Ну вот и конец рабочей недели наступил, пятница то есть. А значит, пора собираться за город, на дачу, если же таковой нет, то просто воздухом подышать, рыбки половить, шашлычков поесть на берегу залива. Вы с семейством усаживаетесь в персональное авто, выезжаете, допустим, на Приморское шоссе – и останавливаетесь. Впереди огромная кавалькада машин, она ползет еле-еле – вы угодили в пробку.
А чего же вы хотели? Пятница все-таки, вечер, не вам одному хочется шашлычков на заливе, а потому дышите угарным газом, авось, если доберетесь до лона природы, компенсируете потом кислородом. Правда, предстоит ведь еще обратный путь, в воскресенье вечером, и тогда еще одна добрая порция CO (а также бензпирена, диоксида азота и т. п.) вам обеспечена. Прокатишься вот так раз пять за лето и скажешь: ну его, этот залив, буду ездить на Вуоксу!
Увы, в ту же пятницу на Приозерском шоссе вы можете наблюдать не менее печальную картину. Больше того, извилистость и узость этой трассы только способствуют образованию пробок, да и качество дорожного полотна далеко не везде соответствует норме. А в таком случае остается одно: вообще забыть про Карельский перешеек и ездить отдыхать в южном направлении – туда, слава богу, легче добраться (пока, во всяком случае). Не так загружено и Петергофское шоссе, но это тоже, скорее всего, дело временное. Количество индивидуального автомобильного транспорта в городе растет невероятно быстро, и этот железный поток каждую пятницу растекается по пригородам Северной Пальмиры…
Самое неприятное заключается в том, что обозначенная проблема – из тех, которые с течением времени только набирают остроту. Количество машин, вне всякого сомнения, год от года будет лишь расти. И загородные дома будут строить, покупать, брать в аренду и т. д. Между тем пока нет особых оснований рассчитывать на то, что пропускная способность загородных трасс в ближайшем будущем значительно увеличится. Да, определенная работа тут ведется, на Севере и Северо-Западе прокладываются новые дороги, но смогут ли они без заторов пропускать те самые железные потоки из города и обратно в город? Есть большие сомнения. Думается, тут нужна специальная целевая программа, должны объединить усилия городская администрация, правительство Ленобласти, да и федеральным властям нельзя оставаться в стороне. Иначе в обозримом будущем мы получим то же, что и столица, где заторы и пробки на пригородных шоссе стали просто бедствием. Впрочем, о московской ситуации следует рассказать отдельно.
Учимся на чужих ошибках
Утешает, пожалуй, одно: наша ситуация в сравнении с московской (причем как внутри города, так и за его пределами) – это, что называется, детский лепет. В столице вереницы машин действительно выглядят железными потоками, и пробки растягиваются на десятки километров, так что дорогу измеряют уже не расстоянием – а временем в пути.
Вносит свою специфику и такой фактор, как множество коттеджных поселков вокруг Москвы, в которых люди живут постоянно. Иногда это довольно большие поселения, счет домов там идет на сотни, так что в совокупности пригородные жители являются серьезной составляющей общего транспортного потока.
И возможно, они-то, в отличие от тех, кто ездит в город лишь время от времени, и страдают больше всех. Все чаще москвичи готовы рассматривать загородный дом как альтернативу городской квартире. Но если путь от него до городской инфраструктуры будет сопряжен с постоянным стрессом или потребует слишком много времени, то такой дом никому не нужен.
Эффективная эксплуатация подъездных дорог требует их передачи на баланс Дорожного комитета Ленинградской области. При этом садоводства должны делать соответствующие отчисления в дорожный фонд области. Альтернативным решением может быть создание при дорожном фонде специализированного коммерческого подразделения, осуществляющего обслуживание подъездных дорог к садоводствам и внутренних дорог.
