Своими соображениями руководители компаний и ведущие аналитики рынка делились в ходе «круглого стола», организованного Ассоциацией риэлтеров Санкт-Петербурга. По данным компании «Александр-Н», за последние два-три месяца резко сократилось число крупных сделок. Цены на дома и земельные участки практически перестали расти. За последние два месяца заметно подешевели объекты элитного класса: к примеру, коттедж, осенью прошлого года стоивший 500 тыс. дол., нынешней весной экспонировался по цене 390 тыс. дол., и возможно, нижний ценовой предел еще не достигнут. Однако такое положение дел пока не вызвало увеличения спроса: большинство покупателей заняли выжидательную позицию и не слишком торопятся, как в прошлом году, вкладывать деньги в загородную недвижимость в окрестностях Петербурга. Зато выросло число заявок на приобретение домов и квартир за границей: в соседней Финляндии, в Испании, Германии. По мнению риэлтеров, причина этого в первую очередь – политическая обстановка в стране.
В Ленинградской области, по данным загородного отдела корпорации «Адвекс-Росстро», сегодня 80% сделок составляют операции купли-продажи недорогого вторичного загородного жилья – объектов стоимостью от 20 до 50 тыс. дол. Цены на загородном рынке, так же как и на городском, очевидно, превысили реальные пределы покупательской способности, и поэтому определенный «откат» был неизбежен. А вот традиционный для загородного рынка весенний «подъем» имеет дифференцированный характер.
После полугодового «провала» вновь оживился спрос на дорогостоящие (от 250 тыс. дол. до 900 тыс. дол.) коттеджи, продержавшиеся в листингах всю зиму. Операторы загородного рынка единодушно отмечают, что в Ленинградской области и пригородах Петербурга по-прежнему высоким спросом пользуется земля без построек, которая продолжает дорожать. Максимально востребованы большие (несколько гектаров) земельные участки в радиусе 30 км от города, к которым есть возможность подвести коммуникации, а также участки площадью 30 соток в разных районах области. Первые приобретают под коттеджное и дачное строительство организации, вторые – частные застройщики. Впрочем, предложений, полностью устраивающих покупателей, на рынке, как всегда, немного.
Есть и более оптимистичные оценки нынешнего рынка. По мнению генерального директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, понятие «спад активности» совершенно неприменимо к продажам элитных объектов в «золотом треугольнике» (Репино–Ленинское–Комарово), а также на территории практически всего Курортного района Петербурга. «Продать объект стоимостью один миллион долларов в Сестрорецке, где цена сотки земли может доходить до 70 тыс. дол., – не проблема», – отмечает Александр Гиновкер. По данным компании «Невский простор», сотка земли в Академгородке (Комарово) уже продается за 40 тыс. дол., а на первой линии вдоль побережья Финского залива стоимость земли доходит до 50 тыс. дол. за сотку. При этом покупатели на эти участки находятся довольно легко. С приходом в Комарово, Зеленогорск и Разлив газовой магистрали цены на землю, как считает г-н Гиновкер, еще подрастут. Однако риэлтеры подчеркивают, что все же большинство участков в том же Курортном районе продается по гораздо более умеренным ценам – 5–15 тыс. дол.
Риэлтеры сообщили, что сейчас обсуждаются планы передачи инвесторам обширных земель Дачного треста в Курортном районе. Разговоры идут также об участках, принадлежащих Министерству обороны. Если эти земли одномоментно попадут на рынок, это может здорово обрушить цены, полагают операторы. Впрочем, такое развитие ситуации представляется маловероятным: массово выставлять участки и снижать цены – никак не в интересах их продавцов.
Несмотря на достаточно вялый покупательский спрос на загородное жилье, вокруг Петербурга продолжают стремительно множиться коттеджные поселки. В результате, как отметил исполнительный директор агентства «Александр-Н» Федор Дьячков, по сравнению с прошлым годом количество предложений по коттеджам увеличилось примерно на 10%. Растет число выставленных в продажу элитных коттеджей (от 600 тыс. дол.). Сегодня их доля от общего предложения – 3–4%. На коттеджи бизнес-класса (от 200 до 600 тыс. дол.) приходится четверть общего предложения, остальные дома – экономкласса (до 200 тыс. дол). «Однако если в прошлом году дома этой категории стоили от 100 тыс. дол., то сегодня по таким ценам ничего уже не найти. Нижняя граница сейчас – 120–125 тыс. дол.», – говорит Федор Дьячков.
По оценкам специалистов «Петербургской недвижимости», сегодня каждый десятый коттедж продается в составе поселков. Общий объем коттеджного листинга в городе и области риэлтеры оценивают в 1000–1100 объектов. «Каждый месяц на рынок выходит в среднем два новых поселка», – свидетельствует Алексей Рогов, начальник отдела продаж строящейся загородной недвижимости корпорации «Петербургская недвижимость». Но, по его мнению, спрос все еще далек от насыщения: готовый дом или место под застройку в поселке продаются без особых проблем, особенно если речь идет об объектах средней ценовой категории. А именно: на рынке категорически не хватает объектов стоимостью до 150 тыс. дол. «Девелопер, который решит занять этот сегмент загородного рынка, подивится темпам реализации», – считает Алексей Рогов. Оптимальной площадью коттеджей экономкласса специалисты считают 120–180 кв. м, бизнес-класса – 180–300 кв. м, элитных – от 350 кв. м.
Согласно прогнозам экспертов Ассоциации риэлтеров Петербурга, в ближайшие годы будет расти ценовой разрыв между загородными объектами разного качества. Число частных заказчиков (индивидуальных застройщиков) будет снижаться на 10–15% в год: из-за повышения стоимости инженерной подготовки строительство становится все более затратным.
