От проекта до забора

Полный перечень документов, необходимых для того, чтобы построить загородный дом в соответствии со всеми необходимыми согласованиями, зависит от его местоположения. В пригородах Петербурга и районах Ленобласти есть заметные различия как в порядке выдачи разрешений на строительство частных домов и сдачи их в эксплуатацию, так и в правилах проведения других операций, связанных с постройками и земельными участками. Для какого-либо действия порой требуется более двадцати документов, причем для некоторых из них иногда нужны десятки согласований.

Бремя согласований

Предположим, вы хотите возвести свое будущее родовое поместье на участке индивидуального жилищного строительства (ИЖС), расположенном за городской чертой. Первое, с чего следует начать, - проверить полномочия архитектурной студии, выполнившей проект. Для застройщиков, заказавших проект «у дяди Васи», попытка сэкономить может стать фатальной: ни одна инстанция не выдаст разрешение на строительство «самопального» коттеджа.

Следующий шаг - получение постановления о разрешении на строительство дома в местном органе исполнительной власти. Для этого вам понадобятся паспорт, документ, подтверждающий право пользования землей, и его копия, заявление на имя главы местного органа исполнительной власти о разрешении на строительство дома, а также копия проекта дома и копия лицензии проектной организации. Если вы строите дом в коттеджном поселке и являетесь участником кондоминиума, то придется согласовывать проект с соседями.

Затем потребуется заказать у специалистов отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения), а при самовольном строительстве (от фундамента и далее) - план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт. Кроме того, необходимо оформить заказ на вынос осей участка и здания под строительство, а при самовольном строительстве - заказ на топосъемку участка и дома, предоставив копию свидетельства на землю и план участка.

После получения всех этих документов придется заказать в комитете по архитектуре строительный паспорт объекта, для чего, кроме них, потребуются: ваш паспорт и его копия, свидетельство на землю и план участка, заявление о разрешении на строительство на имя главы района, постановление (ходатайство) органа исполнительной власти о разрешении на строительство, проект дома, заверенная копия лицензии на проектирование. Но строительный паспорт выдадут вам на руки только после предоставления плана размещения строений на участке, который, в свою очередь, выдается по факту согласования проекта в санитарной и пожарной инспекциях. А если на участке планируются подземные или надземные коммуникации, следует позаботиться об их согласовании с соответствующими контролирующими организациями (от газовиков до энергетиков).

Архитектурно-планировочная загвоздка

Дом больше 500 кв. м придется строить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ). АПЗ выдается по заявке заказчика или застройщика органом архитектуры и градостроительства и содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства. Не исключено, что выбранный вами проект дома окажется не соответствующим какому-либо параграфу АПЗ, и вам может быть отказано в строительстве дома на основании письма Высшего арбитражного суда РФ от 29 декабря 1995 года № С5-7/ОЗ-734, в котором указаны правовые основы создания архитектурного объекта. В частности, согласно этому письму застройщик - как гражданин, так и юридическое лицо - обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с АПЗ архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

При этом несоответствие проекта коттеджа АПЗ вовсе не означает, что он выполнен непрофессионально. Допустим, приобрели вы в каком-нибудь поселке участок под строительство дома и обратились к местным властям за разрешением на строительство по проекту трехэтажного коттеджа. Однако в АПЗ, выданном вам местной администрацией, с удивлением прочитали, что дом должен быть не более двух этажей. Кроме того, архитектор района или представитель департамента архитектуры может еще и постращать тем, что отступления от задания будут считаться самовольной постройкой со всеми вытекающими отсюда последствиями. Дескать, в соответствии с положениями ст. 66 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов недвижимости без разрешения на то (самовольная постройка) влечет за собой наложение штрафа в размере от 10 до 30 МРОТ.

