По данным аналитиков компании «Евросиб-Девелопмент», в 2005 году начато 28 новых проектов, а всего сейчас на продажу выставлены дома в 46 коттеджных поселках в пригородах и области. Большинство – на стадии проектирования. По мнению специалистов, реально строится и продается не более двух десятков. На сегмент коттеджной застройки, по оценке агентства «BusinessVision», приходится только 15% рынка, при этом его емкость оценивается примерно в 5 млрд дол.
В 2005 году выделились две зоны повышенного спроса и, соответственно, концентрации проектов – на удалении до 30 км от Петербурга и больше 80 км. Большим спросом пользуются треугольник Юкки–Порошкино–Сярьги, Курортный район и все побережье Финского залива вплоть до Выборга. Больше всего коттеджей построено в районе Сестрорецка (примерно 50 км от административной границы Петербурга), Зеленогорска (55 км), Репина (45 км), Комарова (30 км) и Песочной (25 км), а по другую сторону залива – в Стрельне (10 км), Старом Петергофе (25 км), Ораниенбауме (35 км). Чем ближе дома к городу или ближайшим пригородам, тем они комфортабельнее.
По данным агентства «BusinessVision», большинство коттеджных поселков строится в Выборгском (17 проектов разной степени готовности) и Всеволожском районах (также 17 поселков). Всего к северу от Петербурга сейчас сосредоточено 84% предложений жилья в коттеджных поселках. Самый скромный объем застройки в Гатчинском районе.
По данным агентства, сегодня на петербургском загородном рынке выставлены на продажу 4000–6000 объектов. На долю коттеджей в предложениях приходится 1500–1800 позиций. При этом в год совершается 300–500 реальных сделок.
Тем не менее тема коттеджных поселков интересует специалистов уже несколько лет. Особенно активно – с 2003 года. Однако если раньше риэлтеры и застройщики только заманивали клиентов, то сегодня можно говорить о том, что формирование рынка коттеджных поселков началось.
Ретроспектива: эволюция спроса
За прошедшие полтора десятка лет и в структуре спроса, и в структуре предложений произошло немало изменений, вызванных в том числе и экономической ситуацией в стране.
Первые поселки появились в начале 90-х годов и позиционировались как элитные места проживания для богатых людей. Между тем сегодня многие из тех проектов считаются неудачными. Был нарушен целый ряд признаков, по которым недвижимость можно отнести к разряду элитной. «Первые малоэтажные комплексы строились зачастую вблизи многоэтажной застройки, в дешевом сегменте петербургских пригородов, рядом с шумными магистралями, по примеру многоэтажных домов, ведь другого опыта у строителей и архитекторов не было», – рассказывает руководитель отдела продаж строящейся загородной недвижимости корпорации «Петербургская недвижимость» Алексей Рогов. Кроме того, проекты начинали реализовывать без какого-либо исследования рынка и учета интересов потенциальных покупателей. Соответственно, большинство из них продавалось по несколько лет.
В ходе затяжной инфляции начала 90-х, году в 1993-м, когда строительному рынку пришлось совсем плохо, застройщики едва ли не впервые всерьез обратили внимание на малоэтажное строительство из-за его относительно высокой рентабельности: маленький дом строится быстрее большого. В то время появились и покупатели новые русские, желающие сменить квартиру в старом центре на дом за городом.
Загородный рынок рос до следующего экономического спада – дефолта 1998 года. К этому периоду специалисты относят формирование зон малоэтажной застройки – обозначение мест, пригодных для коттеджных поселков. Поселения складывались в основном стихийно. Так, в 1996 году возник поселок Сярьги, вокруг которого и сегодня продолжается строительство. Однако в это же время появилась одна из первых застроек, подходящих под определение коттеджного поселка, – «ХОНКА-парк» на склоне Орлиной горы в Токсове.
Качественное изменение спроса произошло в 2001 году, когда потенциальные клиенты стали проявлять интерес к западному образу жизни. Под Петербургом стартовали крупные малоэтажные проекты на обширных территориях. Тогда покупатели предпочитали дома от 300 кв. м и большие прирезанные участки. Появился интерес к разнообразию малоэтажных технологий, к системам инженерных коммуникаций и автономным системам. Очень приличный загородный дом обходился тогда покупателю до 200 тыс. дол. Объекты, которые позиционировались как элитные, были дороже.
Рост рынка наметился в 2003 году: увеличились объемы сделок, покупательский спрос, цены. Впрочем, цены повышались из-за подорожания земли. Наделы под коттеджи уходили по 150 тыс. дол. При этом землю скупали повсеместно.
