"Кошмарные хождения по мукам", как выразился премьер-министр Михаил Фрадков, сейчас испытывают все желающие зарегистрировать свои участки и строения. Землевладельцы спешили оформить участки либо в собственность, либо в аренду до конца нынешнего года, а Правительство РФ для начала решило продлить срок приватизации земли до 1 января 2009 г. Гуманный кабинет министров, услышав стенания граждан, проявляет законодательные инициативы, не желая слыть антинародным. Однако на практике все часто зависит не только от законов, но и от их прочтения. А в конце концов все решают кадры, и районный земельный столоначальник зачастую просто не в состоянии утолить спрос на свою персону. Увеличения штатов даже самые добрые начинания обыкновенно не предусматривают.
Недавно Госдума пустила сельхозугодья в рыночный оборот, упростив оформление прав на землю, а также владение, пользование и распоряжение такими земельными участками. Опубликованные поправки федеральных законов "Об обороте земель сельхозназначения" и "О землеустройстве" еще не успели толком изучить, а Минэкономразвития уже инициирует новый законопроект с поправками трех кодексов и еще четырех федеральных законов. К тому же губернатор Ленинградской области Валерий Сердюков подписал местный закон "О переводе земель из одной категории в другую" и предложил издать общий для двух субъектов Федерации документ о порядке оформления собственности на землю и проведения кадастровых съемок.
За "круглым столом" "Загородная недвижимость: собственность, аренда, страхование, правовые коллизии", организованным в конце минувшего лета Агентством бизнес-новостей, специалисты пытались осознать логику преобразований.
Нынешняя ситуация с приватизацией земельных участков позволяет председателю Союза садоводов России Василию Захарьящеву без обиняков говорить о "беспрецедентном угнетении народных масс" и считать неудачными все прежние попытки Правительства РФ легализовать рынок земли. Госдума в 2002 году, по его выражению, "не посмотрев в святцы, ударила в колокола" и объявила бесплатную приватизацию земли, которая на деле влетает в копеечку тем, кто вообще в состоянии преодолеть бюрократические барьеры. Опубликованные поправки он называет стремлением Госдумы загладить свою вину. Видимо, "глас вопиющих угнетенных", а точнее - скандал, устроенный Аграрной партией и Союзом садоводов, достиг адресата.
В Петербурге сейчас 800 тысяч семей владеют дачами, садами и огородами, значит, проблема затрагивает каждого второго горожанина. А в России 64% граждан - 27 млн человек - имеют отношения с землей, то есть являются владельцами и совладельцами "фазэнд". Причем большинство из них принадлежит к социально незащищенным слоям населения и нуждается в своих шести сотках как в средстве выживания.
По убеждению Василия Захарьящева, при средней по стране пенсии 2200 рублей садовый участок - лучшее средство социальной адаптации россиян к старости. Для миллионов людей это и занятость, и дополнительный заработок, и копилка. Даже скромную недвижимость они считают самым надежным вложением средств. Но пока только 10% петербургских садоводов узаконили свои права собственности.
Нововведения призваны облегчить этот процесс, однако опять игнорируют проблемы инфраструктуры крупных сезонных поселений, потому что такого понятия в законах нет. Ни милиции, ни "Скорой помощи", ни почты садовым и дачным товариществам по-прежнему не причитается, хотя за счет "дачников" население некоторых пригородных районов сезонно увеличивается в четыре раза, и сезон длится полгода.
Что делать с садоводствами, население которых летом достигает 100 тыс. человек, так и неясно. Приняв политически выверенное решение об их приватизации, власти едва ли возьмут на себя хлопоты по благоустройству территорий и обслуживанию людей, полагаясь на расторопность рынка.
Ужасы районных городков
Для оформления прав сегодня каждый землевладелец должен провести кадастровую съемку, заплатив разным организациям за установку межевых знаков, организацию поездок в связи с розыском садовых участков и иногда судебные издержки в общей сложности 15-18 тыс. рублей. Некоторые садоводства не может найти даже Налоговая инспекция. Например, товарищество "Радофинниково" находится там, где в годы войны был штаб партизанского движения. Это засекреченное тогда место без проводника не разыскать до сих пор.
Порядок с регистрацией собственности, как считает председатель Союза садоводов, наведен только в ГБР Всеволожского и Волховского районов, где эта процедура обходится в 18 рублей, как и полагается по закону. Больше порядка нигде нет. Люди атакуют земельные комитеты районных городов. Везде разное время работы, разные требования к оформлению документов. Областной прокурор в прошлом году вынес специальное решение по поводу попустительства беззаконию гатчинских муниципальных властей, но это никак не повлияло на ситуацию в других районах. Например, печально знаменитого Выборгского, где, по словам Захарьящева, "царит вахканалия в приеме граждан и оформлении бумаг". Справедливости ради стоит упомянуть, что в Выборгском районе Ленобласти 500 садоводств, а нагрузка администрации райцентра по обслуживанию жителей Петербурга никак не учтена в Государственном реестре. Поэтому приезжать по своему делу приходится десятки раз, и иному пенсионеру легче умереть на грядке, чем в очереди за законными правами на нее.
