Прежде всего следует выяснить, соответствуют ли требованиям законодательства имеющиеся правоустанавливающие документы.
В рамках проведения сделки необходимо решить вопрос с основным правоустанавливающим документом на землю. У владельца участка имеется Свидетельство о праве собственности на землю образца 1993 года. Действителен ли данный документ?
Указанное свидетельство было выдано в соответствии с требованиями действовавшего на тот момент Земельного кодекса (ст. 31) и Постановления № 493 «Об утверждении форм Государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», в котором записано: «Каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю (далее – свидетельство), которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге». Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ (п. 9 ст. 3) было предусмотрено, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие вещные права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (вступил в законную силу 31.01.1998 г.), имеют юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако для того чтобы провести сделку отчуждения, необходимо вначале перерегистрировать свое право собственности в регистрирующем органе (или сделать это одновременно с регистрацией сделки; в этом случае ваше право будет перерегистрировано бесплатно (ст. 6 ФЗ-122 от 21.07.1997 г.).
Что касается оформления кадастрового плана, здесь ситуация сложнее.
Статьей 18 вышеуказанного Федерального закона предусматривается, что для земельных участков, на которые оформляются вещные права, переход права, обязательно должен быть представлен кадастровый план, удостоверенный органом, ведущим Государственный земельный кадастр.
Если садоводство не приватизировано, то придется нести бремя постановки на кадастровый учет в полном объеме. Но зато в дальнейшем, имея на руках такой план, можно не заказывать его, так как земельный участок будет поставлен на государственный кадастровый учет и ему будет присвоен кадастровый номер.
Членская книжка, которая есть у продавца, дает основание председателю выдать справку о правах члена садоводства (продавца) на отчуждаемую недвижимость. После переуступки членства в садоводстве новому владельцу также необходимо взять справку о том, что он является членом данного садоводства. Если садоводство неприватизированное, то такую справку выдает председатель садоводства (с указанием отсутствия строений), если приватизированное – орган технической инвентаризации (БТИ).
Учитывая, что все затраты по подготовке документов к продаже потенциальный покупатель берет на себя, единственным способом защиты для него является предварительный договор. Это договор, подтверждающий намерения совершить сделку в будущем на определенных условиях. Нередко у продавца объекта недвижимости нет или недостает документов, необходимых для заключения сделки купли-продажи недвижимости, равно как и средств на их оформление. Решение этих вопросов требует времени, и если стороны уже пришли к соглашению о продаже (покупке) имущества, их можно урегулировать с помощью предварительного договора (ст. 429 ГК РФ). Данный договор может быть составлен как в простой письменной форме, так и нотариально удостоверен. Но если предварительный договор оформлен у нотариуса, то и основной договор будет заключен в нотариальной форме.
Обязательные условия предварительного договора – установление срока, в течение которого стороны обязуются заключить основную сделку. Если срок не установлен, предварительный договор считается действующим в течение одного года. Указанные в предварительном договоре объект продажи, его площадь, местонахождение, цена продажи, личности продавца и покупателя не могут быть изменены при заключении основного договора. Если одна сторона отказывается от заключения предварительного договора, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить его (ст. 445 ГК РФ). При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, с помощью предварительного договора вы можете закрепить свои намерения юридически и обеспечить возможность защиты своих прав в будущем.
