Всего же в деловом обиходе встречается несколько вариантов написания (слитно, раздельно, через дефис; с "з" и "с" на конце). Дискуссия о том, как же это все-таки будет по-русски, кажется пока преждевременной: пусть об этом дискутируют филологи, которые до сих пор не объяснили, чем отличается столичный "риелтор" от нашего "риэлтера" (и иже с ними компромиссные неологизмы "риэлтор" и "реалтер"). Важнее определиться с другим - что это за тип жилья и какие у него перспективы.
Типа: таун-хаус
Многообразие равноправных обозначений, используемых для специфического типа жилья, представляющего собой нечто промежуточное между квартирой и особняком, поистине впечатляюще. В сегодняшней практике данное словосочетание (или одно слово?) используется для обозначения индивидуального жилища, имеющего отдельный вход, небольшой земельный участок и общие с аналогичными соседскими строениями несущие стены. В остальном же - сплошные неясности. Во-первых, одно здесь слово ("таунхаус") или два ("таун хаус")? Во-вторых, дом это ("продаю таунхаус") или квартира в доме ("сдаются в аренду апартаменты в элитном таунхаусе")? Примеры, использованные в скобках, придуманы не нами - это лингвистические изыскания составителей рекламных объявлений. Хотя лично мне кажется более точным в сегодняшних условиях педантичное и официозное определение "сблокированные коттеджи типа таун-хаус". Именно в таком виде оно появилось в 1995 году в программах Всемирного банка реконструкции и развития, предлагавшего кредиты для освоения новых территорий жилой застройки в Петербурге. Обратите внимание на дату: в нынешнем году можно будет праздновать десятилетний юбилей "таун-хауса по-русски".
В одобренной прежним городским губернатором "Концепции по размещению зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге на период до 2005 г. с прогнозом до 2010 г." выделены два типа малоэтажной застройки. Первый - "коттеджная застройка, формируемая отдельно стоящими домами площадью около 300 м кв. с участком площадью 0,12 га". Второй - "высокоплотная застройка домами типа "таун-хауз" площадью около 120 м кв. с придомовым участком площадью 0,03 га".
Дворцы и коттеджи
Приживаясь в русском языке, иностранные определения испытывают сложные метаморфозы. Так, "маленький сельский котич", любимое место отдохновения государя императора Николая I, превратился в дворец-коттедж.
Что же касается словосочетания town house, то оно также имеет британское, а точнее, лондонское, происхождение. В переводе оно означает "городской дом", и ничего более. Чем же отличался городской "хаус" от сельского? Свой дом, особняк в столице Британии (в 1914 году Лондон был крупнейшим городом в Европе) всегда был символом благополучия и достатка. При этом земельные ресурсы растущего мегаполиса требовали рационального отношения - и не по причине высокой цены земли, а в первую очередь для обеспечения транспортной доступности. Собственно, именно эта логика заставляла горожан строить частные дома вплотную друг к другу - стенка в стенку с соседями. Непременными атрибутами такого односемейного лондонского особняка стали отдельный вход и собственный сад.
"Городские дома" оказались вполне подходящим типом застройки и для активно привлекающей иммигрантов Канады. Только в регионах с низкой плотностью населения, где свой дом считается нормой жизни добропорядочного и крепко стоящего на ногах обывателя, таун-хаус приобрел совсем другие очертания: чаще всего это демократичное и быстровозводимое каркасное строение, облицованное утепленными панелями типа "сэндвич". Определяющие признаки те же: маленький участок, отдельный вход и общие с соседями стены.
В итоге получается, что индивидуальные жилища, поставленные стенка к стенке, а также места их локализации бывают разными. Это может быть и престижный район старинных особнячков, и первый приют канадского иммигранта, и новый, барачного типа дом для семьи отставного военного в Нечерноземье (возведенный с привлечением бюджетных средств и "армейской" рабочей силы), и элитарный кондоминиум в фешенебельном квартале.
Как следует из пособий и "методичек" с рекомендациями по покупке недвижимости для иностранцев, объекты типа "таун-хаус" бывают двух видов. Вариант самостоятельного освоения будущими собственниками участков по две-четыре сотки в тесном городском пространстве европейских и американских городов привел к возникновению таун-хаусов "freehold". В кварталах, организованных по такому принципу, хозяева сами отвечают за содержание домов, прилегающих к ним участков, а также имеют определенную свободу архитектурного творчества (разумеется, в рамках дозволенного местными архитектурными регламентами). Такие частные односемейные "городские дома" есть на всех континентах, правда, в силу исторически сложившихся обстоятельств, их нет ни в Петербурге, ни в Москве. Таун-хаусы-кондоминиумы отличаются от таун-хаусов "freehold" тем, что владельцы апартаментов являются еще и коллективными собственниками прилегающих территорий, обязаны платить ежемесячную плату, в которую входит уборка и обустройство территории, страховки, всевозможные резервные фонды. Но дело не в уборке и обустройстве. Это уже иная философия домовладения. По сути малоэтажный кондоминиум чем-то напоминает коммунальную квартиру. Здесь вся жизнь проходит на виду, но, в отличие от классической советской коммуналки, где соседей не выбирают (а потому не слишком жалуют), кондоминиум предполагает другой уклад жизни. Миллионы обитателей всех континентов, имеющие жилые объекты в "совладении", ходят к соседям в гости, обмениваются новостями, вырабатывают общие правила и регламенты. Они, к примеру, могут выразить крайнюю степень недовольства "свинарником, устроенным в общем бассейне" и "приговорить" виновного к исправительным работам на общей территории (как это было с одним моим американским знакомым русского происхождения). Для покупателей паев в кондоминиумах будущие соседи устанавливают строгий "фейс-контроль", стараясь недопустить "чужих". Такое жилище диктует определенный стиль жизни. Маркетологи и девелоперы, осуществляющие подобные проекты, должны быть поистине виртуозами: ведь здесь требуется привести к общему знаменателю интересы всех потенциальных новоселов.
