«Чтоб вам жить в эпоху перемен»
Именно эпохой перемен можно назвать последние годы в отношении земли вообще и земельного налога в частности. Дело в том, что он является местным налогом, и 31-я глава НК «Земельный налог», определяющая максимальные ставки налогообложения, будет работать только тогда, когда соответствующий закон будет принят на местном уровне. Если местный закон не принят, то до 1 января 2006 года для расчета налога пользуются федеральным законом Российской Федерации от 11 октября 1991 г. N 1738-I «Оплате за землю». Поэтому, территорию России можно условно разделить на районы, где налог считается по старым правилам, и на районы, где его платят, исходя из нового законодательства.
Новые правила расчета довольно просты. 31 глава НК определяет максимальные ставки, которые составляют 0,3% от кадастровой стоимости для земель, предоставленных для жилищного строительства (в том числе и индивидуального), или занятых жилищным фондом, а также земли сельхозназначения (в том числе и подсобные хозяйства). Все остальные земли облагаются налогом в 1,5% от кадастровой стоимости (к примеру, земли, занятые нежилым фондом, промышленные территории). Земля, отданная под коммерческое жилищное строительство, облагается двойной ставкой в течение трех лет с момента приобретения. В случае, если строительство затянулось и превысило трехлетний срок, то ставка увеличивается еще вдвое и собственник участка должен платить налог в четырехкратном размере. После регистрации объекта недвижимости, налог снижается до стандартной ставки.
К примеру, в Москве, где закон «О земельном налоге» был принят 24 ноября 2004 года, налог на участок, предоставленный для ИЖС составляет 0,1% от кадастровой стоимости земли, тогда как земли, используемые для личного подсобного хозяйства, облагаются по максимально предусмотренной ставке 0,3%.
В Санкт-Петербурге же, в 2005 году для расчета земельного налога пользуются статьей 8-й закона «О плате за землю», определяющей правила налогообложения земельных участков, исходя из табличных ставок. Согласно изменениям от 20 августа 2004 года, собственники земли были разделены на две категории - те, кто приобрел участок до 1 января 2005 года, и те, кто приобрел участок после 1 января 2005 года.
Если вы относитесь к первой категории, то налог составит 3% от полной ставки. К тому же, вы имеете право на перерасчет налогов за 2000-2004 год, с последующим зачетом переплаты. Если перерасчет еще не произведен, напомните о своем существовании налоговому инспектору, чтобы вдруг не оказалось, что пересчитать забыли, а срок действия закона уже закончился.
Если же вы приобрели участок после 1 января 2005 года, то будете платить налог в полном объеме (по Закону «О плате за землю» или по 31 главе НК). Если по истечении 10-ти лет на участке не будет зарегистрирован построенный дом, то сумма налога будет увеличена в два раза.
Следует также учесть, что с 1 января 2006 года статья 8 закона «О плате за землю» утрачивает силу, и все собственники земли будут платить земельный налог, исходя из кадастровой стоимости участка и местного закона.
В связи с подобной свистопляской в налоговом законодательстве, собственнику земли желательно отслеживать все изменения, происходящие на этом фронте законотворчества, чтобы иметь возможность проверить правильность расчетов в квитанции и успеть закончить строительство до новых ужесточений в отношении недостроя, если таковые вдруг появятся.
С 1 января 2006 года на федеральном уровне отменяется действие статьи 8-й «Закона о плате за землю». Все собственники участков, приобретенных для индивидуального жилищного строительства, будут платить налог на землю, исходя из кадастровой стоимости и коэффициента, определяемого местным законодательством (но не выше 0,3%).
Несколько слов о кадастровой стоимости.
В новом законодательстве на первый план при расчете налога вышла так называемая кадастровая стоимость участка, поэтому не лишним будет рассмотреть ее более детально.
Кадастровая оценка земли проводится районными земельными кадастровыми палатами или предприятиями при земельных комитетах (в Москве, к примеру, это ОАО «Городской кадастр»), в соответствии с постановлением Правительства от 8 апреля 2000 года №316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель».
