, - прогрессивный.
"Загородное обозрение": Спасибо, Дмитрий Владимирович, надеемся, что данная публикация не осталась последней и Вы сможете ответить на возможные вопросы наших читателей.
