Мифы и легенды ипотеки
Один из мифов – массовый характер ипотеки. В банки и агентства недвижимости действительно обращается множество народу, однако мало кто из них хорошо представляет себе, что такое ипотечный кредит, каковы требования банков, какие затраты придется нести… В результате, по оценкам некоторых экспертов, не больше 8% из числа обратившихся за первичной консультацией ухитряются получить кредит.
Другой миф, как бы подтверждающий первый, - о небывалом росте количества выданных ипотечных кредитов. Чиновники любят козырять в отчетах огромными цифрами прироста выданных ипотечных кредитов из года в год: 200%, 300%. Однако такие показатели – признак растущего рынка, который начался почти с нуля. Например, вчера выдали 10 кредитов, а сегодня – 50. Прирост – 400%. Впечатляет. На самом деле число сделок, проведенных в прошлом году с применением ипотечных займов, составляет максимум 3% от общего количества.
В 2005 году выдано 4700 кредитов. В 2006-м ожидается около 8000. При этом в городе ежегодно происходят десятки тысяч сделок.
Доступность ипотечного кредита любому и каждому – тоже из области мифологии. По некоторым оценкам, не больше 5% населения России может воспользоваться ипотечным кредитом, поскольку среднестатистической семье обычно не хватает доходов для ежемесячных выплат. По правилам западных банков, на выплату ссуды можно отдавать не более 30% ежемесячного заработка, чтобы семья не затягивала пояса и не меняла привычного образа жизни.
Стоимость кредита можно подсчитать. Многие это делают с помощью ипотечного калькулятора, который сегодня размещают на своих сайтах банки. Многих пугают не столько размеры ежемесячных выплат, сколько конечная стоимость купленного в кредит жилья. В том числе – из-за высоких процентных ставок. И тут получает распространение еще один миф. Дескать, скоро процентные ставки снизятся. Кстати, вместе с ценами на недвижимость. Снижение ставок кредитования, которое обещают власти, возможно, произойдет. По прогнозам, это скорее всего случится перед очередными выборами. Государство продаст особо доверенным банкам деньги под маленький процент, и они получат возможность выдавать кредиты под 4-5% годовых. Долго ли это продлится, неизвестно. А вот цены снижать никто не собирается: ведь их диктует рынок. Напротив, доступность кредитных ресурсов в условиях стабильного предложения на квартирном рынке способно привести к новому витку цен.
Кредит в особо крупных размерах
Ипотечный кредит — банковская ссуда в достаточно крупных размерах. Поскольку у банков нет оснований верить клиенту на слово, что долг будет возвращен, они оставляют себе в залог недвижимость клиента. В основном, квартиры. В странах с развитой экономикой недвижимость могут заложить, чтобы получить свободные средства, например, на развитие собственного бизнеса. В России основная масса ипотечных займов используется для улучшения жилищных условий. В основном для покупки новой квартиры.
По классическим правилам в залог надо бы отдать старое жилье, чтобы на полученные от банка деньги купить новое. В России все делается наоборот. Старая квартира продается, банк добавляет денег и берет в залог только что купленную квартиру.
Условия ипотечного кредитования в большинстве банков стандартные. Необходимо иметь10-30% средств, чтобы отдать их продавцу в качестве первого взноса за квартиру. Остальную сумму даст банк. Сроки кредитования удлиняются — можно рассчитывать на 25-30 лет. Впрочем, российские граждане, приученные к вечным колебаниям курсов - то доллара, то политики, — предпочитают рассчитаться гораздо раньше. Статистика утверждает, что за 3-5 лет.
Кроме залога квартиры банки хотят получить подтверждение, что кредит будет возвращен. Необходимо предоставить справки о заработной плате. При этом финансистов интересует не только размер заработка, но и его стабильность. Многие получают часть зарплаты «черным» налом, а многие имеют несколько источников дохода. Еще два года назад банки соглашались работать только с теми заемщиками, которые подтверждали свой настоящий и будущий доход официальными справками.
Теперь ситуация меняется. Ряд банков готов согласиться с «серыми» доходами и просит представить справку о заработной плате «в произвольной форме». Но здесь банк рискует. Поэтому чем «белее» зарплата, тем ниже процентная ставка по кредиту. Зачастую обязательны российское гражданство и местная прописка. Есть и возрастной «потолок» — трудоспособный возраст.
Как правило, каждый банк назначает минимальный и максимальный размер кредита, на который может рассчитывать клиент. Минимальная сумма может быть $10-20 тыс., максимальная - $300 тыс.
Деньги - такой же товар, как и все остальное, поэтому банки продают кредит за определенный годовой процент. Можно купить рубли, можно валюту. Обычная ставка по рублевым ипотечным кредитам - от 12% годовых, по валютным – 10-11%.
Все рискуют по-крупному — платит дольщик
Несмотря на то, большинство кредитов выдается под залог квартир вторичного рынка, больше всего рекламируется так называемая ипотека на первичном рынке. Как правило, купить квартиру по такой схеме можно только у определенного застройщика, на определенном объекте, расплатившись кредитными деньгами из определенного банка. Банки заключают договоры с застройщиками, предварительно проверив их финансовые возможности, поскольку пока идет строительство дома, именно застройщик должен гарантировать банку, что его дольщики будут расплачиваться по графику. Строго говоря, ипотекой назвать такую схему нельзя, потому что в период строительства в залог попадает бумага — право требования на квартиру, которой еще не существует. И только после сдачи дома госкомиссии и регистрации права собственности в залог оформляется собственно квартира. Тогда можно рассуждать об ипотеке.