На кадастровую стоимость влияет целевое назначение и функциональное использование земли (согласно разрешительным документам), а также ее расположение. При оценке также производится статистический анализ рыночных цен.
Для постройки полноценного коттеджа подходят как земли категории поселений, так и сельхозугодья с разрешенным видом использования – под дачное строительство. В последнем случае кадастровая стоимость земли, а, следовательно, и налог, будет ниже. Ложкой дегтя в данном случае является то, что существует опасность запрета на строительство со стороны органов местного самоуправления, поскольку такой вид использования, как «Дачное строительство» нечетко прописан в земельном кодексе. Следует также учитывать, что существуют предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Они устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Когда платить?
Те, у кого приватизирована квартира, уже знакомы с порядком оплаты налога на имущество. Раз в год по почте приходит квитанция, где подробно расписано за что, сколько и в какой срок оплатить. Аналогичная ситуация и с налогом на землю. Он рассчитывается налоговым органом, и оплачивается по квитанции. Сведения в налоговую поступают из органа, зарегистрировавшего право собственности на землю (в Санкт-Петербурге и Ленобласти к примеру, это Главное управление Федеральной регистрационной службы) и кадастрового комитета (в тех регионах, где уже действует 31 глава НК РФ). После постройки и регистрации дома, к налогу на землю добавится налог на имущество.
Нюанс №1
Налог платится раз в год, поэтому если вы приобрели участок, к примеру, в июне месяце, то сумма налога за год покупки составит 7/12 от суммы годового налога.
Нюанс №2
Если участок находится в долевой собственности, то налог считают на каждого владельца отдельно.
Нюанс №3
Федеральный закон резко сократил число льгот, но часто на уровне местного законодательства утверждается более широкий список льготников. Снизить налог на земельный участок можно зарегистрировав на имя льготника право собственности на долю, или весь участок. Естественно, что применять этот метод снижения налога нужно очень осторожно.
Когда дом уже построен.
После окончания строительства дома, его нужно зарегистрировать как объект недвижимости. Первым делом счастливый обладатель нового дома должен посетить ПИБ (БТИ), чтобы составить технический паспорт на свою недвижимость. Затем следует посетить местную регистрационную службу(РС), чтобы зарегистрировать право собственности на дом.
Исходя из данных ПИБа и РС, налоговый орган рассчитает налог на дом.
Что день грядущий нам готовит?
К сожалению, в будущем нас ждет только увеличение налогового бремени. Во-первых, ежегодно происходит переоценка как кадастровой стоимости земли, так и стоимости имущества, в данном случае, недвижимости. Во-вторых, в настоящее время так называемая ПИБовская стоимость объекта недвижимости и его рыночная стоимость отличаются в сотни, а то и в тысячи раз. В связи с этим, в недрах Государственной Думы разрабатываются методы, позволяющие максимально сблизить эти две величины, и, отнюдь, не путем понижения большей. Естественно, что при введении новых правил государственной оценки недвижимости, налоги существенно возрастут.
При настоящем положении дел, наиболее выгодно использовать по максимуму отведенный 10-летний срок на проектирование и строительство. Однако, следует учесть, что проживающие в построенном, но незарегистрированном доме, могут быть оштрафованы за незаконное вселение.
Глоссарий.
ПИБ – приватизационно-инвентаризационное бюро. Производит оценку недвижимости по остаточной стоимости.
БТИ – бюро технической инвентаризации. Функции, аналогичные ПИБу.
Налоговая ставка – величина налога на единицу обложения.
Государственный земельный кадастр - систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов;
Примеры расчета налога по региональным ставкам.