Главное достижение уже принятых поправок кроется в замене слова "координаты" словами "описание местоположения". Разница стоит изрядных денег, потому что отменяет инструментальную съемку с приведением к Балтийской системе координат. Это требование закона 2002 года садоводы окрестили "ящиком Пандоры", поскольку межевые конфликты заново начались там, где они были давно улажены. Теперь можно просто рулеткой замерить расстояние от границы участка до дороги или иного ориентира на местности.
Однако получить свой кадастровый план могут только те, кто числится в списках садоводств, а таковых в некоторых товариществах осталось пять человек из тысячи. Десятки лет купля-продажа садовой недвижимости осуществлялась простым переписыванием членских книжек, зачастую задним числом. Это нелегитимно, но так делала вся страна. И вот сейчас, с мытарствами добравшись до заветного окошечка, владелец шести соток узнает, что в списках не значится, а потому должен сделать кадастровую съемку за 15 тысяч рублей и предъявить не два, а 18 документов. Число инфарктов идет на сотни. К тому же людям толково не объяснили, что по Закону РФ "О земельном кадастре" тем, у кого есть справка о праве на бессрочное пользование землей, вообще не о чем беспокоиться. Приватизировать такой участок нужно только при желании его продать.
В области процесс идет трудно из-за расстояний, дефицита кадров и низкой рыночной стоимости земли. В отдаленных районах сотка дешевле 100 долларов, поэтому овчинка часто не стоит выделки. К тому же разграничение госсобственности не закончено, и есть земли военные, федеральные, муниципальные.
По мнению коммерческого директора агентства "Миэль-недвижимость СП" Владимира Брунмана, в область нужно перенести опыт, накопленный в Питере. Используя механизмы власти, можно и по коммерческим расценкам сделать кадастр сразу для всего садоводства на порядок дешевле, чем по отдельным участкам.
Особая проблема - земельные паи, то есть наделы, которые фермеры получили при выходе из колхозов и совхозов. Чтобы выставить такой пай на продажу, его владельцу надо выложить 300 тыс. рублей за кадастровую съемку, а потом еще добиться смены категории земли с "сельхозназначения" на "земли поселений". Каждому фермеру в одиночку это накладно и хлопотно, поэтому ряд агентств скупает паи по разным ценам - в зависимости от близости к воде. Государство оставляет за собой право принудительно изымать из оборота землю, используемую не по назначению, а новые поправки подтверждают и даже ужесточают требование "эксплуатации" земли в соответствии с категорией.
Независимый оценщик Евгений Безлюдный пытался определить стоимость затрат на перевод сельхозугодий в земли под ИЖС и понял, что это не под силу даже специалисту. Документы недоступны, цена услуг землемера зависит от погоды, расценки на межевание представляют собой столбцы цифр, после которых написано, что, вообще-то, цена договорная. Не исключено, что в этой ситуации владельцы земельных паев могут снова объединяться в некие садовые товарищества, чтобы получить право строить дома на землях сельхозназначения и страховать имущество. В таких домах только прописываться нельзя, поскольку жилыми они не считаются, будь то даже особняки.
Впрочем, поправки федерального земельного законодательства и новый областной закон сулят упрощение перевода земель в удобные для рыночного использования категории. Агрофирмам дается преимущественное право на выкуп доли, упрощена аренда и через три года покупка физическими или юридическими лицами земельных участков по рыночной стоимости. А также передача земельной доли в уставный капитал, доверительное управление и завещание на основании свидетельств о праве собственности на землю без предварительной государственной перерегистрации. По прогнозам специалистов, эти меры в ближайшее время выведут на рынок 10-15% сельхозугодий.
Когда процедуры согласования перевода земель для инвестиционных проектов станут проще и понятней, на межу выйдет рьяный "ленд-девелопмент". Однако пока местные чиновники стараются процесс приватизации приостановить, чтобы разобраться в новых документах и инициативах власти.
Грядки в городе
Наиболее радужные перспективы у 113 (по другим данным - 143) садоводств в городской черте. Социально ориентированная политика властей сохраняет их границы и даже оплачивает из бюджета проведение кадастровой съемки, чтобы ничто не мешало приватизации. Упразднены только садоводства в коридоре КАД. Земельный комитет во главе с Юрием Гордо навел порядок, и процесс идет спокойно, если не считать десятков случаев самозахвата, которыми особенно славятся Петергоф и Красносельский район. Петербург - единственный субъект Федерации, получивший на развитие садоводств один миллиард рублей.
Поскольку земля в городе дорогая ("Миэль-недвижимость СП" констатирует случаи 10 тыс. дол. за сотку), некоторые поборы садоводы считают вполне посильными и готовы доплачивать за уточнение границ, чтобы не делать это в одиночку. По мнению Владимира Брунмана, проще все межевые дела и регистрацию доверить государству за фиксированную сумму, например 1000 рублей с участка.
