Так, наверное, и должно быть в цивилизованной стране, где средний класс обычно стремится жить не в многоэтажных «машинах для жилья», а в собственном доме на своем куске земли. Между тем ситуация на загородном рынке сегодня далеко не однозначная. С одной стороны, растущее предложение коттеджей в поселках существенно сбивает и без того ограниченный спрос на дорогие особняки, расположенные вне формируемых девелоперами малоэтажных микрорайонов, так что в сегменте такого не самого демократичного жилья уже становится тесно. С другой - ждать массовой коттеджной застройки с домами для «его величества» среднего класса тоже пока не приходится: для того чтобы это строительство стало рентабельным, необходимо возводить не коттеджные поселки на 20-30 домов, а целые жилые массивы. Но в отсутствие эффективных механизмов кредитования спрос на такое жилье ограничен.
Сегодняшние застройщики уже в основном по инерции стремятся «снять сливки» с сегмента дорогих домов. На вопрос, для кого строятся элитные особняки и дворцы, у них заготовлен стандартный ответ вроде: «Для состоятельных жителей сырьевых регионов и столичных чиновников питерского происхождения, которые по окончании президентства Путина вернутся домой». Правда, подобные объяснения звучат все менее и менее уверенно.
Год назад, когда на рынке городских квартир начался застой, риэлтеры, специализирующиеся на загородной недвижимости, видимо, полагали, что стагнация обошла их рынок стороной: цены на дома и земельные участки неизменно ползли вверх. Однако нынешним летом с рынка загородной недвижимости стали поступать тревожные сигналы, свдетельствующие о том, что ценовых корректировок не избежать. Очевидно, и многим девелоперам, проектирующим коттеджные поселки, вскоре придется серьезно перестраивать маркетинговую политику в пользу более массовых вариантов.
Такие разные коттеджи
База данных «Загородного обозрения» содержит информацию о восьмидесяти коттеджных поселках. Причем вся информация взята из открытых источников - речь идет о тех массивах, дома в которых выставлялись на продажу по объявлениям, в рекламе СМИ или Интернете. Иными словами, в выборку не вошли «корпоративные» владения. Закрытых для посторонних покупателей «поселков нефтяников», насчитывающих больше пяти домов (то есть имеющих все основные признаки коттеджных поселков), в наших пригородах десятки, но пока это «белые пятна» на картах.
Точное число поселков, построенных или строящихся в предместьях Петербурга, к сожалению, назвать невозможно, пока мы не определимся, какой именно массив и по каким общим признакам мы будем считать коттеджным поселком. В нашей выборке представлены массивы с числом домов больше пяти, построенные в рамках общего генерального плана, имеющие общую социальную и инженерную инфраструктуру, а также представленные одним застройщиком.*
Первое, что бросается в глаза, это разброс качественных и ценовых параметров в данном условно выделенном сегменте. При относительно небольшом количестве предложений он просто поражает воображение. Цены на отдельно стоящий дом «под ключ» в зонах реализации таких комплексных проектов стартуют с отметки 100 тыс. дол. (в Приозерском районе) и доходят до 5,5 млн дол. (проект «Северный Версаль»). Предлагаемые будущим домо- и землевладельцам участки начинаются со скромных 0,4 сотки (квартира типа «таун-хаус» в 10 минутах ходьбы от станции метро «Удельная») и доходят до 35 соток («Княжеская долина» в Вырице) и даже 44 соток («Озерное» близ озера Красное). «Ареал обитания» зон комплексной малоэтажной застройки простирается почти от самого центра Петербурга (Крестовский остров, Приморский и Выборгский районы) до мест, находящихся в 60-80 км от Дворцовой площади (Рощино, Коробицыно, Местерьярви»).
Есть в спектре предложений этого сегмента рынка своего рода заявки на рекорды - целые поместья до 0,6-0,8 га или, например, гигантские квартиры типа «таун-хаус» площадью до 640 кв. м.
