Во-первых, загородный рынок недвижимости сравнительно молод, и рыночная инфраструктура в этом сегменте почти отсутствует. Во-вторых, доля загородного рынка сама по себе невелика. Поэтому пока мало опыта и практики у оценщиков по оценке объектов, у страховщиков – по их страхованию. Отсюда неясность с ликвидностью загородной недвижимости и большие финансовые риски
Ждем-с!
Банкиры, понимая сложность оценки загородных объектов, не склонны полагаться на оценщиков. Дело не только в отсутствии наработок: каждый объект не похож на остальные. «Точность оценки вызывает некоторые сомнения», – говорит глава представительства Городского ипотечного банка в Петербурге Игорь Жигунов.
Оценщики согласны с банкирами не во всем. Загородная недвижимость очень «индивидуальна» и уязвима для внешнего воздействия – считают они. Например, никогда нет гарантии, что по соседству с объектом оценки не появится какое-нибудь неприглядное строение, которое сразу снизит его (объекта) привлекательность. Оценка действительно сложное дело. В нее входит и строительная экспертиза – сверка адреса, определение технического состояния дома (соответствие санитарным требованиям) и т. п.
Однако оценщики могут вполне адекватно оценить объект, как утверждает старший оценщик-консультант Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. Но банки ждут, когда накопится больше аналогичных сделок. Тогда риски станут прозрачнее. Для этого нужно не только время, но и множество похожих объектов.
Ликвидность – еще один камень преткновения. Игорь Жигунов обращает внимание на срок экспозиции загородных объектов в листингах: обычно это четыре–шесть месяцев, бывает год и даже дольше. Городские квартиры, как правило, столь долго в рекламных объявлениях не задерживаются.
По мнению Максима Ельцова, заместителя генерального директора Балтийской ипотечной корпорации, загородный рынок просто-напросто еще не сложился. В частности, не сформировано предложение, поскольку осталось много неприватизированных объектов. «По приблизительным оценкам, приватизировано меньше половины объектов, которые могли быть вовлечены в рыночный оборот», – подсчитывает Максим Ельцов.
У банков есть программы кредитования под залог жилья в многоквартирных домах, расположенных на территории Ленобласти, рассказывает Виталий Демидов, директор по развитию розничного бизнеса петербургского филиала АКБ «Абсолют Банк». Но финансисты готовы кредитовать недвижимость лишь в нескольких районах – ближайших к Петербургу. Ликвидность объектов, расположенных далеко от города, для них сомнительна.
За риски надо платить
«Рынок загородной недвижимости не массовый, поэтому риск повышен», – объясняет ситуацию Максим Ельцов. За риски приходится платить клиентам, хотя нынешние покупатели, по наблюдениям риэлтеров, – так называемый средний класс, у которого больше проблем, чем у состоятельных клиентов первой волны, поэтому больше нужда в кредитах.
Но потенциальных клиентов сдерживает много факторов.
В первую очередь жесткие условия, на которых банки из-за повышенных рисков кредитуют покупку загородной недвижимости. По словам менеджера по ипотечным программам агентства недвижимости «Миэль» Юлии Туголуковой, ставки по кредитам под загородные объекты выше обычных минимум на 2–3%; размер первого взноса зачастую составляет 40%; требования по ежемесячному доходу – от 1500 долларов.
«За страхование также приходится платить больше, – отмечает Виталий Демидов, – поскольку здесь, как и при оценке, подход к каждому объекту индивидуальный. В частности, страховая компания обращает внимание на материал, из которого построен дом, на местоположение объекта (находится он в поселке или стоит отдельно), есть ли охрана, насколько близко река (на случай наводнения) и т. д.
«Расположенные за городом дома, если, конечно, речь не идет о садоводствах, имеют высокую стоимость. Это сразу сужает круг людей, способных расплатиться за дом», – добавляет Игорь Жигунов.
Удобства во дворе не предлагать!
