Однако перед тем как начать проектирование или приступать к выбору проекта из готовых коллекций либо собственно готового дома, потенциальному домовладельцу следует определиться с целевым назначением будущего объекта недвижимости. Это решает многое, если не все.
Человек, вознамерившийся приобрести или выстроить дом, в любом случае должен задать себе ряд ключевых вопросов. Очевидно, что, только ответив на них, можно избежать необоснованных затрат денег и времени, которое, как известно, всего дороже.
К сожалению, риэлтерский опыт показывает, что о таких вещах, как ликвидность будущего объекта недвижимости, потенциальные домовладельцы часто не задумываются. Между тем даже великолепный дом может сделать хозяина своим заложником. Вот показательный случай из жизни. Успешный бизнесмен, бывший военный, привыкший командовать большим количеством людей, легко формировавший рабочие коллективы и безошибочно определявший профессиональные качества соискателей, как-то столкнулся с неразрешимой проблемой - найти сторожа или управляющего своего загородного дома. Точнее, не просто дома, а хозяйства с участком почти в гектар и всеми атрибутами родового имения. И владелец хотел видеть управляющим человека в возрасте, не обремененного семейными проблемами, вредными привычками и хроническими болезнями, который должен "вдохнуть жизнь" в усадьбу, создавая в ней эффект присутствия хозяина. В силу бесконечной занятости, сам он бывал в недавно построенном доме нечасто.
В принципе, желающих принять столь привлекательное предложение, причем с приличной зарплатой, нашлось немало. Но была одна загвоздка: в понимании предпринимателя, будучи надежным, энергичным и деятельным, этот человек должен еще и прикипеть к его хозяйству всей душой (сам хозяин относился к своему дому с великолепным ландшафтным участком, как к настоящему произведению искусства). На протяжении двух лет служба персонала регулярно предлагала новых кандидатов, но испытания не выдержал никто. Один через неделю запил в одиночестве, другой поселил в усадьбе всю свою многочисленную родню, а также их друзей и знакомых, которые, конечно, хоть и создавали эффект присутствия, но в силу отсутствия "хозяйских" инстинктов привели хозяйство в упадок. Третий, казавшийся безупречно деловым и аккуратным, чуть не превратил родовое имение в штаб-квартиру религиозной секты…
Проблема человеческого фактора оказалась настолько серьезной, что хозяин решил продать дом, и отправился в агентство недвижимости, где и рассказал о своих трудностях. Но и здесь он столкнулся с проблемой. Оказалось, что подобный объект практически невозможно продать, поскольку он подобен дорогому костюму индивидуального пошива, потенциальный покупатель которого должен иметь не только такую же комплекцию, как владелец, но и идентичные вкусовые пристрастия.
Следуя рекомендациям риэлтеров, хозяин вынужден был отрезать "лишнее": разбить свое "имение" на три объекта недвижимости. После этого он легко продал компактный гостевой дом, расположенный у главного въезда на территорию усадьбы, а также ухоженный земельный надел, не испорченный строениями. Нашелся покупатель и на "доминанту" - особняк хозяина. Отметим, что продажа растянулась на четыре года, а приведение всех объектов в ликвидный вид стоило хозяину немалых денег, но, несмотря на все усилия, нашему герою так и не удалось оправдать свои многолетние вложения.
Типичная ошибка "мечтателя" - приобрести "по случаю" земельный надел, понравившийся проект или готовый дом и лишь потом начать думать о том, как все это использовать. Следствие подобных ошибок - пустующие дома, требующие постоянных эксплуатационных затрат. Таких объектов, эксплуатируемых от случая к случаю, на бескрайних просторах Ленинградской области немало.
Шаг первый: поставить цель
Сегодня рынок загородной недвижимости предлагает будущему хозяину немало возможностей стать реальным собственником. Можно приобрести готовый объект на вторичном рынке или у девелопера, стать дольщиком в строительстве коттеджного поселка либо купить участок для застройки. Между тем в любом случае, прежде чем приступить к превращению мечты о собственном доме в реальный план действий, следует однозначно определиться с целевым назначением. Тогда сразу очертится круг подходящих объектов и станут ясны все шаги, связанные с выбором проекта, оптимальной конструкции, планировочных и инженерных решений. Главные вопросы, на которые должен ответить будущий домовладелец, - сколько времени и в какое время года он намерен жить в своем доме и чем намерен в нем заниматься.
