Профессионалы говорят «ДА!»
Открыла встречу генеральный директор ЦСТ «Урса» Марина Некрасова, выразившая надежду, что на столь представительном собрании профессионалов строительного дела и работников средств массовой информации должна развернуться плодотворная дискуссия. Далее бразды правления взял в свои руки редактор отдела приложений газеты «Деловой Петербург» Роман Романюк. Он объявил, что вначале выступят с подготовленными сообщениями представители ряда компаний, после чего можно будет свободно высказывать мнения по заявленной теме.
Как следовало из сообщения руководителя отдела маркетинга ТД «Урса» Максима Малофеевского, в последние три-четыре года наблюдается настоящий всплеск в сегменте загородного строительства. Так, если в 2001 году доля загородного сегмента в общем строительном рынке составляла всего 12%, то в 2004 году она выросла уже до четверти, что означает двукратный рост за три года. Развивается в том числе и строительство коттеджных поселков, в особенности в окрестностях Москвы, где, как утверждает статистика, в настоящее время строится (а также уже построено) около 600 коттеджных поселков. Увы, Северная столица в этом изрядно отстает: здесь в стадии строительства находится чуть больше двадцати подобных поселений нового типа. Наиболее активно коттеджное строительство ведется в Приморском, Курортном, Выборгском и Петергофском направлениях. Стоимость коттеджа вместе с участком в поселке составляет от 300 до 750 тысяч долларов. Вместе с тем наблюдается увеличение потребительского спроса на такое жилье, то есть уже немало наших земляков проявляет желание переселиться из городских квартир в коттеджные поселки. Об этом, в частности, свидетельствует практика ЦСТ «Урса», куда за консультацией обращается все больше компаний-подрядчиков.
Был назван ряд общеизвестных критериев, которым должно соответствовать современное загородное поселение. Наличие водопровода, котельной, электроэнергии, очистных устройств, общая охрана, налаженная инфраструктура, обустроенная общая территория и т. п., о чем уже не раз писалось на страницах нашего журнала. Кроме того, было обращено внимание, что для возведения коттеджей строительные компании сейчас стараются использовать самые современные и качественные материалы. С одной стороны, это требование заказчика, с другой - такой подход диктует ужесточение СНИПов.
В продолжение темы выступил руководитель проектной группы компании «VELUX» Олег Панитков. Он тоже отметил возросший интерес к коттеджным поселкам, который приближает нас к зарубежным тенденциям в секторе загородного домостроения. Процессы, давно обозначившиеся на западном рынке, начинают набирать ход и в России. При этом их сопровождает рост цен на землю (примерно 30% в год), планомерное удаление пригодных для строительства участков от города (поскольку все, что поблизости, уже раскупили), а также возрастание требовательности заказчика и его компетентности в технических вопросах. Теперь заказчик зачастую сам решает многие вопросы, прикидывает, насколько выгодно строить в том или ином месте, тем или иным способом, и манипулировать его мнением сейчас трудно.
Еще одна зарубежная тенденция, которая начала проявляться в нашей стране - активизация вторичного рынка загородного жилья. Если в недавнем прошлом индивидуальные загородные дома строились с расчетом на жизнь нескольких поколений, то сейчас даже капитальные дома для постоянного проживания активно покупают и продают. Что естественно: с течением времени достаток человека увеличивается, вкусы - меняются, и он может позволить себе сменить дом, как меняет раз в несколько лет автомобиль. Соответственно, происходит определенная унификация проектов, которые устраивают не конкретного хозяина, а многих потенциальных домовладельцев. Как сказал Олег Панитков, «четырехэтажные дома с цокольным этажом сейчас уже мало востребованы» (это вкусы девяностых годов), «в основном строят двухэтажные или одноэтажные дома с жилой мансардой». На первом этаже, как правило, расположены кухня, столовая, холлы - это гостевая часть дома. На втором этаже или в жилой мансарде устраивают спальни, детскую, кабинет и приват-гостиную. Оптимизирована и запрашиваемая площадь домов: в настоящее время она составляет 200-300 квадратных метров. Таковы лидеры спроса, хотя находят своего покупателя и дома «московского» стандарта - площадью 500-700 и более квадратных метров.
