Застройщик может самостоятельно осуществить строительство или реконструкцию объекта, и тогда он становится бесспорным и единоличным собственником созданного объекта. Он может привлекать при этом средства иных лиц, не заключая при этом с ними договоры не долевого участия, а предварительные договоры купли-продажи квартир или нежилых помещений, входящих в состав объекта. После государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект застройщик становится обязанным заключить договоры купли-продажи, как это и было предписано предварительными договорами. При этом условия расчетов по договору купли-продажи содержат ссылку на зачет средств, уплаченных ранее по предварительному договору. При недобросовестности за-стройщика, медлящего с заключением основного договора или отказывающегося от его заключения в принципе, покупатель имеет право прибегнуть к судебной защите, требуя не только принудить застройщика заключить договор, но и возместить убытки, причиненные уклонением от заключения договора.
Застройщик может привлечь к созданию объекта иных лиц на основе и иных договоров, в результате исполнения которых эти лица приобретут вещные права на вновь созданный объект или право на получение прибыли от дальнейшего пользования объектом - в зависимости от условий договоров.
В данном случае система договорных отношений может сложиться следующим образом: все лица, участвующие в процессе вложения средств в создание объекта, включая застройщика, заключают единый договор простого товарищества. Условия договора определят вклады сторон в создание объекта, ведение дел - оно может быть возложено на застройщика, который из главенствующего лица превращается в сторону, чьи права по договору равны правам остальных участников, - порядок распределения прав на вновь созданный объект.
Достоинство данного договора заключается в том, все имущество - внесенное и созданное, начиная с объекта, не завершенного строительством и заканчивая принятым в эксплуатацию, - собственности сторон. То есть средства, внесенные лицом, желающим впоследствии получить на праве собственности помещение, входящее в состав объекта, защищены тем, что он уже владеет долей в праве на объект, которую оформит надлежащим образом после создания объекта.
Но данный договор нечасто применяется в правовом оформлении участия в создании объекта. Во-первых, стороны отвечают по общим договорным обязательствам не только стоимостью своего вклада в общее дело, но и всем своим имуществом. Во-вторых, в силу статьи 1041 Гражданского кодекса РФ из возможных участников данного договора исключаются некоммерческие организации и граждане, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя, а в части жилых домов и те и другие, а последние - особенно! - являются основными приобретателями квартир. И в-третьих, любое внесение изменений в договор возможно только при подписании этих изменений всеми сторонами договора, что становится хлопотным при большом количестве сторон.
Поэтому на практике значительно чаще применяется система заключения так называемых договоров долевого участия. До сих пор этот вид договора не получил законодательной регламентации, но существует в силу объявленной Гражданским кодексом свободы договора. Можно спорить о его природе, пытаться приравнять к договору подряда, но целью данной статьи не является стремление автора углубиться в правовую теорию. Поэтому определим предмет данного договора так, как его уже определяли в течение нескольких лет существования рыночных отношений в России сами участники этой системы договоров.
По договору долевого участия одна из сторон обязуется по окончании строительства (реконструкции) передать второй стороне жилое или нежилое помещение, конкретизируемое в соответствии с проектной документацией, а вторая сторона обязуется в течение создания объекта внести денежные средства, или выполнить работы, или осуществить поставку необходимых материалов для завершения создания объекта. За-ключая данный договор, сторона-плательщик (подрядчик или поставщик) не приобретает вещного права на создаваемый объект до тех пор, пока не исполнит принятые на себя обязательства и не получит по акту приема-передачи от второй стороны то помещение, ради приобретения права на которое и заключило договор. То есть договор долевого участия порождает между сторонами обязательственные отношения, результатом которых дольщик приобретет вещное право на готовый объект.
Но может и не приобрести. В этом-то и заклю-чается опасность договоров долевого участия.
Система заключения договоров может быть проста: застройщик - единственное лицо, которое привлекает дольщиков. И тогда дольщик зависит лишь от добросовестности застройщика - от того, что последний заключит ровно столько договоров, сколько будет помещений, входящих в состав объекта; что он не оформит право на объект незавершенный строительством и не продаст его другому лицу, не упомянув о существовании уже заключенных договоров долевого участия. Но лицо, заключившее договор с застройщиком, в результате которого застройщик передаст первому некоторое количество помещений, в свою очередь может заключить договоры долевого участия на каждое помещение, и таким образом цепочка договорных отношений увеличивается. <Промежуточных> дольщиков, которые обязаны по цепочке передать объект от одного, к другому может быть и три, и пять, и больше. Чем длиннее договорной ряд, тем больше может возникнуть проблем у конечного приобретателя помещения, который замыкает этот ряд. Он становится зависим и от добросовестности застройщика, но уже и от каждого лица, которое присутствует в договорном ряду. Не заключат ли они договоров больше, чем количество помещений, которые будут <путешествовать> по этой договорной цепочке? Исполнят ли они принятые на себя обязательства? Если нет, то контрагент не передаст им помещения, и они не дойдут и до конечного приобретателя, который хочет жить в этой квартире или оборудовать собственный офис в нежилом помещении.
Если вышеизложеные обязательства наступят, то стороны неисполненных договоров окажутся втянутыми в судебные споры. При этом они скорее могут претендовать на возмещение убытков, а не на передачу помещения, особенно при <двойных> договорах, когда часть дольщиков получила все помещения и последних попросту не осталось.
Какой же выход? Либо покупать квартиры у застройщика по договорам купли-продажи, либо заключать договор простого товарищества. Если же все-таки предложена система договоров долевого участия - по крайней мере тщательно изучить документы, на основании которых ваш контрагент основывает свое право на привлечение дольщиков. Идеальным вариантом защиты была бы государственная регистрация договоров, предметом которых является участие в создании объекта недвижимости. Но эта регистрация должна строиться на принципе обязательности, как и государственная регистрация вещных прав и сделок с объектами недвижимости, что будет неосуществимым до тех пор, пока на федеральном уровне не будет принят соответствующий закон или внесены необходимые поправки в действующие законы. Правовая природа договора долевого участия позволяет отнести его к сделкам, требующим государственной регистрации в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимость, нужно лишь указание законодателя. Можно возразить: а почему бы не создать систему государственного учета этих договоров? Вот и защита. Можно создать, но хорошо ли будет, если учтенный договор будет страдать правовыми погрешностями, которые явятся основаниями для отказа в государственной регистрации права? А если учет будет вести учреждение юстиции, которое и регистрирует права? Тогда при осуществлении учета и будут выявлены те самые погрешности, которые не позволят зарегистрировать право, а если нет - то эксперты учреждения плохо поработали с договорами на стадии учета. Да, но учреждение юстиции может осуществлять только те функции, которые ему предписаны Федеральным законом <О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним>, и не больше. А в законе нет упоминания об учете инвестиционных договоров.
Выше был дан совет при заключении договора тщательно изучить документы, которыми располагает вторая сторона. Какие же это документы? Почти все они должны быть потом представлены для государственной регистрации права на вновь созданный объект в комплектности и оформлении, к которым закон о государственной регистрации предъявляет жесткие требования. Это и будет темой нашего следующего общения на страницах журнала.