Здесь можно с определенной долей условности выделить основные типы индивидуальных жилых строений, каждый из которых предъявляет свой набор требований к социальному окружению, набору коммуникаций, инженерной конструкции и архитектурному решению.
Индивидуальный дом, предназначенный для постоянного проживания, должен обеспечить своему хозяину те же удобства, что и городская квартира. И речь идет не только об инженерных коммуникациях (водопровод, магистральный газ, канализация, телефон), но и (в первую очередь) - о социальной инфраструктуре.
Загородный дом, предназначенный для уик-эндов в любое время года, не нуждается в столь жесткой привязке к городским атрибутам комфорта, однако потребует от хозяина постоянных усилий по поддержанию своего "тонуса". Для состоятельных домовладельцев предусмотрены всевозможные интеллектуальные системы охраны и жизнеобеспечения, позволяющие по приезде на дачу не заниматься инвентаризацией имущества и приведением коммуникаций в рабочее состояние. Дом такого типа (в котором живут два-три дня в неделю вне зависимости от сезона) также уместен в охраняемом дачном поселке или садоводстве, однако предпочтение желательно отдавать тем массивам, где есть постоянные жители. В этом случае набор обязательных удобств и коммуникаций можно минимизировать (печное отопление, электроэнергия, питьевая вода), а городской ванной комнате предпочесть баню - русскую или финскую (дело вкуса хозяина).
Дачный дом нуждается в продуманной схеме "консервации" на зиму, максимальной защищенности от посягательств непрошеных гостей и определенном наборе бытовых удобств. Реализовать все три фактора в щитовом строении нелегко, но здесь не может быть компромиссов: летний дом должен быть деревянным. Кроме того, поскольку потенциальный дачевладелец значительную часть времени в теплое время года, скорее всего, будет проводить на улице, ему следует позаботиться об обустройстве примыкающей к дому территории для активного отдыха.
К четвертой группе, которая получает все более широкое распространение в российских условиях, можно отнести объекты, полностью или частично предназначенные для коммерческой эксплуатации. Попытка систематизировать подобные бизнес-объекты достойна отдельной публикации, но все-таки попытаемся обозначить этот сегмент. К нему можно отнести представительские дома-офисы, а также резиденции, предназначенные как для отдыха, так и для приема деловых партнеров. Кроме того фермерские хозяйства, а также дома для представителей мелкого частного бизнеса. Как правило, все это с хозяйственными постройками или встроенными помещениями, куда возможен свободный доступ клиентов: небольшие частные магазины, кафе, автомастерские… Такие объекты все чаще появляются в курортных районах и, по всей видимости, достойны особого внимания со стороны разработчиков готовых проектов. При их проектировании необходимо строго разграничивать приватную "хозяйскую" и коммерческую зоны. К этой же категории можно отнести дачи, предназначенные для сдачи в аренду, частные мини-отели, практичные гостевые домики с койко-местами и комнатами для постояльцев. К подобным объектам предъявляются требования максимальной функциональности и практичности, а при их отделке надо учитывать, что не слишком культурный гость может испортить мраморный подоконник своим автографом либо прожечь сигаретой дорогой гобелен.
Шаг второй: выбрать место
При воплощении в жизнь мечты о доме решающим всегда становится местоположение. И оно тоже диктуется целевым назначением.
Когда будущий владелец собирается перебраться на постоянное место жительства в район частной застройки, главным для него становится не наличие инженерных коммуникаций (в условиях населенного пункта это обычно решаемо), а аспекты социальной инфраструктуры. С этой точки зрения выбор городским жителем участка для ИЖС - задача не из легких. "Безупречных" пригородов в наших краях немного. А потому, вероятно, что такими атрибутами загородной жизни, как торжество первозданной природы за окнами, придется пожертвовать, либо любоваться на закат над озером, но довольствоваться сельмагом, сельской школой и ветеринарной станцией в качестве единственного лечебного учреждения. Будущему владельцу частного особняка с постоянной пропиской придется познакомиться с организацией жизни в выбранном населенном пункте - ведь ему и членам его семьи надо работать, учиться, лечиться, делать покупки, получать денежные переводы, менять валюту и, наконец, реализовывать свои избирательные права…
Последние годы желающим перебраться на ПМЖ из отдельной квартиры в отдельно стоящий дом предлагаются варианты коттеджей в поселках, имеющих общую инженерную инфраструктуру. Но далеко не все из нескольких десятков коттеджных поселков могут рассматривать как места для постоянного проживания те, кто работает в городе. Таким образом, массивы коттеджей, расположенные "вдали от шума городского", скорее можно рассматривать только как респектабельные и престижные дачные поселки.
