Для того чтобы оценить все степени "гибкости" выбранного проекта, без спешки выбрать подрядчика и получить доказательство того, что он не подведет, лучшего времени, чем межсезонье, не найти. Осенне-зимний период - идеальное время для "артиллерийской" подготовки к новому строительному сезону, который нужно встретить во всеоружии.
Сметный марафон
Для того чтобы сберечь тысячи долларов при строительстве дома, нет необходимости экономить на каждом гвозде, выбирая самые дешевые стройматериалы. Наиболее рациональный путь к экономному строительству - грамотное управление всеми этапами возведения своего будущего дома, исключающее непродуманное использование средств. А не сбиться с этого пути вам поможет правильно составленная смета.
Первое, о чем спрашивает любой человек, глядя на понравившийся ему проект, - во сколько обойдется строительство данного дома. Чаще всего ему отвечают: "Составьте смету, и вам все станет ясно до последней копейки". Составление сметы может обойтись в 500 долларов и дороже, что сравнимо с ценой полного комплекта документации по готовому проекту. В условиях государственного регулирования экономики все сметные расчеты проводились согласно "спущенным сверху" расценкам и нормам, и все проектно-строительные организации обязаны были по законодательству использовать сметно-нормативные базы.
В настоящее время в негосударственном секторе рынка строительства сметно-нормативные базы имеют статус рекомендованных к использованию. Рекомендованы они, разумеется, Госстроем. В последнее время самое широкое распространение получили расчеты на основании рекомендованных все тем же Госстроем Государственных элементных строительных норм 2001 года. Устаревшие цены корректируются посредством так называемых "коэффициентов удорожания стоимости", смысл использования которых заключается в том, чтобы учитывать колебания уровня цен под действием множества факторов - вплоть до региональных особенностей ценообразования.
Расчет коэффициентов является результатом постоянного мониторинга строительного рынка. Для его проведения государством были учреждены региональные центры по ценообразованию в строительстве: являясь официальными представителями Госстроя РФ, они определяют по ими же разработанным методикам размеры коэффициентов удорожания. Теми же региональными центрами производятся и расчеты рекомендуемых цен на основные строительные материалы, рекомендуемые для применения в строительстве. И те и другие цены регулярно публикуются в официальных информационно-аналитических брошюрах, ими пользуются для расчетов специалисты-сметчики. Но рекомендуемые Госстроем цены - не единственный краеугольный камень современных смет на строительство коттеджей.
Считать не пересчитать?
Чем крупнее строительная фирма, чем больше у нее ноу-хау, чем современнее применяемые ею технологии, тем больше вероятность того, что расчет стоимости строительства будет вестись на основании ее собственных норм и расценок. Как правило, компании стараются "не перегружать" клиента детализированной информацией о том, каким образом формируются фирменные расценки. Зато в этом случае заказчику не приходится в ответ на свои вопросы выслушивать ссылки на рекомендации Госстроя: заказчик и подрядчик осуществляют именно те договорные отношения, которые по Гражданскому кодексу РФ являются достаточным основанием для оценки стоимости договора. По существу, в результате реализуется идеальная модель установления договорной цены: в договоре подряда прописывается та сумма, к соглашению о которой заключившие договор стороны пришли исходя из своих внутренних предпочтений.
Наряду с расчетом смет согласно фирменным нормам и расценкам применяется расчет на основании укрупненных расценок. Эта методика позволяет оценить стоимость строительства по стоимости основных конструктивных элементов сооружения. Во сколько в настоящий момент обойдется, к примеру, возведение фундамента (включая стоимость материалов и работ), рассчитывается исходя из данных об удорожании стоимости работ и строительных материалов, периодически публикуемых все теми же региональными центрами по ценообразованию при Госстрое РФ.
После всех предварительных оценок, а затем составления окончательной сметы устанавливается график строительства, в котором прописывается последовательность работ, увязанная с определенными объемами финансирования. График строительства и финансирования официально оформляется как приложение к договору подряда. Если стоимость строительства окончательно согласовать не удается, договор предусматривает компенсационные выплаты. В нем указывается сметная стоимость строительства с оговоркой, что заказчик обязуется компенсировать перерасход средств в размере, не превышающем определенный процент сметной стоимости. Такой вид договора удобен, поскольку при этом качество закупаемых материалов не определяется фиксированной ценой.
Каким же образом заказчик, не являющийся специалистом в строительстве, все-таки может самостоятельно оценить, как рассчитана смета? Единственный способ проверить правильность расчетов - составить альтернативную смету. По сути, к этому сводится любая сметная экспертиза - услуга, оказываемая фирмами, имеющими соответствующих специалистов-сметчиков. Однако экспертиза сметы - услуга не из дешевых: стоит она примерно столько же, сколько и проверяемые расчеты.
Я объявляю тендер!