«Если банк, который собирается заниматься кредитованием под залог загородной недвижимости, сам привлекает для этого займы, партнеры могут ему в этом отказать. Поэтому банкам, которые зависят от привлеченных ресурсов, пока что интереснее кредитовать городские квартиры», – рассказывает Игорь Жигунов.
Число обращений по кредитам на загородную недвижимость не превышает 10% по рынку в целом. Однако дальше заявок дело идет редко. Далеко не каждый банк готов кредитовать под залог загородных объектов.
«В программе Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию нет разграничения на город, пригород, загород», – объясняет Максим Ельцов. Единственное условие – чтобы в залог попадал дом, пригодный для постоянного проживания. Более того, в домах, находящихся в сельской местности, допускается отсутствие сантехнического оборудования и внутренней отделки. Кроме наличия и качества инженерной инфраструктуры важны и другие параметры дома. Например, кирпич предпочтительней, хотя бы с точки зрения пожарной безопасности.
Если речь идет о земельном участке, надо, чтобы он был или в собственности, или в долгосрочной аренде с разрешением арендодателя отдать надел в залог. В залог берут объект недвижимости с землей – к цене дома прибавляется цена участка. Виталий Дементьев подчеркивает, что это важно, так как есть районы, где очень дорогая земля. Например, в банке «Абсолют» считают кредитование под земельный участок весьма надежным вариантом. При условии, что это участок, который выделен под ИЖС и находится в собственности заемщика или (в крайнем случае) в долгосрочной аренде. Между тем, по словам Юлии Туголуковой, «большинство банков неохотно берут в залог землю, поскольку не представляют, что потом с ней делать».
Впрочем, земля бывает разная. Многие обращаются в банки с предложением принять в качестве залога участки в садоводствах или земли сельхозугодий с домами.
Многие потенциальные заемщики хотели бы воспользоваться кредитом для строительства нового дома или достройки незавершенного объекта. Но первичный рынок – еще менее привлекательный для банков сегмент. Ипотечных кредитов на первичном рынке меньше, как отмечает Юлия Туголукова, – соотношение примерно 1:10.
«Первичка – больной вопрос, – подтверждает Виталий Демидов. – У нас решено брать в залог незавершенный объект, но со степенью готовности не меньше 60%, и земельный участок, если он в собственности. В этом случае банк готов кредитовать достройку дома». Пока такие сделки практикуются в головном банке, в Москве. Однако и в столице у банка не более десятка подобных сделок.
Между тем Санкт-Петербургское агентство по ипотечному кредитованию разрабатывает легитимную схему для кредитования под залог строящегося жилья. Специальная программа должна появиться и для загородного рынка.
Примеры из жизни
«Законодательство постепенно меняется, в оборот вовлекаются земельные участки. Сегодня закон позволяет брать в залог наделы по схеме, аналогичной той, по которой в залог передаются квартиры. А чем проще оформляется залог, тем быстрее развивается ипотечное кредитование, – рассуждает Игорь Жигунов. – Раньше предшествующие залогу процедуры отнимали до трех месяцев. Теперь четко определен порядок оборота земельных участков, ясны права владельцев, понятно целевое использование, вокруг которого прежде возникали судебные споры. Если в залог берется земельный участок, находящиеся на нем постройки попадают в залог автоматически. Разрешена передача в залог незавершенных объектов – даже незарегистрированных (это обстоятельство учитывается при оценке дома)».
Сегодня объем «загородного портфеля» в Городском ипотечном банке составляет около 10%. Банк принимает в залог землю, которая находится в аренде, и даже участки, принадлежащие частным лицам на правах пользования.
Еще одна «фишка» ГИБ – ломбардный кредит под залог загородной недвижимости (дача, земельный участок) на любые цели, а не только для покупки жилья. Размер кредита – до 70% стоимости дома.
Пока рынок загородной ипотеки делят между собой несколько банков. При этом большинство их не видит разницы между жильем в городе и за его пределами. Например, «Банк Москвы», как рассказала Юлия Туголукова, не делает различий между кредитованием городского и загородного жилья, но практики принятия в залог загородных домов у банка нет.
