В недавнем прошлом наличие дома за границей связывалось с подтверждением некоего общественного статуса. Сегодня большинство покупателей жилья за рубежом заботятся не столько о престиже, сколько о приобретении "тихой гавани" для жизни и отдыха, вдали от суровых российских реалий. Хорошо, если такая покупка станет еще и надежным вложением средств в высоколиквидный объект.
Счет компаниям, предлагающим петербуржцам недвижимость за рубежом, уже идет на десятки. Выбор стран, земельных участков и домов настолько широк, что у неподготовленного покупателя поневоле разбегаются глаза. Но, как известно, выбор начинается со сравнения.
Точка отсчета
При выборе загородного дома неподалеку от Петербурга достаточно всего лишь внимательно изучить, скажем, фотокаталог "Загородного обозрения", чтобы сравнить внешний вид, характеристики, местоположение и стоимость объектов, имеющихся сегодня на рынке. К сожалению, не существует аналогичных изданий, так полно представляющих загородную недвижимость за рубежом. Да их и не может быть, поскольку никакому издателю не под силу охватить все внешние рынки недвижимости. Заинтересованным покупателям остается вылавливать из специализированных СМИ предложения о продаже нужных объектов. Разумеется, есть еще Интернет, где можно найти немало сайтов зарубежных риэлтеров, предлагающих недвижимость россиянам. Но тому, кто захочет провести сравнительный анализ отечественных и зарубежных загородных домов, придется немало часов провести за компьютером.
Давайте проведем небольшой эксперимент. Для начала возьмем типичный двух-трехэтажный загородный коттедж площадью 200-300 кв. м, расположенный в хорошем месте, недалеко от Петербурга, который стоит примерно 150 тыс. евро. Сегодня за эти деньги вы можете выбрать не менее полусотни симпатичных домов с хорошим местоположением. Один из примеров - новый двухэтажный кирпичный коттедж со всеми городскими коммуникациями под Зеленогорском, на участке 30 соток, неподалеку от леса и озера. Еще один вариант - новый двухэтажный деревянный дом на Карельском перешейке, на участке 20 соток с видом на озеро и собственным подходом к нему. Поклонникам каркасно-панельного домостроения наверняка приглянется современный трехэтажный коттедж во Всеволожском районе, на берегу озера Зеркального (все объекты из сентябрьского номера "ЗО").
Мы намеренно исключаем из обзора популярные Испанию и Кипр, благо в информации об объектах рынков недвижимости этих стран на сегодня недостатка нет.
Недвижимость по-фински
Купить недвижимость в Финляндии сегодня может, в принципе, любой россиянин, причем как жилую, так и коммерческую, за исключением сельскохозяйственных земель или участков в некоторых приграничных районах. Покупка собственного дома представляет собой оформление торгового соглашения продавца и покупателя, передачу денег и регистрацию прав нового собственника. Приобретение дачных, земельных участков и квартир несколько осложнено тем, что в течение трех месяцев после оформления сделки купчая передается на рассмотрение в губернское управление, которое определяет ее правомерность. Основанием для отрицательного решения может служить, например, завышение стоимости покупки, поскольку это ухудшает возможности приобретения недвижимости финнами. В случае отказа в регистрации покупатель обязан продать недвижимость в течение одного года с момента вынесения решения.
Чтобы купить дачу на природе, нужно получить разрешение Центра окружающей среды в округе, где она находится. Разрешение можно получить в течение трех месяцев после совершения покупки, но во избежание проблем лучше позаботиться о нем заранее.
При оформлении сделки по приобретению недвижимости выплачивается разовый налог, составляющий до 4% стоимости жилья. При покупке капитального дома для постоянного проживания, который является первым жильем на территории страны, его владелец освобождается от уплаты указанного налога. При этом покупатель имеет право в течение двух-трех лет вернуть уже уплаченный налог.
Ежегодный налог на недвижимость в Суоми составляет в зависимости от района от 0,5-1,0%. Жилье, используемое в качестве постоянного, обходится налогоплательщику в 0,22-0,50% оценочной стоимости, которая, как правило, во много раз ниже рыночной. При покупке индивидуального дома с участком земли ежегодно выплачивается налог на землю, размер которого зависит от площади участка.
Владение недвижимостью в Финляндии не дает права на постоянное проживание в этой стране. Придется получать мультивизу, как и всем остальным. Выгоднее всего открыть собственную фирму на территории этой страны и потом регистрировать недвижимость на нее, это дает ряд преимуществ. Покупка обходится дешевле, так как НДС возвращается после оформления сделки. Кроме того, уменьшаются ежемесячные эксплуатационные расходы на сумму НДС. Владельцу фирмы и всем членам его семьи предоставляется возможность получить вид на жительство. Для этого сначала оформляется многократная полугодовая виза. Через шесть месяцев при выполнении определенных обязательств (наличие положительного баланса, довольно высокий оборот у фирмы) можно получить вид на жительство, который нужно будет продлевать каждый год. И уже через полтора года вполне возможно оформление на постоянное место жительства. Заявление на получение гражданства подается через пять лет проживания в Финляндии (естественно, при этом необходимо выучить финский язык).
