На первый взгляд дома на продажу ничем не отличаются от новых домов в коттеджных поселках, которые строятся серийно. Однако у частного застройщика-продавца, в сравнении с корпоративным, есть один существенный недостаток – он не отвечает за будущее своего детища. Если брак обнаружен после того, как деньги полностью уплачены, заставить продавца вернуть их практически невозможно.
Под пристальным наблюдением
При покупке только что построенного коттеджа покупатель оценивает его качество, исходя из визуального осмотра конструкций, не представляя, как поведет себя дом при эксплуатации. Получается, что покупатель вынужден принимать как данность вольные и невольные ошибки и просчеты застройщика. И если через год-другой новый дом начнет демонстрировать хозяину свой «норов», жаловаться, скорее всего, будет уже некому. Но, несмотря на то, что большинство недостатков таких домов исправимы, отдельные нарушения, допущенные в ходе строительства, могут свести на нет всю радость новоселов.
Выявление скрытых дефектов нового дома – это целая наука. Даже когда мы строим дом «под себя», и то нередко стараемся сэкономить если не на всем, то на многом. Что уж говорить о коттедже, который изначально возводится только для получения прибыли! Конечно, тотальная экономия и тут вредна, поскольку негативно может сказаться на внешнем облике, а значит, и на цене дома. Но если появляется возможность выбрать не столько качественные, сколько дешевые стройматериалы или найти подрядчиков, работающих совсем уж за гроши, застройщик-продавец редко отказывается от соблазна.
Представьте себе картину: в жилом загородном доме из-за скрытого дефекта просела несущая балка. Дом «поехал», и требуется срочный капремонт, расходы на который могут приблизиться к затратам на строительство нового коттеджа. Но, к счастью, подобная катастрофа – явление исключительное. Гораздо чаще встречаются не столь серьезные, но при этом довольно неприятные изъяны.
Не так сели
Дом, выстроенный на продажу, появляется в рекламе сразу после того, как забит последний гвоздь, поскольку застройщик стремится как можно быстрее получить дивиденды. Понятно, что при такой спешке об усадке здания задумываются далеко не все продавцы. Между тем в зависимости от материала стен усадка нового коттеджа может продолжаться до трех-пяти лет (исключение составляют каркасные и другие легкие дома, которые не знают усадки). За этот срок дом проходит «испытание» перепадами температуры (замерзание грунта и оттаивание). И остается только догадываться, как поведет себя новый дом, когда продавца уже поминай как звали.
Еще одна проблема новых домов – нарушение гидроизоляции цоколя из-за выбора дешевых гидроизоляционных материалов и некачественного дренажа. Стоимость только гидроизоляционных работ с соблюдением всех технологических стандартов составляет около 200 евро за квадратный метр поверхности, включая все стены, пол и потолок, а это сравнимо с затратами на сооружение всего дома. При этом брак может обнаружиться не сразу, а только через 5–10 лет, однако устранить его будет гораздо труднее и накладнее, чем во время строительства. Придется делать внутреннюю гидроизоляцию с помощью минеральных вяжущих, обладающих многими недостатками, включая растрескивание вследствие естественной деформации постройки.
Неудивительно, что обычной практикой в строительстве даже очень дорогих коттеджей, изготовленных на продажу, является грубое нарушения норм и технологий при сооружении фундаментов с целью экономии материалов и времени. И если строители торопились сдать объект и делали фундамент зимой, да еще при минусовой температуре, он может превратиться в мину замедленного действия для ничего не подозревающего покупателя. Ведь когда такой фундамент пойдет трещинами при эксплуатации дома, косметическим ремонтом дело будет не по-править.
При осмотре дома, которому хотя бы несколько лет от роду, следы плесени в подвале вызовут у покупателя сомнения в целесообразности его приобретения. Но в новом доме с плохой гидроизоляцией плесень может еще не успеть обжиться. И первой же весной хозяина ждут такие «сюрпризы», как поражение стен грибком и постоянная сырость в доме, не говоря уже о необходимости регулярного откачивания воды из подвала.
