Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ (далее - Вводный закон), при продаже зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) юридических лиц) на праве постоянного (бессрочного) пользования, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подлежит переоформлению на право аренды земельных участков, или земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ по выбору покупателей зданий, строений, сооружений. При этом, согласно статье 20 ЗК РФ, с момента вступления кодекса в силу земельные участки не могут предоставляться гражданам в постоянное (бессрочное) пользование, что также указывает на необходимость гражданам оформить права на такой земельный участок после приобретения домов и строений на земельном участке, предоставленном ранее продавцу недвижимости на праве бессрочного пользования.
Таким образом, законодателем обязанность по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возложена именно на покупателя объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке.
Продавец в случае продажи здания, строения либо сооружения, расположенных на земельном участке, одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость по договору купли-продажи, согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ, передает покупателю права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Кроме того, п. 3 ст. 552 ГК РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В случае, если право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком было в установленном порядке зарегистрировано в ГУЮ ГБР, либо данное право является ранее возникшим (в контексте статьи), при продаже расположенной на земельном участке недвижимости, исходя из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), в договоре купли-продажи, заключенном после введения в действие Земельного кодекса РФ, должно быть указание на объем прав, в отношении земельного участка, переходящих к покупателю.
Если же договор был заключен до вступления в силу Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001 г.), то следует исходить из того, что действовавшая на тот момент норма ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РСФСР предусматривала, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. То есть Земельным кодексом РСФСР также был предусмотрен переход прав на земельный участок к приобретателю по договору при отчуждении расположенной на таком земельном участке недвижимости. При этом собственникам выдавался новый документ, удостоверяющий право на землю. Поскольку до государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение у приобретателя по договору (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц) право постоянного бессрочного пользования возникнуть не могло, и в настоящее время возникнуть не может в силу ограничений, установленных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.
С учетом изложенного, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у продавца недвижимости прекращается при переходе права собственности на здание, строение или сооружение в силу закона, а покупатель, соответственно, приобретает право на переоформление данного права на право собственности либо аренды. При этом отказ от права постоянного (бессрочного) пользования со стороны продавца для осуществления государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение, приобретаемое по договору купли-продажи, не требуется.
Порядок переоформления прав на земельный участок установлен в примечании к ст. 3 Вводного закона и включает следующие этапы:
- подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве собственности или аренды (ст. 15 и 22 ЗК РФ);
- принятие решения исполнительным органом государственной власти или местного самоуправления, предусмотренным ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
- государственная регистрация права в соответствии с Законом о регистрации.
Более детально порядок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования определяется правилами ст. 36 ЗК РФ, регламентирующей приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения и сооружения.