Но не спешите падать духом. Согласно ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» не допускается включение в архитектурно-планировочное задание требований к архитектурным и конструктивным решениям, внутреннему оборудованию и внутренней отделке архитектурного объекта, а также иных требований и условий, ограничивающих права заказчика (застройщика) и автора архитектурного проекта, если такие требования и условия не основаны на положениях действующего законодательства, нормативных правовых актов, градостроительных нормативов, утвержденной градостроительной документации, не обоснованы необходимостью сохранения характера сложившейся застройки города или иного поселения, природной среды и охраны памятников истории и культуры. Таким образом, если в АПЗ вы не найдете ссылки на градостроительный план или любой другой документ, ограничивающий число этажей жилых объектов в данном районе, требование местной администрации можно считать незаконным и оспаривать его в суде.

Кроме того, несмотря на то, что площадь выбранного вами проекта дома соответствует размерам земельного участка, может оказаться, что коттедж выходит за так называемую «красную линию», которая отделяет жилую территорию от общественной. Причем нередко красные линии могут не совпадать с границами вашего участка. А «выйдя за линию», вы рискуете нарваться на штраф от десяти до двадцати МРОТ.

Но даже если ваш участок находится в чистом поле, на холме у речки или в лесу и никаких красных линий рядом не предвидится, это еще не означает, что нет препятствий для возведения даже средневекового замка. АПЗ может открыть вам глаза, к примеру, на то, что согласно Генплану в скором будущем рядом будет проложена трасса федерального значения, и фасад вашего многоэтажного замка будет портить вид на лес из окон проезжающих фур.

Для получения АПЗ нужно подготовить заявку и документы, удостоверяющие ваше право собственности (право распоряжения) земельным участком, либо разрешение собственника земельного участка на проектирование на этом участке. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком (застройщиком) соответственно в органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации, в органе местного самоуправления и (или) в суде.

Но АПЗ - не последняя бюрократическая «засада» на тернистом пути застройщиков. После получения разрешительной документации непосредственно перед строительством дома необходимо получить еще разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ и, наконец, финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет принимать ваш готовый дом.

Разрешительная документация на строительство действительна в течение двух лет. В эти сроки нужно обязательно приступить к строительству, иначе придется продлевать все документы еще на два года, а затем проходить через те же «круги ада» заново, поскольку иначе дом будет считаться построенным самовольно.

Строили одно - построили другое

За время строительства дома первоначальные планы владельцев могут измениться: один, не рассчитав бюджет, захочет возвести скромную «фазенду», а другой, напротив, решит поднять еще этаж или пристроить к дому гараж. Но все изменения в проекте при строительстве дома (более чем на 10%) производятся с разрешения главного районного архитектора. А возведение на земельном участке дополнительных строений, не отраженных в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, допускается только с разрешения администрации района и по согласованию с главным архитектором района. В противном случае при сдаче дома МВК придется столкнуться с множеством проблем, и хорошо, если удастся отделаться штрафом.

Вот основные ограничения при строительстве. Дом должен отстоять от красной линии улиц не менее чем на 5 м, от красной линии проездов - не менее чем на 3 м. Существуют санитарные нормы расстояний между постройками на участке: от границы соседнего участка до вашего дома должно быть не меньше 3 м, до других строений - 1-1,5 метра. Посадку фруктовых деревьев можно производить на расстоянии не менее 3 м, а кустарников - не менее 1 м от границ участка (граница участка находится с внешней стороны забора).

Застройщик обязан обеспечивать сохранность дома и производить за свой счет как его текущий, так и капитальный ремонт. Кроме того, на будущего хозяина дома возлагаются благоустройство земельного участка, постоянный уход и содержание в надлежащем порядке как участка, так и прилегающих к нему тротуаров и проездов. Также необходимо обеспечивать сохранность существующих на земельном участке зеленых насаждений лесного фонда. Вырубка и пересадка древесных насаждений допускается только с разрешения администрации района и специалистов лесной инспекции. Если на участок наложены определенные сервитуты (водоохранная, лесная зона и т. п.), строительство должно быть согласовано в соответствующих контролирующих организациях.