Всего же, по заявленным застройщиками данным, строящихся особняков и квартир-«таун-хаусов» в комплексных зонах коттеджной застройки - около 1800 единиц. И если принять во внимание, что средняя площадь дома 280 кв. м, то до середины 2007 года следует ожидать ввода в эксплуатацию более 500 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Конечно, это далеко не «пять миллионов коттеджных метров за пятилетку», обещанные питерскими градоначальниками несколько лет назад (см. архив публикаций «ЗО» на www.zagorod.spb.ru).
Здесь следует сделать оговорку: в выборке учтены и просто заявленные к освоению, и строящиеся, и уже проданные объекты (приблизительные подсчеты показывают, что последних не больше трети).
Все наши дальнейшие выкладки также будут весьма приблизительными. Причин тому две. Во-первых, при отсутствии общепринятой классификации поселков и домов в них многие цифры просто невозможно «привести к одному знаменателю». Во-вторых, застройщики неохотно делятся информацией как о динамике продаж, так и о своих планах.
Средний класс пока бездомный
Демократичные дома сегодня не в фаворе: из каждых трех предложений два представляют нам «элитные» объекты. Если исключить из выборки таун-хаусы, а также несколько дачных поселков (как правило, с деревянными либо каркасными строениями, судя по набору инфраструкуры, очевидно приспособленными только для уик-эндов или летнего отдыха), то цены на отдельно стоящие дома от застройщиков, предназначенные для постоянного проживания и расположенные в формирующихся коттеджных поселках, начинаются с 200 тыс. дол. По питерским меркам, это уже нерядовые объекты, которые едва ли доступны представителям среднего класса.
Но таких - совсем мало. В общей сложности рынок особняков, которые возводятся в восьмидесяти коттеджных поселках и предлагаются по ценам не выше 300 тыс. дол., составляет не более 23% общего объема выборки (то есть не более 400 домов). Причем повторимся: выборка охватывает довольно широкий по срокам реализации проектов спектр предложений (от сданных в эксплуатацию коттеджных поселков до тех, которые существуют только «на бумаге» - в виде коммерческих предложений и рекламных объявлений). К тому же подавляющее большинство предложений в этом ценовом сегменте - не дома, рассчитанные на постоянную эксплуатацию, а просто дорогие дачи, то есть очевидно нуждающиеся в «приложении» в виде городской квартиры.
Другими словами, федеральные программы по обеспечению российского среднего класса доступным жильем, о которых на всех уровнях власти говорят уже второй год, пока никак не увязываются с мечтами граждан о собственном доме. Говорим «доступное жилье» - подразумеваем недорогую квартиру, приобретаемую в кредит, но отнюдь не коттедж в коттеджном поселке, и даже не секцию в таун-хаусе. К слову, основная часть предложений таун-хаусов (больше 55%) также сосредоточена в не самом дешевом сегменте - 200-300 тыс. дол.
Между тем спрос на благоустроенные односемейные дома в пригородах Петербурга растет. Об этом свидетельствуют и данные социологов, и увеличивающееся количество соответствующих заявок в риэлтерские компании, и рост продаж типовых проектов архитектурными мастерскими. Как утверждают риэлтеры, специализирующиеся на загородной недвижимости, нынешним летом заметно повысился спрос на незастроенные участки с коммуникациями. Сие означает, что, не встретив достойного предложения девелоперов, граждане сами стремятся решать свои жилищные проблемы.
В фокусе спроса - «демократичные» проекты
В начале лета мы вместе с коллегами распространили на VI Национальном конгрессе по недвижимости весьма любопытные данные об изменении спроса на проекты частных домов за последнюю «пятилетку». Располагая приличной базой данных по продажам готовых проектов и предположив, что человек, выбирая проект будущего дома, «фокусирует» все основные потребительские предпочтения, мы прогнозировали смещение спроса на коттеджи в сторону более «демократичных» объектов.
Возможно, именно в массовом сегменте домостроения через два-три года и развернется самая острая конкурентная борьба.