При приобретении или строительстве дачи основные требования к выбору места застройки почти противоположны тем, что предъявляет к будущим владениям постоянный обитатель. Близость городской цивилизации становится уже недостатком, а не достоинством, зато на первое место выходят особенности ландшафта и природы вокруг.
Наконец, для потенциальных владельцев объектов, предполагающих коммерческую эксплуатацию, "локализация" имеет первоочередное значение. Иногда успех проекта малого бизнеса решают считаные метры, отделяющие такой объект от основных маршрутов, по которым перемещаются потенциальные клиенты.
Шаг третий: проект или объект?
На этом этапе пути интересантов расходятся. Одни предпочитают строить сами, другие - приобрести готовый объект на вторичном рынке, третьи интересуются исключительно коттеджными поселками. Однако любой выбираемый объект недвижимости должен быть в первую очередь ликвидным.
И здесь преимущества на стороне типовых объектов. В чем же заключается рациональное зерно приобретения домов, строящихся или построенных по типовым проектам? Прежде всего в данном случае вниманию будущего новосела предлагаются проверенные и уже получившие признание участников рынка архитектурные, планировочные и инженерные решения. Иными словами, такой объект при вынужденной продаже окажется более привлекательным для покупателя, нежели дом, построенный с учетом специфических пристрастий владельца. В свою очередь, инвесторы коттеджных поселков, обращающие взгляд на готовые и проверенные практикой проекты, не только экономят на проектировании, но и обеспечивают конечному потребителю качественный продукт - дом, в котором уютно и приятно жить и при желании можно легко и выгодно продать в любой стадии готовности.
Шаг четвертый: определить перспективы
Таим образом, человеку, строящему собственный дом и желающему, чтобы его детище не обесценивалось со временем, приходится все время искать компромисс между собственными пристрастиями и требованиями рынка.
Иными словами, дом должен нравиться самому хозяину и радовать окружающих.
В наших публикациях мы стремимся обобщить как успешный, так и не очень удачный опыт строительства и эксплуатации уже построенных домов. И результаты этой работы используются девелоперами при продаже объектов и проектов: они постоянно корректируют их с учетом пожеланий и требований потенциальных новоселов.
В частности, статистика продаж готовых проектов свидетельствует о том, что отечественные домовладельцы становятся более опытными и практичными. "Хиты" прежних лет - дорогие в обслуживании дома площадью от 400 кв. м с заглубленным цокольным этажом с гаражом уступают первенство более эргономичным - 180-200 кв. м, с эксплуатируемыми мансардами, рациональными планировками, навесами, которые в перспективе можно превратить в застекленные веранды, и пристроенными хозяйственными помещениями. Несомненными плюсами в глазах потребителя сегодня обладают не доведенные до логической точки варианты, а те, в которых заложена возможность поэтапного строительства и расширения жизненного пространства.
Но это далеко не все. Еще на стадии выбора необходимо прикинуть затраты, связанные с эксплуатацией будущего объекта. Обитатель городской квартиры, перебирающийся на ПМЖ в частный дом, обычно хорошо представляет круг проблем, с которыми ему предстоит столкнуться, но чаще всего не может оценить их реального масштаба. В самом деле, его собственность в привычном многоквартирном здании - это всего лишь пространство между обоями, которые раз в пять лет желательно обновлять. Став владельцем отдельно стоящего здания и земельного участка, он принимает на себя ответственность за состояние перекрытий, крыши, придомовой территории, инженерных систем. Если в городе всегда есть возможность привлечь к ответу нерадивого дворника, сантехника, техника-смотрителя либо на собрании ТСЖ объявить бойкот жилконторе и потребовать приглашения управляющего на конкурсной основе, то обитателям районов стихийной частной застройки едва ли следует надеяться, что их домом займутся управляющие компании. Вот и приходится "новым русским домовладельцам" становиться по совместительству и домоуправами. Коттеджные поселки, где общие инженерные сети, объекты инфраструктуры и есть управляющая компания, в этом отношении - более перспективны. Впрочем, это отдельный разговор.
