Этап оценки рисков имеет не менее важное значение, чем другие этапы. Но по затра там времени он один из самых коротких: требует максимум две недели.
Риски, которые содержатся в истории квартиры, как показывает опыт, чаще всего неотделимы от самой квартиры. Задача покупателя: собрать информацию об этих рисках и понять, кроется ли в них начало будущих неприятностей, возможно ли в дальнейшем оспаривание прав собственности на покупаемую квартиру?
Основную информацию о квартире можно получить покупателем из трех источников:
- справка о прописке в квартире бывших жильцов (желательно за последние 20 лет);
- документы, которые имеются у продавцов квартиры: копии договоров, свидетельств о наследстве, свидетельств о собственности, доверенностей, расписок о взаиморасчетах по прошлым сделкам (порядочный собственник должен собирать и хранить подобные документы);
- справки, полученных продавцом в ГУЮ ГБР.
Анализируя полученную информацию, следует обратить внимание на следующие обстоятельства:
1. Были ли обременения и аресты на квартиру? Информация получается из справок, которые выдает ГУЮ ГБР продавцу.
2. Проживали ли несовершеннолетние дети в этой квартире? Продажа жилья, где прописаны несовершеннолетние, производится только с разрешения РОНО или муниципальных образований. Необходимо выяснить: выполнены ли условия, которые ранее были установлены указанными выше органами при проведении прошлых сделок.
3. Если есть переходы прав по наследству, следует внимательно их изучить? При возникновении подозрений в нарушении чьих-либо прав или законодательства, рекомендуем обратиться за информацией в районный суд. Могут идти судебные разбирательства без наложения ареста на квартиру.
4. Были ли договоры дарения? Среди договоров дарения могут быть мнимые сделки.
5. Были ли сделки с обменами? Следует проанализировать сегодняшнее состояние другой стороны, участвовавшей в обмене. Признание судом недействительности прав по одной квартире в цепочке обмена автоматически приведет к признанию недействительности всей обменной цепочки.
6. Были ли сделки по доверенностям? Проверяется действительность доверенностей, а также объем их полномочий. Сложно проверять доверенности, выданные за границей или в удаленных районах России, например, на Чукотке.
7. Были ли судебные споры в истории квартиры? Опыт показывает, что бывают случаи оспаривания прав, зарегистрированных на основании решения суда. Это произойдет, если вышестоящий суд отменит решение суда нижестоящей инстанции.
8. Не нарушались ли права супругов? Если продавец квартиры, купленной, построенной в ЖСК или по договору долевого строительства, находился в браке, то продажа квартиры законна только с обязательного согласия супруга.
9. Не нарушались ли права других собственников при продаже долей в квартире? Не нарушались ли права соседей при продаже комнат в коммунальных квартирах?
10. Со всеми ли бывшими собственниками закончены расчеты покупателей?
11. Не нарушались ли права ранее прописанных в квартире? Возможно, были выписки людей из квартиры по решению суда: человек пропал без вести или уехал за границу, и о нем не было сведений. Без участия этих людей была проведена приватизация. Эти люди могут объявиться и предъявить свои права.
Среди бывших прописанных могут быть осужденные, отбывающие срок или лица, имевшие бронь на жилье.
12. Есть ли сделки, проведенные в простой письменной форме, без участия нотариуса? Такого рода сделки могут легко оспариваться, т.к. в этом случае не проверяется дееспособность сторон.
13. Следует проверить полномочия нотариусов, проводивших сделки, все ли они есть в списке действующих городских нотариусов, не отозваны ли у них лицензии.
Кроме этого, есть и другие основания, которые могут опорочить сделку: факт проживания в квартире туберкулезных больных, среди бывших продавцов могут быть люди формально не признанные судом недееспособными, но имеющие заболевание, не позволяющее отдавать отчет о своих действиях (состоящие на учете в наркодиспансере, психодиспансере).
Особое внимание следует обратить на сделки с расселением коммунальных квартир или с квартирами, где в прошлом было много сделок. Недавно в ЗАО "Первая титульная страховая компания" было застраховано право собственности на бывшую коммунальную квартиру, в истории которой за 8 лет было проведено 19 сделок с долями и квартирой.
Покупателю, не связанному с рынком недвижимости, обычно трудно провести подобный анализ собственными силами, особенно, когда история квартиры "богата" сделками, а все необходимые документы собрать не удается.
В этом случае помочь может только опытный юрист или страховая компания.
