Гостями «РФН» на этот раз были председатели садоводческих товариществ, в основном Кировского района Ленинградской области. Это самая активная часть огромной, исчисляемой миллионами, армии садоводов Ленобласти. И вместе с тем это самая ответственная ее часть, поскольку именно председатели товариществ, как правило, оказываются информационными посредниками между местными администрациями и садоводами.
А поскольку, как сказал заместитель генерального директора компании «РФН-геодезия» Анатолий Белявский, «информации в связи с произошедшими изменениями явно не хватает», значение такой встречи трудно переоценить.
Главный инициатор встречи, генеральный директор «Русского фонда недвижимости» Александр Портнов сказал, что приглашенные специалисты готовы ответить на все вопросы, связанные с оформлением и кадастровым учетом земли. И если нужны какие-то необходимые документы, то их образцы можно либо предоставить сразу же, либо позже переслать по почте. Далее слово взял Валерий Артемов, генеральный директор компании «РФН-геодезия». Созданная в марте 2003 года, эта компания уже имеет десять филиалов в Ленобласти и насчитывает более 70 сотрудников.
Как было отмечено далее, в области землеустройства появился ряд новых законопроектов, которые были вывешены на правительственном сайте с предложением вносить поправки. Начальник отдела по работе с физическим лицами «РФН-геодезии» Евгений Фрадкин назвал этот шаг неконструктивным и популистским, поскольку в представленных законопроектах было высказано желание правительства раздать гражданам земли, которыми они пользуются. В итоге, как у нас нередко бывает, люди стали попросту мошенничать – огораживать не принадлежащие им участки земли, договариваясь с ближайшими соседями: «Вы, мол, подтвердите, что я пользуюсь этой землей 50 лет, а я, в свою очередь, засвидетельствую ваши аналогичные заявления». Однако у нас нет бесхозных земельных участков, и если какие-то не находятся в частном владении, то являются муниципальной собственностью, федеральной собственностью и т. д. Более того, в проектах утверждалось, что такая раздача земли должна проводиться без всякого межевания, что тоже невозможно. Даже если земля отдается бесплатно (к примеру, переходит из муниципальной собственности в частную), бывший собственник должен хотя бы знать, сколько земли он отдает, а новый собственник, соответственно, – четко представлять, сколько получает, а также знать, где проходят границы его участка. Учитывая все это, маловероятно, что такой несовершенный закон, предложенный правительством, будет принят.
После этого Евгений Фрадкин показал присутствующим типовой генплан садоводства, который составлялся в прежние, еще советские, годы. Там все прорисовано в идеальном варианте, у всех одинаковые участки – соответственно, у всех равные возможности приватизации земли (которая теперь может стать собственностью садоводов). Однако на самом деле никто не отмерял по плану отведенные участки земли, и по этой причине зачастую возникает жесткое противоречие между фактом реального землепользования и наличием права собственности на свой участок. Эта проблема осложняется тем, что в последнее время садоводов обязали ставить на кадастровый учет земли, находящиеся в общем пользовании. Поэтому единственный способ упорядочить земельные отношения в садоводстве – это проведение инвентаризации, топографическая съемка всего садоводства и корректура генерального плана. После этого уже можно ставить на кадастровый учет земли общего пользования и при желании приватизировать отдельные земельные участки.
Собравшиеся высказали мнение и о проведении сделок с землей без межевания, что, в принципе, разрешено. В таком случае, как было подчеркнуто, теряется смысл кадастрового учета: это все равно что продать квартиру без технического паспорта на нее. Опять же, при этом нередки конфликты между владельцами участков. Допустим, человек имеет свидетельство о праве собственности на землю, он продает свой участок, а новый хозяин, заглянув в документ и обмерив участок, предъявляет претензии соседям. То есть начинается межевой спор. Сейчас даже профессиональные геодезисты подчас готовят не обычный пакет документов для владельцев участков, а бумаги для судов по межевым спорам.
По ходу выступлений задавались вопросы, в частности о сроках действия кадастрового плана. Отвечая, Валерий Артемов сказал, что кадастровый план конкретного участка делается раз и навсегда. Точнее – пока с участком не происходит каких-то принципиальных изменений (например, прирезки). Участок может много раз переходить из рук в руки, менять хозяев, но при этом перед каждой сделкой купли-продажи не надо будет заказывать в геодезической организации новый кадастровый план.
