Интродукция
Обеспечение граждан доступным жильем Президент назвал первой приоритетной задачей социального обеспечения граждан РФ. Правительство, региональные власти должны к 2010 году сделать так, чтобы как минимум треть граждан (а не 0,1 - как сейчас) страны могли бы приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. Федеральный бюджет выделяет на реализацию программы огромные деньги: на 2006–2007 гг. запланировано213 млрд. руб. А до 2010 г. будет выделено 600 млрд. Нет смысла дальше переписывать лозунги и призывы: отладить, создать, развивать, сократить, повысить.
Часть первая.Пессимистическая
Жилье никогда не было доступным для большинства населения страны, даже в советские времена. Цены определяются соотношением спроса и предложения. А с этой точки зрения картина безрадостная: сегодня на рынке жилья явно доминирует платежеспособный спрос, отложенный в период стагнации 2004–2005 годов (вот когда надо было покупать!) Строители виноваты? Нет. Строители готовы строить - это их работа.
Строить на месте заводов и фабрик — дорого. Тем, кто сейчас покупает у города права на застройку за очень большие деньги, ситуация понятна: свободной земли практически нет, кто успел запастись участками впрок, — своего не упустит. Строить вверх и вглубь нельзя по объективным причинам, вширь — некуда: окрест нет инфраструктуры. Значит, цены будут расти. В будущем одна надежда — на китайских инвесторов, которые построят нам 1,5 млн кв. м небоскребов. Но это только при условии, если тезис «все китайское — дешевле» принять за аксиому.
На что может повлиять государство для того, чтобы цены снизились? Назовем в общих чертах составляющие цены жилья: земля, затраты на инфраструктуру (инженерные сети, дороги), затраты на строительство (стройматериалы, оплата труда), прибыль предпринимателя, налоги, отчисления, услуги. Какую из них государство в рамках декларативных программ сможет хотя бы регулировать? Пройдемся по всем слагаемым по порядку.
1. Стройматериалы (их доля в себестоимости строительства составляет 55–68%). Для того, чтобы они стали доступными, нужна демонополизация рынка. Например, можно было бы договориться об их поставках из Беларуси. Но при нынешней администрации таковое весьма маловероятно. Хотел бы я здесь ошибиться!
2. Оплата труда. С гастарбайтерами уже проблемы, рабочий класс в городе и области — самый большой дефицит. Читал, что сварщики зарабатывают по 2000 в месяц. Долларов. Даже если все способные женщины, воодушевившись посланием Президента, срочно родят по второму ребенку, то на стройку в качестве рабочего новорожденный мужского пола попадет минимум через 20 лет, когда в армии отслужит. Приход в каменщики и асфальтоукладчики женской половины маловероятен: тут вам не стройки коммунизма. Говорят, что на строительство китайского квартала уже прибыли первые партии трудящихся, живут, мол, по 20 человек в арендованных «однушках». Тоже ведь проблемы ожидают — на «желтых» могут переключиться те, кто сейчас бьет «черных». Если кто из «своих» и захочет приехать и поселиться в наших краях, то, даже пройдя все сита и получив гражданство, продав свой дом где-нибудь в Северном Казахстане, на вырученные деньги он сможет купить у нас в городе пару-тройку квадратных метров.
3. Прибыль предпринимателя? Строители давно жалуются, что работают на грани рентабельности. Хотя… Кто бы точно знал.
4. Налоги и отчисления(непроизводственные затраты), составляющие до 50 процентов от стоимости одного квадратного метра? Тут уж, как говорится, без комментариев.
5. Услуги архитекторов, риэлтеров, юристов, оценщиков? Вряд ли все это поддается государственному регулированию.
6. Проблему обеспечения «доступности» денег на жилье должна решать активно развиваемая ипотека. Сейчас, в период становления этого рынка услуг, кредиты выдаются под белые и «серые» доходы. Но, стремясь сделать жилье доступнее, ипотека неминуемо сделает его дороже, повышая платежеспособный спрос. Он-то и стал одной из причин скачка цен за последний год. Государство может при помощи субсидирования ипотеки снизить как первоначальный взнос, так и процентную ставку. Что получится тогда? Люди еще быстрее побегут брать кредиты. И тогда ограничить рост цен сможет только многократное увеличение объема строительства.
