И это вовсе не означает, что в первом случае дому быть, а в третьем - нет. У каждого свои цели и средства их достижения. Поэтому и загородные дома - своего рода автопортреты их владельцев, рассказывающие о вкусах и возможностях, трудолюбии и фантазии, жизненном укладе и стратегическом мышлении хозяев.
В любом случае строительство начинается с выбора места застройки. И это один из самых важных «этапов большого пути»: «добрая» земля дарит возделывающему ее человеку хороший урожай и вдохновляет на красивые проекты, а вот ошибки при выборе земельного участка могут свести на нет все мечты.
За землей - на рынок
Во времена садоводческого бума 70-80-х годов проблемы выбора не существовало. Горожане брали, что давали, расхватывая наделы по шесть соток на любых болотах сто первого километра. А так как земли распределялись между предприятиями и ведомствами, садовод не чувствовал себя одиноким, потому что рядом осваивали свои доли гектара коллеги. Сегодня участки для загородного строительства продают и покупают. Выбор большой и разброс цен тоже: от 1000 дол. за шесть соток земли в не самом ближнем садоводческом массиве до 20-25 тыс. дол. за сотку земли в элитарном Курортном районе (самый выгодный и юридически надежный вариант - старый дом ИЖС под снос).
При этом каждому потенциальному земле- и домовладельцу хочется быть уверенным, что, облагораживая своими руками кусок земли, он повышает его стоимость. Однако желаемое не всегда оказывается действительным. Любой, даже самый замечательный участок может быть испорчен несуразным строением. Так уж сложилось, что стоимость земельного участка составляет сегодня небольшую часть стоимости загородного дома. А вот расположение объекта - основной ценообразующий фактор на рынке загородной недвижимости. Парадокса в этом нет: независимо от стоимости земельного участка на рынке, со временем у него может выявиться как значительный, так и весьма ограниченный запас ликвидности. И планируемые затраты на строительство должны быть соизмеримыми. Объект, не соответствующий представлениям окружающих о комфорте, уюте и архитектурном вкусе, практически невозможно продать, окупив вложения. Как избежать этих ошибок? Прежде всего, на любой стадии проектирования, строительства и реконструкции нужно попробовать посмотреть на свое детище глазами потенциального покупателя.
Попробуем выделить принципы, общие и для покупки садового домика на шести сотках, и для определения архитектурно-планировочного задания при строительстве особняка.
Определитесь с «целевым назначением»
Если вы покупаете дом или участок, то прежде всего следует определиться с целевым назначением. Оно диктует не только выбор подходящего для обозначенной цели объекта, но и все последующие шаги по определению оптимальной конструкции, планировки, перестройки: Главный вопрос, на который должен ответить покупатель: сколько времени и постоянно или сезонно он намерен жить в загородном доме? К каждому типу загородного жилого строения предъявляется свой набор требований.
Индивидуальный дом для постоянного проживания должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. Речь идет не только и не столько об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон - все это в условиях населенного пункта вполне решаемо), сколько о социальной инфраструктуре. С этой точки зрения выбор городским жителем участка для ИЖС - задача не из легких. «Безупречных» пригородов в наших краях нет. А потому, скорее всего, таким атрибутом загородной жизни, как торжество первозданной природы за окнами, придется пожертвовать. Можно, конечно, любоваться на закат над озером, но при этом довольствоваться сельмагом, сельской школой с дискотеками по выходным и единственным лечебным учреждением в виде ветеринарной станции. Будущему владельцу частного особняка с постоянной пропиской придется ответить на многочисленные вопросы, связанные с организацией жизни в таком населенном пункте: ведь ему и членам его семьи надо работать, учиться, лечиться, делать покупки, получать денежные переводы, обменивать валюту и иногда реализовывать свое избирательное право:
Загородный дом для уик-эндов в любое время года не нуждается в столь жесткой привязке к удобствам, присущим городской среде, однако потребует от хозяина постоянных усилий, направленных на поддержание его «тонуса». Для состоятельных домовладельцев предусмотрены всевозможные интеллектуальные системы охраны и жизнеобеспечения, позволяющие по приезде на дачу не заниматься инвентаризацией имущества и приведением коммуникаций в рабочее состояние. Дом такого типа («обитаемый» два-три дня в неделю независимо от сезона) лучше всего «заводить» в охраняемом дачном поселке или садоводстве, однако предпочтение следует отдавать массивам, в которых есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций можно минимизировать (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а городской ванной комнате предпочесть баню - русскую или финскую (по желанию хозяина).