Дома на приватизированных сотках после обмеров сотрудниками ПИБ (или БТИ) называются, как правило, нежилыми строениями, и свидетельство о праве собственности на них в городе выдает ГБР. Точно такой же дом может считаться жилым, только если он строился на отведенном под ИЖС участке по согласованию с архитектором и сдан районной комиссии. Садовые участки переводить под ИЖС не спешат из-за ряда сложностей: надо непременно отстроиться за три года, а потом платить налоги на землю по очень высоким ставкам. Но, по прогнозам специалистов, в городской черте это произойдет в ближайшие пять-семь лет. Таков естественный путь превращения садоводств в городские районы индивидуальной застройки с улицами и внутренними коммуникациями, переданными городу.
Есть и другое мнение: садоводства мешают переделу земли под строительство коттеджных поселков, их надо выдернуть, как гвоздь. Хотя цена участков в городе уже превышает пределы экономического смысла для инвесторов, спрос на коттеджи в зонах комплексной застройки все же весьма высок. Большие деньги, по мнению Евгения Безлюдного, готовы ринуться на освободившиеся пространства садоводств и фермерских хозяйств, расположенных на привлекательных местах.
Василий Захарьящев, хоть и лидер Аграрной партии Петербурга, вынужден признать, что садоводства - "это заноза в теле города". Они хаотичны, занимают огромную площадь и, самое главное, не отвечают изначальному сельхозназначению. Овощи, выращенные на территории мегаполиса, употреблять в пищу нельзя, поскольку они имеют свойство абсорбировать токсичные вещества, в избытке выделяемые промышленностью и 1,7 миллиона автомобилей. Выращивать можно только цветы. Идеально - по достойной цене выкупить участки у 26 тысяч семей и отдать обществу под парки и детские площадки.
Новый генплан, конечно, 1903,8 га детских площадок не предусматривает, но несколько облегчает перевод земель садоводств в статус ИЖС.
Самостройщикам выходит амнистия
В следующем году миллионы самых бедных россиян смогут разом обогатиться. И это не ваучерная мистификация, а реальное обретение собственности, которую можно потрогать руками. Тем более что она этими же руками и создана, но частенько в неведении законов или пренебрежении их буквой. Правительство РФ решило поправить семь законов, чтобы помочь людям оформить в собственность дачные домики, гаражи и землю, на которой все это построено. На легализацию самостроя отводят всего год. До 1 января 2007 года можно зарегистрировать постройки на собственных земельных участках, если при их возведении не были нарушены права соседей и муниципалитетов.
Неизвестно какая, но явно немалая часть недвижимости, используемой гражданами для жилищных и бытовых нужд, не прошла Госрегистрацию из-за отсутствия правоустанавливающих документов. Ни официально продать какой-нибудь курятник или гараж, ни даже завещать его владелец не может. Налогов за такую собственность он, понятно, тоже не платит, а с переходом к местному налогу на недвижимость это станет актуальным.
Ради благой цели - сделать большую часть населения России мелкими собственниками - упрощается процедура регистрации прав граждан на недвижимость путем внесения поправок в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы. После доработки в Правительстве пакет законопроектов поступит в Госдуму и к концу года будет одобрен депутатами.
Законопроект вводит упрощенный (заявительный) порядок признания прав собственности дачников на земельный участок фактического размера, если не возражают соседи или кооператив. Нужно только в течение года обратиться в органы Госрегистрации и пройти процедуру. По словам заместителя министра экономического развития и торговли Андрея Шаронова, правительство хочет "помочь добросовестным гражданам и не дать стимулов недобросовестным", но он не пояснил, как отличить одних от других. Вероятно, кто-то из столоначальников ограничится пристальным фейс-контролем, а кто-то будет измерять добросовестность борзыми щенками. Главным аргументом, конечно, будет хоть какая-нибудь бумажка.
Проверка соответствия градостроительным регламентам и строительным нормам жилых домов, построенных без разрешения на строительство, до вступления в силу нового Градостроительного кодекса РФ проводится органом местного самоуправления. "Амнистия" столь краткосрочна, чтобы не дать предприимчивым гражданам времени возвести новые дома. А через год признание прав на незаконное строительство снова будет проводиться через суд.
За оформление прав нужно заплатить только госпошлину - 500 рублей.
Чем все это обернется в реальности - пока остается гадать. Ясно, что перемены взбодрят рынок недвижимости и подтолкнут ипотеку, расширив залогопригодную базу. Но уж слишком проворно откликнулся Герман Греф на весенний призыв президента, не разъяснив народу подробности реформ. Урбанистов наверняка смутит легализация стихийных "шанхаев". А всех остальных "приземленных" россиян пугает перспектива нарваться на высокие налоги. И резонно: у социальных щедрот российского Правительства явная фискальная подоплека. Власть кует единый кадастр объектов недвижимого имущества, дабы карать неплательщиков.