Чем больше риски банков, тем выше проценты по кредиту. Поскольку банки сильно рискуют, давая деньги под залог квартиры в строящемся доме, проценты по кредиту больше – 14-16% в рублях и 12-13% - в валюте. Зато потом они могут быть снижены до минимума, поскольку квартира в новостройке по потребительским качествам считается лучше старого жилья, значит, более ликвидной.
Цена денег
Размер процентов по кредиту зависит также от экономической ситуации в стране. В частности, чтобы заработать, банки должны назначать процент выше инфляционного. Поэтому просто так кредитные ставки понижаться не могут. Кроме того, ипотечный кредит выдается на длительный срок. Зачастую собственных средств у банков на это не хватает. Тогда приходится перезанимать. Нередко - в иностранных банках, которые тоже оценивают риски, и под сомнительные кредитные программы могут или вообще не дать денег, или дать их под высокий процент. Например, кредитование загородных объектов считается делом крайне ненадежным. Иностранные банки помогать в таких программах отказываются, поэтому кредитование в этом секторе происходит под более высокий процент.
Начался процесс перекредитования ипотечных займов. Пока в Петербурге этим занимаются КИТ-Финанс и Райффайзен-банк. Если несколько лет назад заемщик брал кредит под очень высокий процент, сегодня эти банки готовы выдать ему новый кредит на более мягких условиях. Но кредиты обязательно должны быть получены в крупных надежных банках - Райффайзен-банк, Дельта-кредит, Сосьете Женераль Восток, Внешторгбанк, Международный Московский банк, Сбербанк и НОМОС-банк.
Ипотечные поводыри
Ипотечных программ в Петербурге действует не меньше сотни.
У каждого банка - их несколько, поэтому потенциальный квартировладедец для изучения условий кредитования вынужден будет просто забросить свою работу. Между тем, не все так плохо: на рынок вышла новая услуга - ипотечный брокеридж. В Петербурге уже действуют несколько компаний, которые имеют договоры с различными банками, агентствами недвижимости и строительными компаниями. Они помогают выбрать оптимальную программу кредитования для каждого конкретного случая, а также оформить необходимые документы. Работает ипотечный брокер при агентстве недвижимости «Адвекс». ИСК «Невский Синдикат» учредила самостоятельную фирму «Служба ипотеки», которая имеет аккредитацию во многих банках Петербурга, а также работает с тандемом банк-застройщик по их специальным ипотечным программам.
Чтобы соблюсти нейтральную позицию, брокерские компании не занимаются подбором квартир для клиента. Зато проводят первичные консультации, помогают определить сумму будущего кредита, размер ежемесячных платежей, сделать другие расчеты. Помогает кредитоваться также государственная структура - Санкт-Петербургское городское агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое имеет договоры с двумя десятками банков. Как правило, АИЖК первым объявляет о снижении ставок, поскольку федеральная структура периодически выпускает облигационные займы, получая, таким образом, дополнительные средства.
Есть в Петербурге также частное сервисное агентство, которое помогает взять ипотечный кредит - Балтийская Ипотечная Корпорация (БИКОР). Клиенту достаточно обратиться в БИКОР, чтобы получить в одном месте полный комплекс услуг — по подбору квартиры, оформлению сделки с ней, получению кредита и т.д. Свою посредническую деятельность корпорация оценивает в 2% от суммы кредита — не считая комиссионных для риэлтерской фирмы.
Еще полпроцента…
При ипотечном кредитовании есть и дополнительные расходы.
Во-первых, банк требует представить большой пакет документов, часть из которых необходимо заверить у нотариуса или получить в госучреждениях за плату. Во-вторых, квартиру, передаваемую в залог, необходимо оценить. Услуги профессионального оценщика стоят от $70. Экспертиза прав собственности на квартиру — еще $100. За рассмотрение заявки о предоставлении кредита некоторые банки не берут ничего, но некоторые — от 1000-2000 рублей до 5500 рублей. Открытие счета обходится примерно в 1% от суммы кредита. Есть банки, которые ежемесячно берут небольшой процент за обслуживание счетов. Кроме того, предстоят обязательные сопутствующие расходы по страхованию.
Обычно при каждом банке аккредитовано несколько страховых компаний, в одну из которых необходимо обратиться, чтобы получить целый пакет услуг по так называемому ипотечному страхованию. Ипотечное страхование обходится обычно до 5% от суммы кредита. Страхуются также жизнь и здоровье заемщика и финансовые риски, если ипотечный кредит оформляется на новостройку - 0,5-3% от стоимости квартиры или от суммы кредита. Тариф зависит от близости окончания строительства. Если в залог идет квартира в старом доме, требуются дополнительные страховки: конструктивных элементов квартиры и права собственности (титульное страхование, 1–3% стоимости квартиры).
Минимальный ежегодный страховой взнос - 0,9% страховой суммы, средний - 1,3%. Размер зависит от срока страхования, возраста и здоровья заемщика, состояния жилья и юридической чистоты квартиры. При этом во внимание принимается остаток суммы кредита, который ежегодно уменьшается. Таким образом, в процессе отношений с банком ипотечный кредит дорожает примерно на $2000.
Во что, в конце концов, обойдется покупателю квартира, сказать сложно, поскольку это зависит от многих причин. В том числе от процентной ставки, срока кредитования, размера первого взноса и проч. Иногда выходит две цены, иногда больше. Однако рост цен на недвижимость происходит с такой скоростью, что накопить нужную сумму, храня деньги на банковских счетах, просто невозможно: их съедает инфляция.