Летняя дача нуждается в минимальном наборе удобств и вне зависимости от качества работы поселковой охраны - в продуманной схеме «консервации» на зиму и максимальной защите от вандалов. В щитовом доме добиться этого нелегко, но компромиссов быть не может: летний дом должен быть только деревянным (каменный - в любом случае должен протапливаться зимой). Кроме того, потенциальный владелец дачи не должен забывать о том, что в теплое время года ему, скорее всего, захочется отдыхать на открытом воздухе. А потому следует позаботиться об обустройстве примыкающей к дому территории, но, опять-таки, с точки зрения пригодности для активного летнего отдыха.
Во втором и третьем случаях требования к выбору места будущей застройки почти противоположны тем, что предъявляет к своим владениям постоянный житель. Близость городской цивилизации становится недостатком, а из достоинств на первом месте оказываются особенности природной среды и ландшафта.
В фокусе - экологическая обстановка
Неблагополучная экологическая обстановка в городе и забота о здоровье своей семьи - основные аргументы тех, кто затевает сегодня загородное строительство. Между тем, выбирая место для будущей усадьбы, пока лишь единицы частных застройщиков, а тем более многочисленных дачевладельцев интересуются такими характеристиками, как загрязненность грунтовых вод, почвы и радиационный фон.
Повышенное содержание природного радона может свести на нет все мечты о здоровой жизни на свежем воздухе. После тяжелого дня активного отдыха на собственном участке вы заснете в своем садовом домике на раскладушке, не почувствовав, как сквозь щели в дощатом полу проникает опасный для чахлых легких горожанина радон. Между тем, по данным Всемирной организации здравоохранения, этот бесцветный и не имеющий запаха газ в 20% является причиной онкозаболеваний легких. Радоновая опасность, не столь актуальная для жителей многоэтажных городских домов, по оценкам специалистов СЭС, часто становится проблемой номер один для обитателей районов малоэтажной застройки (наиболее уязвимы к воздействию радиоактивного газа именно жители нижних этажей).
Конечно, пагубное воздействие прорывающегося на поверхность подвального радона можно минимизировать за счет «непродуваемых» бетонных перекрытий и дополнительной изоляции подвальных помещений, однако лучше исследовать территорию еще до начала строительства. Очаги подвального радона обнаруживают и в Курортном, и в Приозерском районе, но наименее благоприятными в этом отношении считаются престижные районы южного направления: Пушкинский, Петродворцовый, Красносельский. Впрочем, говорить о том, какие зоны безопаснее, - не вполне корректно: два соседних участка могут иметь совершенно разные показатели радонового загрязнения.
Соседи и аборигены
«Прежде, чем строить дом, выбери соседа» - это не просто народная мудрость, а одно из важнейших правил дачника. В большинстве районов загородной застройки исторически сложившееся «профессионально-территориальное» деление сохранилось и по сей день. Председатели таких садоводческих товариществ и дачных кооперативов обычно стремятся предлагать неосвоенные участки «своим». В самом деле, новый член коллектива будет чувствовать себя уютнее в окружении людей того же цеха - работников милиции, служащих банка, страховой компании, творческих работников, отставных военных:
Коварная земля
В последние годы состоятельные покупатели, уставшие от городского шума, осваивают и весьма отдаленные районы. Под Лугой и Приозерском, вблизи живописных берегов реки Оредеж и порогов Вуоксы выросли усадьбы с настоящими замками и почти натуральным хозяйством: дизельными электростанциями, конюшнями, рукотворными озерами. Жизнь вдали от цивилизации требует больших вложений.
Попытки переделать «под себя» окружающую среду почти никогда не приводят к желаемым результатам. Земля делает человека заложником и, поддразнивая его самолюбие, вынуждает к новым и новым тратам. И здесь землевладелец перестает думать о таких вещах, как ликвидность. Впрочем, если каждый будущий садовод, владелец щитового домика, кирпичного коттеджа, виллы, усадьбы, сарая-времянки станет мыслить только рыночными категориями, то - прощайте уютные пригороды. Всякий земельный участок стоит столько, сколько готов выложить за него человек, твердо решивший: «Мой дом будет именно здесь». При всем многообразии влияющих на стоимость земли объективных факторов, главным остается субъективный - «нравится - не нравится».
НЕМНОГО СТАТИСТИКИ
Как показали результаты исследования, проведенного маркетингововой компанией «ТОЙ-ОПИНИОН», 48% петербургских семей имеют дачу/садовый участок (рис. 1). Более половины участков по площади не превышают 6 соток, 18% опрошенных владеют участками площадью от 6 до 10 соток, у остальных участки большей площади (рис. 2). При этом существенной зависимости площади участка от его «возраста», вероятно, нет. Можно заметить, что «возраст» большинства участков большой площади - более 20 лет. Вообще же более 20 лет назад было создано около трети участков. Примерно четверть - в период между 1984 и 1988 годом. В последние 15 лет процесс замедлился. Владельцев «новых» участков (менее 10 лет) - около 23% (рис. 3).