Малоэтажный Петербург
Недолгая история строительства сблокированных коттеджей в окрестностях Петербурга насчитывает чуть больше трех десятков экспериментов - удачных и не слишком. Недострой образца 1994-1996 годов - "коробки" из красного керамического кирпича встречаются во многих пригородных районах: Всеволожском, Пушкинском, Петродворцовом: Они говорят о серьезных маркетинговых просчетах инициаторов подобных проектов.
Один из первых городских объектов, заявленный как элитный таун-хаус, вырос в Купчине в 1994 году. Комплекс строился на деньги дочерних предприятий "Газпрома", причем без громкой рекламы. Два с лишним десятка сблокированных коттеджей объединены замкнутыми дворами. С точки зрения покупателя из элиты, комплекс расположен крайне неудачно (он лишь слегка прикрыт типовым домом от шумного проспекта Славы - напряженной транзитной трассы, ведущей из Морского порта в Мурманск), напоминает крепость с узкими "бойницами" окон санузлов и бронированными гаражными воротами. Владельцами коттеджных секций в первом "новорусском" таун-хаусе стали нерядовые сотрудники предприятий газодобывающей отрасли. Некоторые жилблоки и сейчас время от времени предлагаются к продаже, но все чаще в качестве офисов, а в одной из секций элитного таун-хауса обосновалась районная служба занятости.
Более удачными оказались малоэтажные градостроительные опыты в Коломягах. Этот старинный дачный поселок чудом сохранился даже в те годы, когда с двух сторон - в Шувалово-Озерках и в районе Комендантского аэродрома - наступало массовое строительство. В 1986 году началось активное расселение Коломяг, но в начале 1990-х процесс застопорился. После опроса местного населения (многие домовладельцы наотрез отказались переезжать), градостроительная политика в отношении этого населенного пункта решительно изменилась: было принято решение разрабатывать первый в Петербурге комплексный план малоэтажной застройки. План кварталов 11-Б и 12-В, предусматривавший здесь только малоэтажную застройку, появился в 1992 году. Судьба Коломяг как района малоэтажной застройки нетипична. За то, что власти проявляли к деревеньке, оказавшейся окруженной разросшимся городом, повышенный интерес, благодарить следовало бы коренного жителя Коломяг Виталия Васильева (который в 1990 году был заместителем председателя Ленсовета, а в 1991-м - создал АО "Коломяги Ретро"). Незавершенное в те годы расселение породило множество сегодняшних проблем. Некоторые жители, получившие компенсацию за свои дома в Коломягах (государство выполнило обязательства только наполовину, компенсировав 50% оценочной стоимости), впоследствии не просто отказались переезжать, а умудрились прописать на имеющейся площади родственников и знакомых. По мере роста популярности Коломяг амбиции старожилов по отношению к потенциальным инвесторам заметно выросли. Главная проблема здешних мест - неоднородная социальная среда: элитные особняки соседствуют с почерневшими деревянными домами (для того чтобы расселить такой объект, застройщикам приходится удовлетворять требования собственников, эквивалентные порой сотням тысяч долларов). Объекты типа "таун-хаус" стали появляться в Коломягах в 1997-1998 годах. Первопроходцами были АО "Коломяги Ретро" (комплекс домов коттеджного типа в Мартыновке), АО "Северо-Западная строительная корпорация" - создатель Никитинской усадьбы и фирма "Падамс", построившая здесь городок таун-хаусов с поэтичным названием "Сосновый уголок".
В Каменке (квартал 74-А) новые инженерные сети легли на "чистую" землю, подготовленную международными финансовыми организациями. Развитие этой территории началось в 1995 году, когда Правительство РФ подписало соглашение с Всемирным банком о предоставлении России кредита 400 млн. дол. под малоэтажное строительство сроком на 12 лет. Возврат кредитов, привлекаемых в строительство, осуществлялся за счет продажи земельных участков на аукционах. В результате торгов девелоперы получали инженерно подготовленные участки в долгосрочную аренду. Первый земельный аукцион состоялся 5 апреля 1996 года, на нем продали девять участков под строительство малоэтажных жилых зданий. Впоследствии некоторые застройщики сменились. В парковой зоне Суздальских озер ряд земельных участков, на которых строятся объекты типа "таун-хаус", имеют другое происхождение: девелоперы выкупали их у частных лиц.
