Руководитель загородного отдела агентства недвижимости «Олимп-2000» Виталий Попенков одной из главных особенностей района считает высокий спрос на землю и, соответственно, высокие цены. В этом смысле цены на участки в Курортном районе в сравнении с более отдаленными районами Ленобласти не просто различаются - а различаются порой в десятки раз. Но если цены кое-кого отпугивают, то вторая особенность района - развитая и налаженная инфраструктура, напротив, привлекает желающих купить или построить здесь дом или коттедж. Магазины, парковки, кафе, рестораны, фитнес-клубы - всего этого (и многого другого) здесь достаточно, то есть в город за благами цивилизации выезжать не нужно.
В Курортном районе, по мнению Виталия Попенкова, самые красивые ландшафты в окрестностях Петербурга. Кроме того, налажено отличное транспортное сообщение: из города сюда легко добраться на автомобиле, на маршрутном такси, на электричке. Состояние дорог поддерживается на хорошем уровне, прокладываются новые магистрали. Ну и, естественно, не надо забывать, что Курортный район - это престижно, это солидно, поскольку здесь расположены загородные дома руководства города и финансово-промышленной элиты. Иными словами, высокие цены диктуются еще и модой.
По вышеперечисленным причинам одни из первых коттеджных городков возникли именно в Курортном районе. Но опыт этого строительства нельзя считать стопроцентно удачным, о чем наглядно свидетельствует коттеджное поселение под названием «Репино-2000». Проектировщики и подрядчики сделали две ошибки: во-первых, не учли соответствия строений друг другу, во-вторых, не оговорили строго сроки строительства. Итог для некоторых хозяев оказался неутешительным, поскольку рядом с их одноэтажными постройками выросли «небоскребы» в четыре-пять этажей (кстати, хозяева которых тоже не обрадованы соседству с «карликами»), а под окнами некоторых домов до сих пор ездят камазы и гудят тракторы.
Тем не менее есть уже несколько завершенных (или почти завершенных) проектов, например, построенный компанией «Петро-Стиль» коттеджный поселок «Высокие ели». На близкой к готовности стадии - «Консульская деревня», при строительстве которой постарались учесть отрицательный опыт «Репина-2000». Активную деятельность по продаже земельных участков под коттеджное строительство ведет СНТ «Сестрорецкое», а компания «Олимп-2000» возводит коттеджный поселок в так называемом «золотом треугольнике» - между поселками Репино и Ленинское. С сугубо административной точки зрения это - Выборгский район, но фактически - Курортный, потому что те, кто будет проживать в поселке, ориентируются на инфраструктуру Репина, Комарова и Сестрорецка.
Традиционных садоводств в Курортном районе довольно мало, и у них фактически нет перспектив. Да и вообще в районе, как считает Виталий Попенков, очень мало территориальных резервов, практически все хорошие пятна под строительство уже выбраны. Строить можно только на тех землях, что выделяются городом через торги. А еще помехой является сложность перевода земель из одной категории в другую. Вот почему, скорее всего, строители коттеджных городков будут вынуждены переключиться на другие районы, расположенные недалеко от города.
Менеджер по продажам Курортного агентства недвижимости Станислав Дмитриев также отметил очень высокий уровень цен в этом районе. Цена на землю всегда формируется под влиянием многих факторов, и одним из основных является дисбаланс спроса и предложения. А в Курортном районе, опять же, в силу разных причин очень мало предложений о продаже земли или недвижимости и очень большой спрос на участки и дома.
Когда-то, лет пять-семь назад, в районе еще существовала практика выделения местному населению земельных участков. Затем такой житель Курортного района, желая улучшить свои жилищные условия (например, приобрести квартиру в Петербурге или Зеленогорске), выставлял полученный участок на продажу и тем самым повышал количество предложений на рынке. Однако в последнее время такая практика, по сути, свернута, участков населению практически не выделяется. Вот почему цены растут и, не исключено, будут расти и в будущем. При этом разброс цен на землю по району весьма велик: от 2,5 тысячи долларов за сотку до 20 тысяч долларов - где-нибудь на береговой линии в Сестрорецке. При этом реальные сделки по этим астрономическим ценам вовсе не обязательны - люди, как правило, не делают покупок себе в убыток. Но предложения такие уже есть. К слову сказать, сделок с землей по Курортному району вообще очень мало, они исчисляются несколькими десятками в год.
Но коль скоро спрос имеется, его нужно как-то удовлетворять. Застройщики иногда делают так: обращаются к местному населению, проживающему в ветхом или аварийном жилье, и предлагают купить им квартиры в городе или пригородах. Как правило, обращаются сразу к нескольким хозяевам, потому что выгодно приобретать большие участки земли. Если они соглашаются, с ними заключают договор, все согласовывается с администрацией, после чего бывшим «домовладельцам» подбирают жилье в других местах. Далее освободившиеся дома сносят, а на их месте вырастает, к примеру, коттеджный городок.
Одна из проблем района - та, что администрация города не выделяет большие участки под застройку. Самый большой по площади проект - это «Консульская деревня», но и там отдельные участки оказались настолько невелики, так что даже после сокращения количества домов (относительно первоначального плана) хозяева будут, что называется, жить с соседями окно в окно. В других проектах тоже не все сложилось благополучно, в частности не выдержан стиль и не обеспечено благоустройство общей территории в поселке «Репино-2000». В этом, строго говоря, виноваты сами жители: многие из них категорически отказываются нести расходы по этой статье. В «Высоких елях» подобная проблема решена, зато есть другая: каждый владелец платит за обустройство круглую сумму, поскольку домов в поселке всего пять.
В прилегающем Выборгском районе администрация выделяет участки охотнее, поэтому застройщиков все больше привлекают территории между поселками Репино и Ленинское. Земли сельскохозяйственного назначения, приобретенные здесь, переводятся под индивидуальные садоводства, а затем на них ведется строительство коттеджных поселков. Поэтому эти территории можно считать резервом, который, без сомнения, будет осваиваться. Да и в самом Курортном районе, как считает Станислав Дмитриев, еще есть где построить в будущем не одну тысячу загородных домов. Есть свободная земля и в Солнечном: это место, конечно, не столь привлекательное, как Комарово или Сестрорецк, зато расположено недалеко от города, а значит, подходит для строительства домов для постоянного проживания. Главное - это политика администрации Петербурга: если на торгах будут предлагаться большие участки земли, их непременно выкупят, а затем застроят загородным жильем. Причем участвовать в освоении новых пятен будет как петербургский капитал, так и московский, который осваивает наш рынок и действует на нем энергично.
