Перед тем как приступить к возведению загородного дома, обязательно нужно поинтересоваться, сможете ли вы оформить свои права на участок и находящееся на нем строение. Земля должна быть получена на основании распоряжения главы районной администрации либо приобретена на вторичном рынке недвижимости. А при сооружении жилого дома не должны затрагиваться законные интересы соседей.
Способы легализации
Согласно новому Градостроительному кодексу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако это вовсе не означает, что любой «контрафактный» коттедж в обязательном порядке должен быть уничтожен. Узаконить «нелегальное» строение и получить на него все необходимые права тоже возможно, но только в том случае, если в процессе строительства не были затронуты законные интересы других лиц. Кроме того, хозяину самовольной постройки придется получить исходно-разрешительную документацию, разрешение на строительство, акт Госкомиссии, а также ряд других документов, какие полагаются на еще не построенный дом.
Вообще, могут быть два варианта развития событий: суд признает незаконно возведенный коттедж собственностью либо за-стройщика, либо истинного владельца земельного участка, на котором появился «бесправный» дом. Что будет в первом случае, мы уже упомянули, рассказав об условиях легализации самовольной постройки. Во втором случае владелец земли должен будет возместить нелегалу убытки, которые тот понесет в результате потери дома. Величину этих выплат устанавливает суд.
Если хозяин участка, имеющий на него все законные права, «прихватил» себе лишней муниципальной землицы, отбирать излишек у него, скорее всего, не будут. Ему просто придется выкупить (либо взять в аренду) землю, которая не была ранее оформлена. Если же участок был увеличен за счет землицы соседа, возникшие разногласия придется улаживать самостоятельно (в суд обращаться бессмысленно – надо либо договариваться, либо сносить дом).
Запомните: право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, узаконить самовольную постройку не получится ни при каких условиях, если незаконное строение возведено на землях, изъятых из оборота или не предназначенных для строительства.
Все решает суд
Право собственности на самовольные постройки, как мы уже отметили, устанавливается в ходе судебных разбирательств. Иск подается в тот суд, за которым закреплена территория, на которой находится построенный объект (этого требует Гражданский процессуальный кодекс РФ).
При этом суду обязательно должны быть представлены доказательства соблюдения требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил. Достоверность всех этих сведений подтверждается заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство.
После вступления в силу судебного акта гражданину следует обратиться в государственные регистрирующие органы – чтобы оформить право собственности на самовольную постройку. Обратите внимание: если решение суда не содержит сведений, необходимых для регистрации, регистратор или правообладатель имеет право запросить суд о порядке исполнения данного решения, приостановив при этом регистрацию на срок до трех месяцев.
Желанные поправки
В сентябре нынешнего года Правительство РФ утвердило ряд поправок в законодательные акты, которые упрощают процедуру оформления в собственность земельных участков, садовых домов, гаражей и других бытовых построек. Поправки были подготовлены Министерством экономического развития и торговли в связи с тем, что значительная часть недвижимости до сих пор не прошла процедуру государственной регистрации. По некоторым данным, около 14,6 млн садовых участков до сих пор не поставлены на государственный кадастровый учет, а права собственности на них не оформлены.
Учитывая массовый характер данного «явления», было решено временно отменить судебный порядок признания прав, что, по идее, должно помочь легализовать неоформленный «самострой». Речь идет, в частности, о правах на участки, находившиеся в пользовании до 1997 года, то есть до принятия Земельного кодекса и закона о регистрации. Впрочем, это не означает, что абсолютно все незаконные строения и участки будут зарегистрированы. Для этого гражданам все равно придется представить документы, подтверждающие права, пусть даже оформленные с нарушениями, а также не нарушать права других лиц и муниципалитетов.
Как показывает практика, значительные сложности возникают у дачников при оформлении прав на земельные участки, предо-ставленные до введения в действие Земельного кодекса РФ. Довольно часто в документах не указывается, на каких правах предоставлен земельный участок. Раньше такую землю вообще нельзя было оформить в собственность. Внесенные поправки позволяют урегулировать и эти проблемы. Так, если в документах не указан вид права на участок или указан неоднозначно, не-движимость все равно будут регистрировать на правах собственности.
Как положено
А теперь несколько слов о том, как грамотно и своевременно получить разрешение на предполагаемое строительство коттеджа. Согласно статье 51 принятого в конце 2004 года нового Градостроительного кодекса РФ, гражданин, решивший возвести индивидуальное строение, направляет заявление на выдачу разрешения на строительство в орган власти местного самоуправления. К нему должны быть приложены правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, а также схема его планировочной организации с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. При этом получение разрешения администрации не требуется для строительства гаража, сооружений вспомогательного использования, подсобных построек. Допускается также изменение существующих объектов недвижимости и их частей, если эти переделки не затрагивают конструктивные и иные характеристики здания, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства.