Начальник Кировского регионального отдела «РФН-геодезия» Петр Мищенков напомнил о том, что кадастровый учет – это описание и индивидуализация земельных участков в Едином государственном кадастре. В результате каждый земельный участок, независимо от принадлежности физическому или юридическому лицу, должен получить такие характеристики, которые позволят однозначно выделить его среди других земельных участков и дать качественную экономическую оценку. При этом всем участкам присваивается кадастровый номер. Единый государственный реестр земель содержит следующие сведения об участках: кадастровый номер, который присваивается один раз и навсегда, месторасположение, площадь, категория земель и разрешенное использование, а также описание границ и отдельных частей. В любом кадастровом плане указывается также нормативная стоимость участка, которая рассчитывается на день проведения какой-либо сделки. Кроме того, приводятся некоторые качественные характеристики – плодородие земли и т. д. Собственно кадастровый план представляет собой карту, на которой в графической и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Государственном земельном кадастре.
При этом если документы были оформлены после принятия Закона о земельном кадастре 1999 года, то организация, которая проводила работы, должна довести свое дело до конца и присвоить кадастровый номер и землям общего пользования, и отдельным участкам. Если работы осуществлялись до 1999 года, то, скорее всего, съемка проводилась в условной системе координат, которые не позволяют однозначно определить положение участка на местности. В каждом конкретном случае нужно изучить имеющиеся на руках у владельцев документы, после чего выдать рекомендации. Сотрудники «РФН-геодезии» готовы рассмотреть такие документы, рекомендовать необходимые работы и провести их. Для этого желающим нужно обратиться либо в центральный офис компании, либо в один из филиалов в Ленобласти.
Особенностью Кировского района является то, что координаты большинства участков здесь были определены в условной системе. То есть размеры участков установлены точно, а расположение относительно других – «плавающее». И для землевладельцев это опасно, потому что границы их участка могут быть сдвинуты, его площадь может быть уменьшена – в пользу соседей, которые осуществили процедуру кадастрового учета согласно всем требованиям закона.
О правовых аспектах обсуждаемых проблем говорил начальник юридического отдела «Русского фонда недвижимости» Максим Финионов. Он заметил, что в кадастровое дело внесло коррективы принятие нового Земельного кодекса. Кроме того, серьезное влияние оказывает 66-й Закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Одна из статей этого закона описывает особенности приватизации земли в такого рода объединениях. Там говорится, что и в какой последовательности нужно делать. В приватизации не может быть отказано, причем ответ местных органов власти должен быть получен в течение месяца. При этом должно быть проведено общее собрание объединения, на котором граждане выскажут свое желание провести приватизацию земли. Решение оформляется протоколом общего собрания, после чего выбирается рабочая комиссия, которая будет принимать заявления граждан и направлять их в соответствующие государственные органы. Председатель садоводства должен позаботиться об обеспечении соответствия ранее существовавшего генерального плана реальному положению вещей. Когда это соответствие обеспечено, документы передают в Земельный комитет, который обязан их утвердить. Затем с пакетом заявлений можно обратиться за регистрацией прав – собственности, аренды или общедолевой собственности совместно с супругом (это должно быть указано в заявлении).
Во второй половине встречи звучало много вопросов. Так, беспокойство вызывал тот факт, что в девяностые годы во многих садоводствах уже проводились какие-то геодезические работы, выдавались соответствующие документы. В то время, надо честно признать, такие работы выполняли многие, и иногда – без соответствующих разрешений и полномочий. Затем законы менялись, требовались новые документы, очередное проведение работ, а значит, новые траты. При этом не раз упоминались представители местных администраций, которые затягивают решение вопросов, немотивированно требуют новые документы и т. п. К сожалению, эти представители на встречу не пришли, хотя были приглашены. Поэтому на вопросы, по существу адресованные чиновникам, вынуждены были отвечать профессионалы. Тем не менее семинар прошел конструктивно, и думается, такие встречи нужны и в дальнейшем.
