Ленинградская область не так уж и велика (по площади всего 85,9 тыс. кв. км), хотя почти в два раза больше Московской области (47 тыс. кв. км). Для сравнения: площадь Тюменской области - 1 435 тыс. кв. км, уже упомянутой Франции - 551 тыс. кв. км.
И еще две цифры, которые полезны, когда речь заходит о рынках загородной недвижимости: в Ленинградской области проживает 1,674 млн. человек, в Московской - больше 6,682 млн. (по данным переписи 1993 года - более свежих пока нет). Плотность населения областей различается в 8 раз, и это не может не наложить отпечаток на специфику развития рынков загородной недвижимости.
Соответственно, землей жители нашего региона много богаче москвичей. Однако в последнее время заметна тенденция к перераспределению этого богатства. Минувший год выявил ажиотажной спрос на элитные участки, дачи в "озерных" садоводствах и коттеджи в поселках с приличными соседями, а "городские" риэлтеры кинулись осваивать область.
Вне сезона
"Активность рынка и цены в течение всего 2001 года плавно повышались. По нашим наблюдениям, наиболее заметные пики наблюдались в апреле-июне и октябре-декабре. Количество сделок в нашем агентстве увеличилось на треть (если сравнивать декабрь 2000 и 2001 года). Объем предложения вырос, но совсем незначительно, и в первую очередь за счет появления на рынке новых домов, построенных специально для продажи" (исполнительный директор агентства "Александр-Недвижимость" Федор Дьячков).
"Прошлая осень отмечена беспрецедентным ростом цен на традиционную "городскую" недвижимость - квартиры и комнаты. По всей видимости, потенциальные приобретатели с достатком "выше среднего", испугавшись, что та же участь ждет рынок загородной недвижимости, переключили свое внимание на дома и участки. Видимо, именно это обстоятельство предопределило значительное увеличение активности рынка к декабрю" (генеральный директор "Русского Фонда Недвижимости" Александр Портнов).
Подобные риэлтерские наблюдения, хоть и не лишены субъективизма, но отражают реальное положение дел: данные разных фирм почти не расходятся. "Часы пик" на рынке загородной недвижимости обычно приходятся на апрель-май, а также август-октябрь. А нынешней зимой сделок было больше, чем прошлой.
Настоящая элита
Все опрошенные нами специалисты отмечают резкое увеличение спроса на незастроенные земли, однако прежде всего речь идет об участках в сложившихся коттеджных поселках с более или менее однородной социальной средой и городскими коммуникациями. Предложений (особенно когда речь идет о земле в черте Петербурга) - единицы, покупатели готовы участвовать в земельных аукционах.
"Раскуплены практически все участки в Озерках, больше предложений нет. Уже к июню не осталось ни одного участка в Осиновой Роще-2 (это коттеджный городок, получивший статус муниципального образования). Повысился интерес к Стрельне и Петродворцу, однако особый интерес вызывают лишь участки для ИЖС в парковой зоне. Владелец земли близ Константиновского дворца в Стрельне просит $5000 за сотку. И подобные предложения вызывают интерес: агентам чуть ли не ежедневно приходится выезжать на просмотры" (Владимир Зишков, начальник отдела загородной недвижимости АН "Адвекс-РОССТРО").
"Когда речь идет об элитных участках, разговор о средних ценах становится просто некорректным: это как полотно Рембрандта, не имеющее рыночной цены. "Элитность" определяется не только однородностью социальной среды и наличием городских коммуникаций. Элитный - значит уникальный, и таких по определению не бывает много. Вот пример: один из наших продавцов выставил на продажу участок вдоль "первой линии" озера Разлив по цене $13000 за сотку. И я уверен, что к весне покупатель точно найдется. Во всяком случае, если бы этот надел был выставлен за $ 8000 / сот., его бы уже приобрели" (Александр Портнов).
Откуда земелька?
В начале 1990-х годов лицам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, выделяли участки по 12 соток для индивидуального жилищного строительства. Такая практика имела место и в Курортном, и в Петродворцовом районах. Правда, в ряды "очередников" попадали чаще всего не многодетные семьи и "коммунальщики" со стажем, а местные чиновники, предприимчивые петербуржцы и просто влиятельные люди. Среди земель, предназначенных для основателей новых родовых замков, могли оказаться и кусочки песчаных пляжей Сестрорецкого Курорта, наделы близ Нижнего парка в Петергофе, берега озера Разлив. Впоследствии те, кто не смог освоить участки, получили легальную возможность приватизировать и продать их по весьма выгодным ценам.