Состоятельные заказчики нередко приобретают дома, расположенные в престижных местах. Но, съездив несколько раз из загородного дома на работу в центре Москвы (а это может составить два часа и более в один конец), они принимают решение расстаться с домом. После этого идея загородной жизни либо вообще хоронится, либо, что чаще, приобретается дом в не таком престижном и популярном, но зато более доступном месте. С учетом такой системы измерений для поселков, предназначенных для постоянного проживания за городом людей, работающих в мегаполисе, едва ли не на первое место выходит фактор транспортной доступности. В Подмосковье он складывается из направления и удаленности того или иного поселка от Москвы. Именно эти параметры определяют потребительские предпочтения и девелоперскую активность на рынке загородной недвижимости в московском регионе. Девелоперы учитывают этот фактор при определении концепции будущего поселка, что серьезным образом сказывается на проектных решениях и инвестициях.
Если говорить о конкретных направлениях, то по спросу (и ценам) в Подмосковье лидируют Рублево-Успенское, Новорижское, Калужско-Киевское и Дмитровское направления. Хотя транспортная доступность, престижность и популярность для каждого имеют разные соотношения. Новорижское, Калужское и Киевское шоссе считаются наиболее скоростными, Рублево-Успенское – столь престижно, что низкая пропускная способность не принимается во внимание, а Дмитровка обязана популярностью уникальным природным характеристикам.
При этом у богатых домовладельцев – одни критерии транспортной доступности, у демократической публики – другие. Для хозяина большого и дорогого коттеджа максимально допустимое время, затрачиваемое на дорогу от загородного дома до места работы, – один час, естественно, на собственном автомобиле. Точнее сказать, комфортная зона транспортной доступности ограничена одним часом пути, приемлемая укладывается в промежуток от одного до 1,5 часа, неприемлемая – больше чем полтора часа.
Для владельцев недорогой загородной недвижимости большое значение имеет возможность добраться к своим владениям общественным транспортом – то есть налаженное автобусное сообщение и наличие маршрутных такси. Но для всех без исключения важны характеристики имеющихся трасс: их пропускная способность, а также качество дорожного покрытия. Автодороги играют колоссальную роль в развитии загородных направлений. Из-за проблем с транспортом теряют былую привлекательность многие старые дачные места по Ярославскому, Горьковскому или Егорьевскому шоссе. Напротив, растущая в последние годы популярность Новорижского направления связана именно со строительством современной скоростной трассы.
Безусловно, транспортная доступность Подмосковья – не единственный фактор, влияющий на решение тех, кто собрался переехать жить за город. Несмотря на пробки на дорогах, спрос на загородное жилье растет – преимущества жизни за городом, особенно рядом с водоемом или в красивом лесу, как показывает практика, перекрывают транспортные неудобства. И все же искать выход из этого положения надо. Особенно нам, жителям Петербурга, поскольку московское «сегодня» – это наше «завтра».
И имеет смысл приглядеться к московскому опыту, с тем чтобы не повторять чужих ошибок и вовремя решать транспортные проблемы.
Чем дальше в лес…
Тем хуже дороги! Трассы – те хоть поддерживаются в приличном состоянии, а если мы возьмем дороги, ведущие к садоводствам? Тут уже на первый план выйдет проблема не трафика, а качества дорожного покрытия, а в некоторых случаях даже наличие самой дороги. В настоящее время немалая часть садоводств не имеет подъездных дорог, например, в Выборгском районе количество таких садоводческих товариществ составляет примерно 40 процентов, а в Ломоносовском и Всеволожском районах – 50 процентов. А существующие подъездные дороги в большинстве случаев находятся в неудовлетворительном состоянии.
В уже упомянутом Всеволожском районе, допустим, 35 процентов подъездных дорог требуют капитального ремонта.
Такая ситуация порождает не просто неудобства для садоводов, она чревата более серьезными последствиями. Плохая транспортная доступность садоводств затрудняет их медицинское обслуживание, то есть при необходимости туда не проедет машина «Скорой помощи» или приедет, как минимум, с большой задержкой. То же самое касается оперативной работы пожарной службы, ведь каждый год в садоводствах Ленобласти происходит множество пожаров, которые из-за плохого состояния дорог ведут к серьезному ущербу – пожарные машины просто не могут иногда добраться до горящего объекта.