Последний дюйм

Предположим, что дом наконец-то построен. Теперь нужно «всего лишь» убедить межведомственную комиссию, что ваше будущее поместье возведено в полном соответствии с утвержденным проектом, и получить все документы (включая техпаспорт и справку об оценке), необходимые для регистрации права собственности на него. На практике сбор подписей всех специалистов может занять от двух месяцев до полугода. Только после этого распоряжением главы районной администрации дом вводится в эксплуатацию.

По закону свидетельство о праве собственности нужно получить в течение двух лет после окончания строительства (объект считается построенным, когда имеются: забор вокруг участка; в доме - окна, входные двери, крыша, крыльцо, межэтажные перекрытия), иначе штраф 100 минимальных зарплат и год отсрочки для регистрации дома, затем штраф 1000 минимальных зарплат и еще год отсрочки, а далее дом подлежит конфискации и перепродаже.

Если по ряду объективных причин вы не рассчитываете на благосклонность МВК после завершения строительства, у вас два выхода. Первый - подача иска в суд о признании права собственности на дом (да, граждане судьи, построил с нарушениями, виноват, но уж признайте мои права, ведь жить мне как-то надо). Второй - регистрация объекта незавершенного строительства, при этом вы не сможете прописаться в своем доме, зато отнимать его у вас уже никто не станет. Вы можете без проблем зарегистрировать право собственности на дом готовностью до 95-98%, то есть вполне пригодный для жиля. Единственная тонкость - самоуправство налоговиков. Дело в том, что органы МНС нередко направляют владельцам участков с объектами «незавершенки» уведомления об уплате земельного налога по полной ставке. Однако в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» на земли, занятые жилищным фондом в границах городской (поселковой) черты, устанавливается пониженная налоговая ставка (3% ставки земельного налога), так что если ваш дом недостроен, на грозные письма МНС можете не обращать внимания.

У покупателя земельного участка нередко возникает вопрос: а можно ли построить дом без всех этих многочисленных постановлений, разрешений, заданий и прочих муторных согласований? Конечно. Более того, многие так и делают, надеясь на русское «авось», не опасаясь штрафов и других санкций (любой суд может принять решение о сносе самовольно возведенного строения). Правда, узаконить «самострой» всегда гораздо труднее, чем легально построенный дом, хотя опытные юристы берутся уладить и эту проблему. В любом случае, в таком доме вы никогда не сможете прописаться, и даже официально продать его как недострой, поскольку строительство без разрешения является незаконным.

Психологи уверены, что любители экстремальных видов спорта больше всего ценят не столько свое увлечение, сколько выброс адреналина, который закипает в крови, когда приходится идти на риск ради победы. Жаль, что психологию частных покупателей земельных участков не исследуют так же активно, как психологию спортсменов. Веди они подчас тоже рискуют многим. Только не ради минутного острого ощущения, а ради счастливой жизни в собственном загородном доме.

Перед регистрацией своего загородного дома как объекта недвижимости нужно обязательно подумать о легитимности всех дополнительных построек. Ведь если вы без спроса выкопаете на участке колодец или, не дай бог, самовольно поставите баню или туалет-скворечник, о праве собственности на дом можно и не мечтать. Многие владельцы загородной недвижимости нередко возводят дополнительные постройки после отъезда МВК в надежде, что их «мелкое хулиганство» никто не заметит. Однако подобное самоволие часто становится предметом судебных тяжб, и собственнику приходится сносить незаконные строения за свой счет.

Последний пример - история с банькой на участке Аллы Пугачевой. По мнению руководителей Росприроднадзора, злосчастная баня примадонны расположена в водоохранной зоне Истринского водохранилища, всего в 40 метрах от уреза воды, а это нарушение законодательства. Нарушила ли Пугачева закон, будет ясно только в мае, когда чиновники произведут контрольный замер.