По данным агентства «Экотон», рост цен отмечался во всех сегментах загородного рынка, вплоть до садоводств на юге Ленинградской области, за Мгой. И рост этот был весьма равномерным: дешевые участки в садоводствах подорожали в два раза (от 2000 до 4000 дол.), более качественные – на 20–30%. Цены на землю в особенно привлекательных местах выросли в течение года в несколько раз. По данным компании «ПетроСтиль», в Курортном районе – в два–три раза, в районе Петродворца и Стрельны и во Всеволожском районе – в 0,5–2 раза.
Теперь клиенты требовали комфорта: участки площадью 0,5–1 га, современные инженерные системы, возможность подключения компьютера и телефона. На загородный рынок пришли новые технологии на основе бетона. Поскольку частного транспорта в городе стало больше, покупатели соглашались «уезжать» дальше от Петербурга – до 90 км. Средняя цена комфортного дома, независимо от технологии, составляла 500 тыс. дол.
Деревянные дома «под ключ» шли по 2000 евро за квадратный метр.
Стандарт
В результате быстрой эволюции спроса сложился современный коттеджный стандарт. Как рассчитали специалисты корпорации «Петербургская недвижимость», площадь стандартного коттеджа составляет 120–180 кв. м, участка – 10–25 соток (ценовой диапазон 150–300 тыс. дол.); более комфортные дома могут иметь площадь до 450 кв. м с участком до 35 соток (300–500 тыс. дол.); то, что позиционируется как элитные коттеджи, – до 600 кв. м с наделом до 50 соток (от 500 тыс. дол.). По данным компании «Евросиб-Девелопмент», максимальные зафиксированные цены на коттеджи в поселках составляют сегодня 900 тыс. дол. В агентстве «BusinessVision» выяснили, что больше половины наделов имеют стандартный размер – 20 соток. Однако если покупать большой дом, к нему можно получить участок до 60 соток. Редко, но встречаются нарезки по 15 соток. Участки от 1 га в поселках не предлагаются.
Обязательный атрибут коттеджного поселения – управляющая компания, которая организует не только эксплуатацию инженерных коммуникаций, но и обеспечивает охрану, работу садовника, вызов няни или медицинского работника и т. д. Некоторые застройщики приглашают управляющую компанию уже на стадии строительства или разработки проекта.
Все чаще клиентами востребованы спортивные сооружения на территории поселков, а наличие предприятия торговли и сервиса – непременное условие. Но пока социальная инфраструктура ограничивается общим ограждением, спортивными площадками в гравийном исполнении и небольшими детскими городками. Большинство застройщиков в период рекламной кампании заманивают клиентов будущими школами, детскими садами, салонами красоты и теннисными кортами. К окончанию строительства выясняется, что на магазин арендатор найдется, а прочие помещения жителям поселка придется содержать за свой счет. Общее собрание будущих жильцов немедленно выкидывает из проекта «лишние» объекты социальной инфраструктуры. В результате им предлагают воспользоваться «удобствами» соседних населенных пунктов.
Только в 2005 году строительные компании стали подумывать о создании поселков для людей с менее значительными доходами. По данным «Евросиб-Девелопмент», минимальная цена коттеджей, строительство которых началось до 2005 года, составляла 337 601 дол., а максимальная – 483 638 дол.; в новых поселках она снизилась до 264 511 и 417 324 дол. соответственно. В целом «экономия» на покупке составляет почти 70 тыс. дол. Одна из причин – использование современных ускоренных и дешевых технологий домостроения.
Сомнительная польза
Ценник на объекты в коттеджных поселках выше, нежели на другую загородную недвижимость. При этом цены достаточно устойчивы, как отмечает Алексей Рогов. Их дальнейший прирост может происходить за счет подорожания земли. Эта тенденция в очередной раз проявилась в 2005 году: из-за повышения стоимости земельных участков объекты Приозерского района подорожали на 60%, Всеволожского и Выборгского – на 40%. Цены там доходили до 5000 дол. за сотку.
«Цены на участки существенно отличаются не только по районам, но и внутри районов», – утверждает Николай Позолотин, ведущий менеджер по маркетингу ЗАО «Евросиб-Девелопмент». В частности, в проекте УК «Традиция» около поселка Рощино участки 24–26 соток продаются по цене 5000– 6000 дол. за сотку. В других поселках в 80–100 км от города стоимость аналогичных участков будет составлять 2500 дол. (3-я линия в середине поселка или торцевые участки), 2800– 3000 дол. (2-я линия или у леса), 3000–3500 дол. (1-я линия – у воды). Аналогичная ситуация и во Всеволожском районе. Стоимость земли в районе Воейкова составляет около 10 500 дол. за сотку. В районе Лемболовской твердыни сотка стоит примерно 2000 дол. – это в поселках без социальной инфраструктуры и общего ограждения.