Подъездная дорога должна представлять собой качественную песчано-гравийную полосу, укатанную специальной дорожной техникой, а в идеале – современное шоссе с асфальтовым покрытием. Такая дорога должна иметь две полосы движения; съезд на нее с трассы обозначается указателем. Желательно освещение дороги в темное время суток и обязательно – регулярная чистка зимой для сохранения возможности проезда к месту проживания.
К счастью, эта проблема все же не остается без внимания, хотя, скажем честно, и является весьма капиталоемкой. В адресной программе, подготовленной Управлением по развитию садоводства и огородничества, на нее приходится около 70 процентов затрат. Планируется, во-первых, строительство дорог (асфальтобетонных, цементобетонных, щебеночных с битумной обработкой) к крупным, свыше 1000 участков, садоводческим массивам. Во-вторых, строительство дорог к средним и малым садоводческим поселениям. И в-третьих, реконструкция существующих подъездных дорог к крупным, средним и малым садоводческим поселениям (с использованием разных методов поверхностной обработки дорожных покрытий, например битумными эмульсиями). При этом, согласно планам, строительство подъездных дорог к садоводствам должно вестись с максимальным учетом интересов сельских поселений Ленинградской области. Везде, где это возможно, садоводческие дороги будут способствовать улучшению транспортной доступности постоянных поселений.
Эффективная эксплуатация подъездных дорог требует их передачи на баланс Дорожного комитета Ленинградской области. Садоводства должны делать соответствующие отчисления в дорожный фонд области. Альтернативным решением может быть создание при дорожном фонде специализированного коммерческого подразделения, осуществляющего обслуживание подъездных дорог к садоводствам и внутренних дорог.
В коттеджных поселках строительство подъездной дороги, как правило, берет на себя компания-застройщик. Особенно если в данном направлении нет других коттеджных или дачных поселений, а также населенных пунктов. В этом случае вложенные в дорожное строительство деньги затем сказываются на цене квадратного метра жилья в будущем поселке. Если же там, куда прокладывается дорога, какие-то поселения есть, финансирование может быть коллективным.
Серьезной заботой является улучшение работы общественного транспорта, который в летние месяцы испытывает значительные перегрузки. Данная проблема может решаться двумя основными путями: передачей в летний период части автобусного парка Санкт-Петербурга в пользование Леноблавтотранса с компенсацией соответствующих эксплуатационных затрат и развитием коммерческих автобусных перевозок (в особенности это относится к коротким подъездным маршрутам).
На подъезде к поселку
Ну а как же обстоят дела с подъездными дорогами к коттеджным поселкам? В последние годы число таких поселков значительно возросло, все домовладельцы в них непременно и автовладельцы, а значит, обустройство подъездных дорог обязательно.
И заказчики придают этой проблеме первостепенное значение. Многие из них пользуются дорогими импортными автомобилями с низкой посадкой, но даже обладатель внедорожника не всегда может проехать по российским ухабам и лужам. А значит, надо превращать бездорожье в для начала в качественные песчано-гравийные дороги, а в идеале – в современные шоссе с асфальтовым покрытием.
Как правило, строительство подъездной дороги берет на себя компания-застройщик. Особенно если в данном направлении нет других коттеджных или дачных поселений, а также населенных пунктов. В этом случае вложенные в дорожное строительство деньги затем сказываются на цене квадратного метра жилья в будущем поселке.
Если же там, куда прокладывается дорога, какие-то поселения есть, финансирование может быть коллективным. Известен опыт петербургских компаний, когда финансирование подъездной дороги осуществлялось в складчину: часть средств внесли строители нескольких коттеджных поселков, часть – владельцы частных домов, мимо которых прокладывалась дорога. В результате цена квадратного метра в поселках тоже выросла, но уже менее существенно.
Опять же, есть первый опыт переговоров с транспортными подразделениями правительства Ленобласти. Бывает так, что интересы администрации и застройщиков совпадают, и тогда нет никаких принципиальных препятствий для совместного решения дорожных проблем. Иначе, как во взаимодействии, эти проблемы решить невозможно