Предположим, что площадь земельного участка, занятого индивидуальным жилищным строительством, составляет 1200 м2. Город, на территории которого расположен земельный участок, имеющий численность населения 150 тыс. человек, признан городом с развитым социально-культурным потенциалом и относится к Северо-Западному экономическому району. Среднюю ставку земельного налога следует определить из таблицы 1 Приложения N 2 к Закону «О плате за землю» на пересечении строки, соответствующей наименованию экономического района, и столбца, соответствующего численности населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек. Средняя ставка составляет 1,7 руб./м2. С учетом применяемых коэффициентов индексации средняя ставка земельного налога в 2004 г. составляет: (1,7 руб./м2х50х2х1,5х2х2х1,2х2х1,8х1,1)/1000 = 4,85 руб./м2. А с коэффициентом увеличения средней ставки земельного налога за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала, который находим из таблицы 3 Приложения N 2 к Закону «О плате за землю», при численности населения городов от 100 тыс. до 250 тыс. человек, который равен 2,2, средняя ставка налога составляет 10,67 руб./м2 (4,85 руб./м2 х 2,2). С учетом нового положения, внесенного в Закон "О плате за землю", налог за земли, занятые индивидуальным жилищным строительством в границах городской (поселковой) черты, взимается в размере 3% от ставок, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 57,02 коп./м2 в 2004 г. От средней ставки налога по рассматриваемому городу это составит 0,32 руб./м2 (10,67 руб./м2х3%). Учитывая, что за земельные участки, занятые индивидуальным жилищным строительством, находящиеся на территории города, минимальный размер земельного налога в 2004 г. равен 57,02 коп./м2, для расчета налога исключается полученная ставка - 0,32 руб./м2. Сумма земельного налога, подлежащая уплате, составляет: в 2004 г. - 1200 м2х57,02 коп./м2 = 684,24 руб.; в 2005 г. - 1200 м2х62,72 коп./м2 = 752,64 руб.
Следует отметить, что до внесения изменений в Закон «О плате за землю» сумма земельного налога составила бы: в 2004 г. - 1200 м2 х 10,67 руб./м2 = 12 804 руб.; в 2005 г. - 1200 м2 х 11,74 руб./м2 = 14 088 руб.
Средние ставки земельного налога в городах и других населенных пунктах (руб./кв. м в расчете на год)
Экономические районы до 20 тыс. чел. 20-50 тыс. чел. 50-100 тыс. чел. 100-250 тыс. чел. 250-500 тыс. чел. 500-1000 тыс. чел. 1000-3000 тыс. чел.
Северный 0,5 1,1 1,2 1,4 1,5 - -
Северо-Западный 0,9 1,4 1,6 1,7 1,9 - -
Центральный 1,0 1,5 1,7 1,8 2,0 2,3 -
Волго-Вятский 0,8 1,3 1,5 1,6 1,8 - 2,4
Центрально-Черноземный 0,9 1,4 1,6 1,7 1,9 2,2 -
Поволжский 0,9 1,4 1,6 1,7 1,9 2,2 2,5
Северо-Кавказский 0,8 1,3 1,5 1,6 1,8 2,1 2,4
Уральский 0,7 1,2 1,4 1,5 1,7 2,0 2,3
Западно-Сибирский 0,6 1,2 1,3 1,5 1,6 1,9 2,1
Восточно-Сибирский 0,5 1,1 1,2 1,4 1,5 1,8 -
Дальневосточный 0,6 1,2 1,3 1,5 1,6 1,9 -
Коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога в курортных зонах
Коэффициенты
Курортные районы и зоны отдыха Область, край, республика в среднем по градостроительным зонам высокой рекреационной ценности меньшей рекреационной ценности
Черноморское побережье Краснодарский край 6,0 8,0 4,0
Курорты Кавминвод Ставропольский край 4,5 7,0 3,5
Калининградское взморье Калининградская область 4,0 5,0 3,0
Зона отдыха Москвы Московская область 3,5 4,0 2,5
Зона отдыха С-Петербурга Ленинградская область 3,5 4,0 2,5
Курорты Приморского края Приморский край 2,5 3,0 2,0
Другие курортные районы 2,0 2,5 1,5
Таблица 3
Коэффициенты увеличения средней ставки земельного налога за счет статуса города, развития социально-культурного потенциала
Численность населения городов (тыс. человек)
Группы городов 100-250 250-500 500-1000 1000-3000 свыше 3000
в городе в пригородной зоне в городе в пригород-ной зоне в городе в пригород-ной зоне
Столицы республик в составе РСФСР, краевые и областные центры, города с развитым социально-культурным потенциалом 2,2 2,3 2,4 1,9 2,6 2,2 3,0 2,5