Часть вторая.Оптимистическая
Единственный способ сделать жилье дешевле - строить много и на дешевой земле. Но это значит, что остается проблема инфраструктуры: весь остаточный ресурс, доставшийся от социализма, уже исчерпан. При этом ни одна частная компания инвестировать в инфраструктуру не в состоянии. Зато государство может и обязано финансировать инженерную подготовку пригодных для застройки земельных участков.
Так вот. Именно это и заложено в программу стимулирования предложения жилья. Государство предлагает тем, кто будет готовить территорию под застройку, брать кредиты в коммерческих банках.
И будет гарантировать банкам возврат кредитов, а заемщикам — субсидировать процентную ставку в объеме от 80% до 50%. Называется это частно-государственное партнерство. В период выполнения работ по обеспечению участков газом, водой, канализацией и электрическими мощностями участок будет предлагаться частным инвесторам, пользующимся, равно как и конечные покупатели — физические лица, долгосрочными ипотечными программами. Называется эта Подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства».
Второй интересный вывод, возникающий при внимательном прочтении программных материалов: идеологи национального проекта «Доступное жилье» делают серьезную ставку на деревянное и каркасное малоэтажное домостроение. Такие дома действительно могут стать доступными для большинства российских граждан. Будет закуплено и построено, как объяснили нам по телевизору от имени вице-премьера Медведева, 100 заводов, которые будут выпускать практически готовые малоэтажные дома себестоимостью 200–300 $/кв.м. В Ленинградской области определены 56 территориальных участков для строительства коммунальной инфраструктуры площадью 1159 Га.
Объявлено, что областью на предоставление ссуд на первоначальный взнос по программам в рамках национального проекта «Доступное жилье» и погашение кредитных ставок выделено порядка 400 млн. рублей. Ленинградская область уже подписала соглашения с пятью банками. Кредитная ставка составит всего 12%. Не знаю, как в России в целом, а в Ленинградской области — вероятность реализации программы очень велика. Уже всем известно, что Ленобласть планируется превратить в своего рода Персидский залив. Иностранные инвесторы, уже сейчас готовые инвестировать в строительство самых разных заводов, очень заинтересованы в доступном жилье, поскольку если «квартирные вопросы» граждан не разрешатся, работать на всех новых производствах будет некому. Если граждане России будут иметь возможность покупать по разработанной схеме жилье при помощи ипотечных кредитов на 15–20 лет, то все Севера, Коми и прочие окраинные жители переедут жить в Ленобласть.
Таким образом, дальнейшее развитие строительства должно привести к более жесткой конкуренции, стабильному уровню прибыльности и, в результате, к снижению инвестиционных рисков. Это, по идее должно привести к здоровой психологической атмосфере в обществе и стабилизации ситуации на рынке. А в итоге - сложится нормальная и полезная для потребителя ситуация, когда предложение превышает спрос. И тогда сделки с недвижимостью будут проводиться для удовлетворения потребности в жилье, а не в спекулятивных целях. Уже сейчас на рынок недвижимости пришли крупные инвесторы (фонды) с очень большими деньгами. Это говорит о существенном снижении нормы доходности и, соответственно, инвестиционных рисков.
Финал. Рондо
И все-таки вопрос: когда же жилье станет доступным?
Ответ: уже было. Например, в 1999 или 2000 годах (для справки: около $ 450/ кв. м). Для благополучного развития рынка недвижимости и превращения Ленинградской области в Нью-Васюки необходимы скоординированные действия властей, активная пропаганда успеха задуманных реформ и, самое главное, скрупулезное разъяснение самого существа национального проекта. В лозунги уже давно никто не верит. Так, может быть и получится с государственной программой? Задумано-то ведь все правильно…