На сегодняшний день все участки, выделенные для ИЖС и волей случая попавшие в разряд элитных, уже давно распределены, проданы и перепроданы, а появление предложения такого рода на рынке - настоящее событие. Подобная практика, правда, не получила распространения в Пушкине: тамошние власти относились к землям более аккуратно, предпочитая отдавать свободные участки не индивидуальным застройщикам, а для строительства малоквартирных домов (на 2-4 квартиры) и таун-хаузов.
Риэлтер хочет в Комарово
Курортный район по-прежнему вне конкуренции. Особо привлекательные участки в 15 соток в Солнечном, Репине и Комарове в этом и прошлом году предлагались по ценам до $5000 за сотку, в Курорте и Разливе известны случаи продаж с ценой $10 000 за сотку земли. За последние три года цены здесь выросли в два раза и порой даже превысили стоимость земли в элитных московских пригородах. Впрочем, в Курортном районе свободной земли уже нет, и не предвидится. В любом случае ее приходится приобретать со значительной "нагрузкой" в виде старых строений, всевозможных градостроительных ограничений и запутанных правоотношений. По признаниям риэлтеров, произвести "юридическую очистку" и распутать клубок родственно-наследственных связей часто оказывается невозможным.
Однако в Солнечном, Репине и Комарове есть незастроенные массивы (площадью от 5 до 20 га), но администрация района не торопится раздать их "индивидуалам", а придерживает для строительства коттеджных городков. Однако для того, чтобы эти городки были единым целым и соответствовали элитному уровню, необходимы инвестиции в многие миллионы долларов.
Еще один вопрос, который интересует риэлтеров, - когда начнут продавать ветхие госдачи? Если их выставят на продажу, дефицит земли станет менее острым, а беспрецедентные комаровские цены на участки могут упасть.
"Цены на земли Курортного района приблизились к тому уровню, когда становится рентабельным расселение обитателей ветхих муниципальных домов. Жители квартир без удобств вполне могут получить отдельные квартиры. Однако до сегодняшнего дня такой способ приобретения в собственность земли встречал множество препятствий: инвестор, участвующий в расселении, должен быть готовым к тому, что его деньги могут оказаться "замороженными" на неопределенный срок. Теперь же мы надеемся, что принятие нового Земельного Кодекса позволит госорганам внести ясность в этот вопрос" (заместитель директора АН "Невский простор" Лариса Богдановская).
…и прочие тенденции
"Значительно вырос интерес к участкам вокруг озер, и такие предложения подолгу в риэлтерских листингах не задерживаются. Особо активно интересуются садоводствами, расположенными вблизи Лемболовского озера. Близость водоема чаще всего оказывается решающим фактором для покупателя дома в садоводстве" (Александр Зишков).
"Спрос смещается в сторону более дорогих объектов. Если год назад "средняя цена спроса" могла быть охарактеризована как $ 10-15 тыс., то сейчас $ 18-23 тыс." (Федор Дьячков).
"Свои коррективы внесла Кольцевая автодорога. Элитные массивы Юкки - Порошкино начинают терять в цене (близость автострады порядком напугала покупателей), зато интерес к недорогим объектам, например домам в белоостровских садоводствах, увеличился: приобретатели рассчитывают, что новая "стройка века" благоприятно отразится на развитии местной инфраструктуры" (Александр Портнов).
"Наши специалисты отмечают заметное увеличение интереса к южным районам. По всей видимости, это объясняется и дефицитом земель в престижных северных пригородах, и появлением объектов загородной недвижимости, удовлетворяющих основным требованиям состоятельного клиента" (Людмила Чайка, руководитель отдела загородной недвижимости АН "Итака").
Вывод из всего вышесказанного можно сделать однозначный, цена на загородную недвижимость будет расти. Следовательно, финансовые вложения и физических лиц, и компаний в объекты загородной недвижимости абсолютно оправданы, так как обещают инвесторам высокие показатели доходности.