Виртуальный "зеленый пояс"
Время от времени власти, обеспокоенные тенденциями градостроительного развития Петербурга, проявляют внимание к вопросам малоэтажного строительства. Увы, бурно обсуждавшееся два года назад (в том числе и на страницах "Загородного обозрения") постановление правительства Санкт-Петербурга "О размещении зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге" (№ 69 от 17.12.2001) с многостраничным приложением, описывающим эти зоны, сроки строительства и метражи будущего жилья, на поверку оказалось утопией.
Самое интересное: в прогнозе, имевшем статус официального документа (разработчик предложений - ЗАО "Петербургский НИПИград", заказчик - Комитет по строительству городской администрации), говорилось, что в период до 2010 года в административных границах Петербурга должно быть построено ни много ни мало 2,3 млн. кв. м коттеджей-особняков и 3,2 млн. кв. м таун-хаусов (и в том и в другом случае предполагаются индивидуальные жилые строения не выше трех этажей), причем две трети запланированного объема предполагалось освоить до 2005 года. Документ считался бы революционным и серьезно изменил бы облик Петербурга, будь заложенные в нем цифры "материализованы" хотя бы на треть. Но уже тогда эксперты выражали большое сомнение в том, что намеченные рубежи будут взяты. Не слишком радостный промежуточный итог (напоминаем, что пришел обозначенный градостроителями в качестве переломного этапа 2005 год): за прошедший период ни одна из перечисленных в комплексной схеме территорий так и не состоялась как спланированный и цельный район малоэтажной застройки.
В реальности градостроительные события развиваются, что называется, "с точностью до наоборот": "этажность" Петербурга растет. Застройщика, работавшего в условиях гиперактивного квартирного рынка и дефицита земельных ресурсов, понять можно - "малоэтажка" требует значительно больших вложений в каждый квадратный метр, нежели дома повыше. Поэтому и Каменка, и Коломяги "подрастают". Вместо коттеджей типа "таун-хаус" появляются предложения о приобретении квартир в пяти- и семиэтажных домах.
Но, несмотря на очевидную неосуществимость недавних планов, этот документ интересен тем, что из него становится понятной логика властей при выделении зон малоэтажной застройки и мест, пригодных для размещения 3,2 млн. кв. м жилья в демократичных объектах типа "таун-хаус". "География" виртуальных питерских "грин филдс" простирается от Зеленогорска до Колпина и от Кронштадтских колоний Ломоносовского района до деревни Мурино. Правда, "поясом" назвать ее трудно. В годы массового жилищного строительства Ленинград оказался в кольце "спальных" районов. Поэтому воображаемые пригородные поселки, утопающие в несуществующей зелени, удалились от города и локализовались вокруг городов-спутников: территорию в 180,6 га предполагалось застроить в Пушкинском районе, 141 га - в Павловском, 50,3 га - в Петродворцовом и 34 га - в Ломоносовском. Но самый большой приток состоятельных новоселов прогнозировали в Курортном и Приморском районах (353,1 и 188,8 га соответственно).
Документ этот, впрочем, не первый в своем роде. За семь лет до его появления подпись городского главы "легла" на постановление городского правительства с весьма похожим названием: "О комплексной схеме размещения зон малоэтажного жилищного строительства в Санкт-Петербурге" (№ 25 от 10.11.94). И у него также было приложение - комплексная схема, с концепцией и указанием основных зон перспективного развития "малоэтажек" (правда, тогда разработчиком был институт ЛенНИИгенплан, а заказчиком - Комитет по градостроительству и архитектуре). Она отводила под "малоэтажный Петербург" значительно большие площади (2715 га), а особое внимание было уделено любимым тогдашним мэром Сестрорецкому и Зеленогорскому районам (которые еще не были объединены в Курортный). Впрочем, разработчики из ЛенНИИгенплана образца 1994 года смотрели на вещи реалистичнее, нежели их последователи: в преамбуле комплексной схемы сказано, что "на ближайший период малоэтажное жилищное строительство явится одним из компонентов решения жилищной проблемы, но в силу прежде всего экономических причин не станет основным и массовым видом строительства".
Недемократичная "малоэтажка"
Требования, которые в свое время выдвигали международные кредитные институты для участников строительных тендеров в Каменке, уже тогда вызывали у российских организаторов торгов лишь добрую улыбку. К примеру, по их мнению, строить таун-хаусы надо так, чтобы они были доступны представителям "среднего класса" и жилье в комплексах из недорогих сблокированных коттеджей, используя механизмы ипотечного кредитования, могли бы приобрести встающие на ноги молодые семьи с детьми. Между тем аршином западного девелопмента российские секционные дома мерить трудно. Жилой фонд Петербурга удручающе однообразен и на три четверти состоит из неэкологичных типовых многоэтажек, и на этом фоне любое оригинальное жилище выглядит элитарным, а красивые домики с индивидуальными гаражами и палисадниками, по всей видимости, еще долго будут оставаться штучным товаром.