Еще одна «засада» при строительстве коттеджей – инженерные системы. Нерадивые застройщики экономят на инженерных расчетах систем отопления, вентиляции, водоснабжения и канализации. В результате дом оказывается неприспособленным для жизни: вода не поднимается на второй этаж, трубы лопаются, канализация не работает, на чердаке образуется конденсат, дерево поражается грибком.
Секреты маскировки
Недавно в одну из петербургских строительных фирм обратился покупатель нового дома, быстро потерявшего товарный вид. Сейчас трудно с уверенностью сказать, отчего штукатурка на его фасаде не продержалась и полугода. Вероятнее всего, горе-строители, вопреки всем правилам технологии отделки, для ускорения схватывания раствора добавляли в штукатурку гипс. Это и привело к тому, что слабый отделочный слой по весне «поехал». Ремонтная бригада «утешила» хозяина: «Радуйтесь, что штукатурка полезла, а не стена треснула, как у других наших клиентов».
Понятно, что, приглядывая дом, любой покупатель прежде всего уделяет внимание качеству стен.
Порой от некачественных работ страдает и кровля. Чаще всего претензии бывают к утеплению кровельной системы. Если оно выполнено неправильно, закономерные следствия – «гирлянда» сосулек и накопление на крыше льда, сопровождающееся протеканием кровли по стыкам, появлением неорганизованного водостока с крыши, вызывающего увлажнение и загрязнение фасадов, массовыми разрушениями водосточных труб при падении ледяных пробок.
Из-за экономии на системе естественной вентиляции кровли дом начинает «потеть». Влага проникает в утеплитель и детали крыши, оседает в виде конденсата и в итоге разрушает конструкции. И не пройдет и двух-трех сезонов, как стропила начнут просто-напросто гнить. К примеру, известно, что по технологическим нормам все швы теплоизоляции кровли должны были быть проклеены скотчем. А застройщик одного из домов, предназначенных для сбыта, стремясь закончить дом поскорее, проложил теплоизоляционную пленку, не обработав швы скотчем. К чему думать о качестве, если дом все равно строится на продажу? В результате под швы стала проникать влага и стропила прогнили, а новому хозяину пришлось перебирать потолок и переклеивать теплоизоляцию…
Окончательный анализ
Считается, что услуги технического эксперта могут понадобиться только покупателям старых домов для оценки их износа. Между тем покупка нового дома с привлечением эксперта может застраховать покупателя от дефектов, которых не должно быть в принципе. Ведь лучшей гарантией качества строительства является не что иное, как многолетняя эксплуатация здания. А новые дома по этому критерию оценить нельзя.
Специалисты по технической экспертизе проводят анализ состояния конструктивных элементов, систем тепло-, электро-, водоснабжения, грунта с последующей выдачей заключения. В отдельных случаях делается и экспертиза архитектурного проекта. Кроме того, специалист может проверить качество выполненных работ и их соответствие существующим нормам, выявить недостатки, которые с годами могут привести к проблемам, наконец, прогнозировать «поведение» здания, коттеджа, загородного дома, дачи. Одним словом – оценить долговечность дома.
Причина последнего нарушения достаточно банальна. Например, чтобы осуществить разбивку осей дома, произвести разбивку участка и тому подобные операции, необходимо провести комплекс геодезических работ, которые, если заказывать их в специализированной фирме, обходятся дорого. Строители производят разбивку сами – с помощью рулетки и колышков. Если, пользуясь этими инструментами, выставить длину и ширину стен здания еще можно, то соблюсти нужные углы с положенным отклонением нереально.
Примеров некачественного строительства домов, «заточенных» на продажу, можно привести еще немало. Но это еще не основание, чтобы считать, что абсолютно любой коттедж из этого сегмента рынка представляет собой средоточие всех существующих пороков некачественного строительства. Напротив, немало частных инвесторов на рынке загородного жилья предлагают добротные дома, справедливо полагая, что за следующими построенными ими коттеджами придут друзья и знакомые благодарных покупателей.
Но исключения, как известно, только подтверждают правило.
И тем, кто не хочет нарваться на одно из таких исключений, волей-неволей придется потратить время на поиск специалистов по технической экспертизе, предложение услуг которых, в отличие от застройщиков, даже в специализированных изданиях найти не так просто.