Далее перешли к обсуждению вопроса наиболее эффективного способа коттеджного строительства, то есть разумного и правильного использования территории, материалов, технологий и т. п., что, в конечном итоге, обеспечивает серьезную экономию на эксплуатационных расходах. Представители компании «URSA-Евразия» в связи с этим отметили, что после 2000-го года обозначилась тенденция экономии, которая в предыдущем десятилетии практически не наблюдалась. В частности, хозяева будущих коттеджей стали заранее интересоваться вопросами энерго- и теплосбережения, то есть люди начали считать деньги. А экономить в одиночку, как известно, довольно трудно, гораздо эффективнее решать подобные проблемы в масштабах коттеджного поселка.
О реальном опыте строительства коттеджного поселка рассказал присутствующим представитель компании «Олимп-2000» Сергей Щерба. Заказчики сейчас действительно начали понимать, что строительство отдельно стоящего коттеджа - очень дорогое удовольствие, к тому же сопряженное с немалыми эксплуатационными расходами в будущем. А коль скоро интересы обращаются к коттеджным поселкам, возникает проблема поиска и освоения соответствующих пятен под застройку. Земли должно быть выделено достаточно для возведения определенного числа домов, а также должна быть возможность обустроить территорию в инженерном отношении, то есть подвести к домам для постоянного проживания все необходимые коммуникации.
Желаемое - и действительное
И все-таки, надо признать, наш регион серьезно отстает от московского, несмотря на отдельные прорывы в области строительства коттеджных поселков. Об этом, в частности, говорил исполнительный директор некоммерческого партнерства «Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимир Майоров. По его мнению, одной из причин отставания является отсутствие взаимодействия между компаниями различного профиля. Такой сложный инженерный (да и социальный) комплекс, как современный коттеджный поселок, состоящий из нескольких десятков домов, одной компании очень трудно построить. Ассоциация «Загородная недвижимость» видит в числе своих важнейших задач налаживание подобного взаимодействия. То есть объединение и координацию усилий компаний, которые занимаются возведением зданий, монтажом коммуникаций, ландшафтным дизайном и т. д. В этом случае коттеджное строительство значительно упрощается, поскольку каждая специализированная компания отвечает за свою часть работ, выполняя ее качественно и в нужные сроки.
О том, что необходимо взаимодействие, не раз шла речь на «круглых столах», проводимых журналом «Загородное обозрение» в «Русском фонде недвижимости». И эти разговоры, как выяснилось, вовсе не были пустыми. Как сообщил присутствующим Владимир Майоров, «в настоящее время в рамках ассоциации реализуется проект строительства коттеджного поселка во Всеволожском районе Ленинградской области. Там будет построено 35-40 домов и, естественно, обеспечено все, что необходимо для комфортного проживания будущих домовладельцев.
О специфике нашего региона и строительства загородных домов в Ленобласти подробно рассказал профессор кафедры строительных материалов СПб ГАСУ Юрий Тихонов. При возведении современных коттеджей за основу этого нового для России типа зданий часто берется опыт Германии или Франции, а отечественные климатические условия не всегда учитываются. Между тем разумнее пользоваться наработками наших ближайших соседей - Швеции и Финляндии, где зимние температура и влажность примерно соответствуют аналогичным показателям в Ленобласти. По сведениям Юрия Тихонова, один из первых опытов строительства в середине девяностых годов - коттеджный поселок в Стрельне (так называемую «Немецкую деревню») - нельзя назвать удачным. Дома были выстроены весьма примитивные, а для возведения стен, а также внешней и внутренней отделки применялись материалы, не соответствующие нашему климату. Хотя в Финляндии давно разработаны и успешно применяются энергосберегающие технологии строительства, когда, с одной стороны, стена дома не массивная, а с другой - хорошо сохраняет тепло и при этом еще «дышит» - происходит воздухообмен с внешней средой.
Представители других компаний также согласились, что возросший спрос на дома для постоянного проживания, расположенные в коттеджных поселках, обещает их деятельности большие перспективы. Вполне возможно, что в ближайшем будущем коттеджное строительство за городом станет приоритетным. Была затронута и проблема транспортной досягаемости: коттеджный поселок не должен быть слишком удален от города, к нему необходимо подвести хорошую автомобильную дорогу. Последнее требование, конечно, не может быть выполнено строительной компанией, поскольку прокладывание автомагистралей находится в компетенции властей города и области. То же касается строительства школ, детских садов, а также придания коттеджным поселкам статуса населенных пунктов со всеми необходимыми атрибутами: возможностью регистрации, получением адреса, нанесением поселка на карту области.