По мнению оценщика компании «Миэль» Евгения Безлюдного, из-за дороговизны земли коттеджные проекты находятся на грани рентабельности, поскольку «земля дорогая, спрос неясный, а ценам расти уже некуда».
Компании предпочитают купить у сельхозпредприятия землю, проложить сети, а затем продавать участки под дачное строительство, чтобы не менять категорию земли. Арендовать землю у администрации застройщики не стремятся. «По ценам, которые город хочет получить за выделение земли, строить «малоэтажку» нерентабельно. Гораздо выгоднее покупать участки у собственников», – поясняет Владимир Обширнов.
Важнейшими требованиями при выборе участка под строительство выступают экология, пейзаж, близость социальной инфраструктуры и города. Во втором ряду – возможность обеспечения участка инженерной инфраструктурой (электричество, водопровод, газ, канализация), хорошие подъездные пути. Между тем подготовка территории под строительство, которая оказывает заметное влияние на цену продаж, – очень острая проблема.
Затраты на инфраструктуру могут доходить до 15% стоимости всего проекта и более. Газ – важнейшая составляющая, поскольку при наличии одной лишь электроэнергии обслуживание поселков становится непомерно дорогим. Но у этой медали есть оборотная сторона: газификация в Вырице сразу увеличила цену сотки на 1000 дол. Транспортные магистрали развиваются медленно, зато их ввод в действие способен обеспечить рост цен, как это было после открытия трассы «Скандинавия». «Заработала трасса – поднялись цены – пришли инвесторы», – раскрывает нехитрый механизм Владимир Обширнов.
«Сделай сам»
Примерно треть предложений загородного рынка – участки под самостоятельную застройку. Застройщик берет землю в аренду у местной администрации или приобретает в собственность у частного лица. Большинство таких территорий инженерно не подготовлены для строительства. Застройщик за свой счет прокладывает дороги, подводит электричество, если есть возможность – газ, бурит скважины или тянет водопровод. Участок по периметру огораживается забором. После разбивки на лоты (иногда без утвержденного генплана) наделы предлагаются к продаже. Вместе с земельным участком покупателю предлагают несколько типовых проектов дома, чтобы соблюсти некоторое единообразие застройки. Иногда рекомендуется конкретная подрядная компания.
Стать участником проекта такого поселка могут обладатели примерно 30 тыс. дол. – в расчете на постепенное возведение дома. Поэтому реализация подобных проектов тянется годами. Поселков, которые строятся силами будущих жителей, могло быть больше, но застройщикам сложно согласовывать документы, разрешающие перевод земель в категорию селитебных, и строительство.
Николай Позолотин объясняет: «По сути реанимируется идея развития дачных поселков эпохи перестройки, где собственники все вопросы решали сами и в складчину. На рынок постепенно выходит продукт, ориентированный на людей, желающих приобрести землю под строительство при минимальных вложениях на первоначальном этапе, в пределах 20–30 тыс. дол. Однако такая низкая цена объясняется минимальной инженерной подготовкой земли под строительство: территория нарезана на участки, проложены дороги и установлены столбы для линии электропередачи».
Перспектива
Чиновники обещают в ближайшие годы интенсивную застройку во Всеволожском и Гатчинском районах, а также в Сертолове.
Риэлтеры, в свою очередь, прогнозируют развитие южного направления, особенно Ломоносовского и Гатчинского районов, а также пригородов Петербурга и Тосненского района. Специалисты агентства «Олимп-2000» делают ставку на Ульянку и Саблино (Тосненский район). Там, по их мнению, будут строиться недорогие коттеджи – по 120–140 тыс. дол. Намного позже начнется развитие Лужского и Кингисеппского районов. Один из самых востребованных районов – Приозерский – продолжит «подъем», как только вступят в строй давно обещанные дороги.
Специалисты обещают, что число поселков будет расти, а цена на коттеджи – падать. Противоречия общим тенденциям рынка недвижимости в их предсказании нет. Застройщики собираются уменьшать площади домов и участков, а также использовать более дешевые технологии. Возможно, на территории Ленинградской области появятся большие, на несколько сотен домов, поселки с домами, построенными по каркасной технологии и стоимостью от 70 тыс. дол. «С точки зрения платежеспособного спроса востребованы именно такие поселения», – отмечает Алексей Рогов. Причина увеличения количества домов в поселках – желание снизить эксплуатационные расходы. «Жители 15–20 домов не могут оплачивать содержание поселка», – поясняет начальник отдела продаж компании «Нойдорф-Стрельна» Елена Савельева.