Недвижимость по-черногорски
В отличие от соседней Финляндии, Черногория еще недавно казалась петербуржцам скорее привлекательным курортом, чем зоной для инвестирования в недвижимость. Но сегодня ситуация изменилась. В июне 2005 года черногорские власти приняли закон, снимающий все ограничения на покупку недвижимости россиянами. Немаловажно и то, что между Черногорией и России существует безвизовый режим. Через несколько месяцев после регистрации сделки собственник недвижимости в этой стране может рассчитывать на получение вида на жительство (с сохранением российского гражданства), которое позволит ему жить в купленном доме круглый год.
Практически вся земля в Черногории находится в частной собственности. Цена квадратного метра земли непосредственно около пляжа составляет от 80 до 200 евро, а в элитных районах - до 400 евро. Традиционно иностранцы (в том числе и россияне) покупают объекты, находящиеся не далее чем в километре от моря, то есть непосредственно на побережье или на склонах гор, окружающих заливы. В последнее время стали пользоваться популярностью и дома, более удаленные от береговой линии, расположенные на склонах живописных гор, обращенных к морю. Самой дорогой зоной на побережье является Будванская Ривьера (от Будвы до Петровца). На этой территории сейчас россиянами куплено больше всего объектов.
Процедура оформления покупки недвижимости в Черногории занимает два-три дня. Недвижимость приобретается у собственника по договору купли-продажи. Для заключения договора необходимо личное присутствие договаривающихся сторон, регистрация нового владельца происходит без их участия.
Все сделки с недвижимостью осуществляет лицензированный юрист - от подписания торгового соглашения до регистрации нового владельца в земельном кадастре. Регистрация нового права собственности в кадастре занимает 15-20 дней в зимний сезон и до 60 дней в туристический сезон. Возможно оформление всех необходимых документов без личного присутствия покупателя - на основании доверенности, оформленной на представителя. Контракт о покупке (в котором оговорены все условия и который подписан покупателем и продавцом в присутствии нотариуса), а также его регистрация в налоговом управлении являются доказательством права собственности до того момента, пока суд не выдаст заверенную копию страницы кадастра, на которой зарегистрирован новый владелец.
При операциях купли-продажи уплачивается налог в размере 2%, регистрационный сбор в суде при регистрации договора купли-продажи и сбор около 100 евро при занесении в Кадастровую книгу. Стоимость работы риэлтера в Черногории составляет 1,5% суммы сделки, еще в 1,5% обходятся услуги адвоката, и в итоге получается не менее 1,5 тыс. евро. При приобретении недвижимости также нужно учитывать ежегодные обязательные расходы. Например, налог на коммерческую и жилую недвижимости составляет 1-2,5 евро за квадратный метр в год. Налог при сдаче объектов туристам составляет 10% дохода, получаемого арендодателем.
Недвижимость по-чешски
Ни один иностранец не может приобрести недвижимость в Чехии как физическое лицо. Но чешский закон, как и любой другой, при желании можно обойти. Причем без всякого криминала.
Наиболее распространенный вариант - регистрация юридического лица, как правило, общества с ограниченной ответственностью (s.r.o.), единственным владельцем (или совладельцем) которого является иностранный гражданин. Немаловажное условие: директор s.r.o. должен быть гражданином Чехии или лицом, имеющим вид на жительство. После регистрации фирмы происходит замена ее первого директора на директора из числа учредителей - покупателя жилья. А затем на имя фирмы приобретается недвижимость. После покупки недвижимости ее можно сдать себе в аренду как физическому лицу, а затем подать ходатайство о получении вида на жительство. При этом будут выполнены практически все условия легального предпринимательства и проживания в Чехии. Расходы на подобный "фокус" - 2500-3000 евро. Покупка жилья в Чехии оформляется через нотариуса. Право собственности на движимое и недвижимое имущество закреплено конституцией страны и регулируется гражданским кодексом. Бремя расходов по оформлению сделки (в размере 5% продажной цены) полностью ложится на продавца.
Для посещения своих владений в Чехии петербуржцу придется приобрести долгосрочную мультивизу или вид на жительство (ВНЖ), который продлевается раз в год). В этой стране иностранец может рассчитывать на гражданство, если он до этого в течение 10 лет имел ВНЖ.
Пять полезных советов
Итак, вместо далеко не самого дорогого коттеджа под Петербургом можно приобрести довольно привлекательный дом в Европе, да еще и с перспективой получения вида на жительство или даже Шенгенского гражданства. Если включить в круг рассмотрения другие популярные в отпускной сезон страны (Болгарию, Хорватию, Турцию), выбор домов этой ценовой категории также будет достаточно широк.
Но прежде чем ринуться на поиск домика в европейской деревне, стоит намотать на ус пять полезных советов, чтобы избежать наиболее грубых ошибок при покупке недвижимости в любой упомянутой стране.
Во-первых, получше изучите тот район, где вы планируете приобрести недвижимость. Истинное представление о каждодневной жизни курортного места можно получить, приехав не летом (в пик сезона), а зимой.
Во-вторых, если вы планируете жить за рубежом постоянно, тщательно исследуйте все объекты инфраструктуры вокруг - от школ до больниц.
В-третьих, уточните цену на интересующий вас объект в нескольких местных риэлтерских конторах.
В-четвертых, убедитесь в юридической чистоте объекта (отсутствии других собственников).
И в-пятых, если не владеете местным языком, при оформлении сделки НИКОГДА не подписывайте договоры и другие документы без предоставления их нотариально заверенного русского перевода.