«Абсолют» готов работать с любым жильем – при условии индивидуального подхода к объекту и заемщику, – говорит Виталий Демидов. – Так, размер первого взноса можно установить больше, а срок кредитования – меньше». Но по зрелом размышлении банк может вообще отказать в предоставлении кредита. При этом «Абсолют» предпочитает работать через риэлтерские компании. Если заемщик приходит от агентства, его заявление на кредит рассматривается бесплатно, если обращается самостоятельно – банк берет 30 долларов с наемного сотрудника и 60 – с собственника бизнеса. Банк охотно выдает под дорогие коттеджи кредиты на сумму до одного миллиона долларов, но на короткий срок. «Объекты дорогие, а ликвидность их непонятна», – поясняет Виталий Демидов.
Строительство коттеджных поселков уже слегка подтолкнуло развитие загородной ипотеки. Для покупателей коттеджей в поселке «Отрадный берег» в Отрадном-на-Неве дилер проекта корпорация «Петербургская недвижимость» организовала ипотечное кредитование. Размер первого взноса – 30%. Кредит предоставляется на срок до 27 лет. Можно погасить его раньше – с возмещением банку упущенной выгоды. Однако сам заем можно получить, лишь когда коттедж уже подведен под крышу, то есть нет оснований сомневаться, что он будет достроен. До получения права собственности в залог идут права покупателя, после – сам коттедж. Ставка плавающая, зависит в первую очередь от стоимости объекта. Базовая – 11–14% годовых в валюте, для дорогих объектов (около 800 тыс. долларов) – 9%. Размер ставки также зависит от доходов клиента и успешности его бизнеса. По словам руководителя отдела продаж строящейся загородной недвижимости корпорации Алексея Рогова, «интерес к ипотечным займам есть, поскольку большинство покупателей коттеджей – владельцы прибыльного бизнеса, которым дешевле обойдется кредит, чем изъятие средств из оборота».
Ипотечную программу на проекте под торговой маркой «Петербургское садовое кольцо» – городок «Еловый дом» – запустили компания «Флагман» и банк «Возрождение». Кредит можно получить на 27 лет в рублях, под 18% годовых до регистрации и под 14% – после. Размер первого взноса устанавливается индивидуально (не менее 10%), но в расчет принимаются не только «белые» доходы.
Перспектива
Потенциал загородного рынка растет. Агентства недвижимости наблюдают приток клиентов и увеличение спроса. И риэлтеры, и финансисты полагают, что земля в области и пригородах Петербурга недооценена, поэтому ждут ценового скачка.
Самые необходимые законодательные нормы есть. Не хватает некоторых нюансов. «Упрощение процедуры приватизации и регистрации ускорит формирование цивилизованного рынка», – уверен Максим Ельцов. «Если государство включит земли и дома в состав ипотечного покрытия, будет возможность рефинансирования кредитов. Но для этого нужна законодательная инициатива», – говорит Игорь Жигунов.
Все сходятся во мнении о необходимости выстраивания инфраструктуры рынка.
Кроме того, нужна обычная практика кредитования загородных объектов. «Необходимо обсуждать тему загородной ипотеки и с банками, и со страховщиками, и с оценщиками, поскольку опыта в этой сфере у всех мало, страховые риски часто неизвестны, оценка – слишком индивидуальна», – полагает Игорь Жигунов.
«Психология должна сломаться. При значительном увеличении оборотов можно смягчать условия кредитования», – добавляет Виталий Демидов.
Все больше людей хотят купить второй-третий дом, и чтобы он был за городом. Возникают коттеджные поселки, ликвидность объектов в них значительно выше домов в огороднических товариществах или отдельно стоящих. Максим Ельцов оптимистичен: «Когда начнется кредитование коттеджей в поселках, дело пойдет веселей». Виталий Демидов настроен не столь радужно: «Ипотека, конечно, раскачает банки, но не скоро и в городе».
«Предложения от банков кредитовать под загородные объекты появились только в прошлом году – новому продукту не исполнилось и года. Возможно, процесс двинется в этом году», – надеется Юлия Туголукова.