Главный редактор журнала «Загородное обозрение» Сергей Авдеев полемически заострил тему, вернув обсуждение к реальности. «Если мы отвлечемся от планов и недостроенных объектов и попробуем перечислить воплощенные в жизнь проекты по строительству коттеджных поселков, то таковые обнаружатся с трудом», - сказал он. Первые опыты вроде «Репино-2000» нельзя назвать удачными, там получилось обычное «садоводство для «новых русских», где из-за отсутствия единого плана были построены абсолютно непохожие дома для людей разных вкусов, возможностей и социальных слоев. А вот проект компании «Петростиль» - коттеджный поселок «Высокие ели» в Солнечном, в котором соблюдены все необходимые условия, можно считать успехом. Однако там насчитывается всего пять домов, причем весьма дорогих, а значит, это поселение является, скорее, «выставкой достижений», а не свидетельством массовости явления.
Тезисы, высказанные Сергеем Авдеевым, не оставили аудиторию равнодушной. Представители компании «Петростиль» отчасти согласились с такой постановкой вопроса, сообщив, что их компания, успешно продав объекты в поселке «Высокие ели» и почувствовав спрос на такие дома, приступила к реализации новых проектов - поселка «Горки СПб» в Юкках, а также элитного дачного поселка «Корабельные сосны» в Рощино. Счет домам в новых жилых комплексах уже пойдет на десятки, иными словами, это будут полноценные коттеджные поселки, ничем не уступающие московским. Социальная однородность жителей поселений такого типа является одним из их важнейших преимуществ (коль скоро эти преимущества заявлены в теме «круглого стола»). В настоящее время состоятельные люди, желающие жить в комфортабельных загородных домах, хотят иметь соседей того же статуса, с аналогичным образом жизни, и обеспечить это требование можно только в рамках коттеджного поселка. При этом каждый поселок, как считают в компании «Петростиль», должен иметь еще и свою идею, изюминку, а не быть безликим и стандартным.
Получается, что разговоры о коттеджных поселках не следует сравнивать с толчением воды в ступе. Другое дело, что у нас еще не хватает ни мощностей, ни средств, которые бы инвесторы вкладывали в такое строительство. Как сказал Роман Романюк, мы пока пребываем на начальной стадии развития коттеджного строительства, и его расцвет - в перспективе.
После этого дискуссия пошла в еще более свободной форме: участники высказывались о том, хотят ли они лично постоянно жить за городом. Может быть, это всеобщее стремление - всего лишь рекламный трюк, призванный завлечь богатых клиентов? Мнения, можно сказать, разделились поровну. Кто-то с удовольствием поселился бы за городом, но пока не имеет средств на приобретение дома со всеми удобствами или не видит устраивающих его во всех отношениях предложений. Другие заявляли, что жизнь за городом при современном состоянии дорог и инфраструктуры в Ленобласти только создает головную боль хозяевам коттеджей и особняков, предлагая при этом минимум преимуществ. Да и низкое качество строительства зачастую отпугивает, поскольку, вместо того чтобы жить на лоне природы и радоваться этому, хозяин зачастую обречен заниматься исключительно поиском выхода из форс-мажорных ситуаций и перманентным ремонтом своего дома.
В итоге встречи в очередной раз было обозначено немало проблем, связанных со строительством коттеджных поселков. И тем не менее процесс этот уже не остановить.
Безусловно, пока для большинства жителей Петербурга жизнь в коттеджном поселке - несбыточная мечта. Но любая реальность всегда начинается с мечты, и ее воплощению поможет в первую очередь рост благосостояния населения, поскольку коттедж - не дешевое удовольствие. Нужно строить больше коттеджных поселков, то есть увеличивать предложение, одновременно снижая цены. Соответственно, необходимо выделять новые пятна под застройку, предварительно подготовив их в инженерном плане. Ну и конечно, необходимо наладить механизм коллективных действий, поскольку справиться с такими задачами в одиночку компания, как правило, не в состоянии. Тогда мечта, если не тотчас станет реальностью, то во всяком случае заметно к ней приблизится.