Пытаясь сэкономить на оплате труда квалифицированных рабочих, можно проиграть в качестве выполненных работ, что часто оборачивается дополнительными тратами на исправление допущенных в ходе строительства ошибок. Но и среди профессионалов можно найти тех, кто работает качественно, но "берет" подешевле. Вопрос лишь в том, где разумные границы низких цен. Для начала попросите подрядчика провести предварительную укрупненную калькуляцию стоимости строительства исходя из проекта дома, используемых строительных материалов, уровня отделки и сроков. Это существенно поможет вам при выборе строительных организаций (для сравнения лучше использовать по меньшей мере 3-4 фирмы). Дайте кандидатам 2-3 недели для подготовки сметы на все строительство.
В идеале сметы потенциальных подрядчиков должны различаться только по четвертому пункту. Но на практике у многих подрядчиков два последних слагаемых "зашиты" в двух первых. Нередко за соблазнительно низкими ценами кроется попытка ввести заказчика в заблуждение. В процессе выполнения работ может "неожиданно" выясниться, что цены на те или иные строительные материалы подросли; кроме того, некоторые компании якобы забывают обсчитать некоторые объемы работ и выставляют их потом как дополнительные.
Если вы не хотите столкнуться с подобными проблемами, настаивайте на том, чтобы строительная компания, выступающая исполнителем по договору подряда, указала в договоре фиксированную цену, без возможности ее увеличения в процессе работ. (Согласно положениям ст. 709 ГК РФ твердая цена не подлежит изменению в отсутствие согласия сторон.) В отличие от фирм-однодневок, серьезные подрядчики готовы идти на этот шаг даже ценой снижения своей прибыли из-за инфляционного роста цен в период выполнения работ.
Напоследок не забудьте проверить, учтен ли НДС в указанной в договоре цене. Если при составлении сметы налог на добавленную стоимость не принят во внимание, то окончательная передаваемая подрядчику сумма будет увеличена на сумму НДС - согласно положению ст. 7 Закона РФ "О налоге на добавленную стоимость".
С этапа на этап
При составлении договора строительного подряда будущий владелец коттеджа, как заказчик, вправе потребовать от исполнителя включить в договор пункт о поэтапной приемке отдельных видов работ, если строительная организация выступает в роли генерального подрядчика. Возможно также привлечение отдельных субподрядчиков на конкретные этапы строительства. Дом будет построен быстрее с генподрядчиком, но все ваши затраты придутся на этот недолгий период. Если же вы заключаете договоры на отдельные виды работ, то сможете растянуть свои расходы на более длительный срок. Самостоятельный наем субподрядчиков по видам и этапам работ обеспечивает полный контроль стоимости, сроков и качества работ, но требует значительных усилий по координации. Если задерживаются поставки материалов или один подрядчик не успел завершить работы, а другой уже должен начать свой этап, могут возникнуть споры об ответственности. При поэтапной приемке исполнитель начинает работы только после подписания акта по предыдущему этапу. Такой подход позволяет заказчику контролировать подрядчика на всех стадиях возведения дома и настаивать на устранении выявленных недостатков.
Доверяй, но надзирай
Принятая в странах Запада практика найма компании, отвечающей за технический надзор над подрядчиками, пока еще не нашла в Петербурге широкого применения, хотя спрос на услуги организаций, осуществляющих мониторинг строительства, растет с каждым годом. Практика показывает, что мониторинговые услуги, составляющие около 10% стоимости инвестиционного проекта, себя вполне оправдывают.
Специалисты по техническому надзору проследят за качеством выполнения всех видов работ, проконтролировав множество специфических моментов, о которых клиент и не подозревает. Они проверят, правильно ли ведется строительная документация, соблюдается ли технология производства скрытых работ, соответствуют ли используемые материалы заложенным в проекте, оценят профессионализм рабочих, наконец. Технический надзор включает контроль за тем, чтобы все работы были сделаны на высшем уровне в соответствии с утвержденными требованиями клиента.
Во время строительства дома нередко приходится что-то переделывать, поскольку растущий на глазах коттедж не всегда оказывается похож на дом мечты, который заказчик представлял "по картинке". На корректировке утвержденного проекта (перепланировка помещений, дополнительные архитектурные детали, использование не оговоренных в смете стройматериалов) ушлый подрядчик может "накрутить" довольно солидные барыши.
А спорить с ним неквалифицированному заказчику при отсутствии соответствующей технической подготовки довольно сложно. К примеру, решил заказчик заменить блок с сауной и бассейном на первом этаже дома на две большие комнаты или одну большую гостиную. Такая перепланировка не заложена в проект, но значительных переделок она не потребует (если не будут затронуты капитальные стены). Однако подрядчик может составить "кусающуюся" смету на предстоящие работы. И заставить его умерить свои аппетиты может только специалист, ответственный за технический надзор.
