Во-первых, конечно же, это сам предмет залога — земля, либо строение на земельном участке. Земельные отношения вступили в поле правового регулирования совсем недавно. Земля становится полноценным объектом недвижимости. Внесены изменения в закон «Об ипотеке», позволяющий кредитовать под залог земли, упрощены процедуры оформления сделок. До принятия изменений в законодательство об ипотеке взять кредит под залог земельного участка было практически невозможно. Ипотека жилого дома допускалась только с одновременной ипотекой земельного участка (ст. 69 закона «Об ипотеке» и п. 3 ст. 340 Гражд. кодекса). Передать в залог земельный участок до момента его покупки заемщик не мог, а банк не мог выдать кредит до получения обеспечения.
Еще сложнее было приобрести с использованием ипотеки дом, если расположенный под ним земельный участок не являлся собственностью продавца. В этом случае в соответствии с той же ст. 69 закона «Об ипотеке» было необходимо передать в залог одновременно с домом права аренды на земельный участок, для чего требовалось получить согласие собственника земельного участка. Сегодня ситуация изменилась — с вступлением в силу нового законодательства стало возможным рассматривать в качестве залога по ипотечному кредиту строящиеся загородные объекты. Однако до сих пор рынок развивается медленно. На практике (и опыт риэлтеров это подтверждает) всего лишь 10% загородных объектов имеют правильно оформленные документы. А без данных составляющих земля не может выступать предметом залога.
Во-вторых, кредиты на приобретение загородной недвижимости менее интересны для банков по причине более высоких рисков. Изначально учитываются риски, связанные с земельным участком. Сюда относятся как характеристики самого участка (гидрология, геология, загрязнения), так и нюансы оформления документов на землю (история перехода прав от одного владельца к другому, целевое назначение участка, наличие разрешения на строительство и подведение коммуникаций и т. д.).
Если речь идет о кредитовании домов в коттеджных поселках, как правило, возникают финансовые риски, связанные с растягиванием строительства, изменением курсов валют и т. д. Велики также строительные риски: не факт, что работы в рамках запланированного бюджета будут завершены своевременно. Помимо этого немаловажными являются эксплуатационные риски,проистекающие из необходимости поддерживать объект на должном уровне в рамках бюджета, и кадровые риски — существует вероятность того, что квалификация персонала будет недостаточной для реализации конкретного проекта.
Казалось бы, постоянно дорожающая земля — лучшее обеспечение кредита. Да, но участок — еще не жилье, а лишь одно из условий появления дома в будущем. К тому же процесс оформления земли требует слишком много времени и усилий. Таким образом, земля, как объект залога, менее ликвидна, нежели сам дом или квартира. В связи с этим в кредитном портфеле банка должен соблюдаться баланс: доходность-ликвидность и риски-доходность. Так как кредит с обеспечением в виде загородного дома менее ликвиден, значит, его доходность для банка должна быть выше. Отсюда и более высокие процентные ставки.
В-третьих, необходимо учесть тот факт, что этот сегмент рынка отличается высокой степенью «непрозрачности». Практически невозможно найти продавца, который согласился бы указать в договоре реальную («белую») стоимость сделки, а для банков, выдающих кредиты, это неприемлемо.
И, наконец, развитие загородной ипотеки тормозит и то обстоятельство, что покупателям дорогих особняков ипотека чаще всего не нужна: они могут заплатить сразу или с небольшой рассрочкой. Поселков экономкласса пока немного — при нынешних ценах на землю и высокой себестоимости строительства этот сегмент рынка загородного жилья бурно развиваться не может.
Чтобы сделать кредитование загородной недвижимости стандартным продуктом, необходимо утвердить единые параметры и документы, не требующие изменений в зависимости от многообразия загородных объектов и их особенностей, разработать методики оценки объектов и схемы страхования рисков, которые существенно отличаются от рисков по квартирам. Земельные отношения — материя сложная, типовой алгоритм действий, ставший привычным участникам городского квартирного рынка,здесь использовать нельзя. Банкам многое непонятно: соответственно, они и относятся к деятельности в этой сфере настороженно.
Тем не менее, с принятием ряда поправок в нормативные акты с 2005 года произошел ряд позитивных изменений. В целом банковское сообщество настроено оптимистично, хотя реально работающих программ очень мало. Подобные программы предлагают Абсолют_банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, Сбербанк, банк Сосьете Женераль Восток, Райффайзенбанк Австрия. Так что перспективы развития этого сегмента есть, а банки будут осваивать новые горизонты.
тел.: 974-08-08
