Прежних ошибок груз
Как должен выглядеть приличный коттеджный поселок? Островок благополучия с вежливыми охранниками у въезда в микрорайон. Дальше - главная улица: демократичные таун-хаузы, с витринами магазинчиков и фитнес-центров, уютные дворики, две или три симпатичные пятиэтажки для представителей малого бизнеса, обслуживающих эти поселки. Дальше - отдельно стоящие особняки, окружающие живописное озеро. У лесной опушки - обнесенные высокими оградами виллы VIP-класса, и все это утопает в окультуренной зелени альпийских горок, сверкает водными поверхностями искусственных и природных водоемов, ласкает взгляды всем приходящим и приезжающим. В первой половине 1990-х годов с ватманов архитекторов глядели на мир именно такие поселки, словно перенесенные из чужой благополучной жизни на наши совхозные поля близ деревенек Порошкино и Мистолово. Однако создание элитных пригородов, столкнувшись с суровой экономической реальностью, никак не хотело укладываться в написанные архитекторами и застройщиками сценарии. Индивидуальные особняки вырастали прямо на глазах, но поселки не складывались, а потому владельцам новых домов приходилось обносить свои владения высокими заборами. Российская сабурбия не состоялась.
Сегодня, когда складываются экономические предпосылки для развития жилых районов петербургских пригородов, важно еще раз, чтобы не повторять прежних ошибок, вспомнить накопленный опыт. Подавляющее большинство недостроенных особняков образца первой половины 1990-х годов, скорее всего, никогда не будет достроено. По своей архитектурной привлекательности они недалеко ушли от типовых панельных домов, возведенных в эпоху развитого социализма.
Первый коттеджный бум, прокатившийся по нашему региону десятилетие назад, оставил множество объектов строительной "незавершенки", среди которых встречаются и нерушимые монолитные крепости, и кирпичные "коробки", и даже панельные постройки, сложенные из приобретенных по случаю конструктивных элементов 137-й серии.
Частный застройщик недавнего прошлого, мечтавший перебраться на загородное ПМЖ из малогабаритной квартиры, думал о стенах, крыше и размере земельного участка, но меньше всего - об архитектуре. Зато самобытный протест освободившейся строительной инициативы против городской среды, сформировавшейся в эпоху индустриального "кубизма", явил миру железобетонные хоромы площадями до 800 кв. м со строгим, как в "хрущевской" квартире, членением по комнатам и этажам.
Впрочем, все это неудивительно, ведь возводили дома для "новых русских" те же самые строители, которые, начиная со времен постановления 1956 года "О борьбе с излишествами", ориентировались на поточное производство стандартного многоквартирного жилья. А потому сами стены, возведенные при помощи приватизированной или "ничейной" строительной техники и тем же самым "дедовским" индустриально-поточным способом, оказывались самым доступным элементом будущего дома. Дальше дело не шло.
Тем временем инженерно-строительная мысль не стояла на месте, заказчикам предлагались гигантские оконные проемы, но уже в процессе строительства выяснялось, что наша промышленность не в силах предложить достойные варианты остекления этих плоскостей.
Не все потенциальные домовладельцы были разборчивыми в выборе площадок будущего строительства и его технологий. Во всяком случае, рынка участков для застройки не существовало, а административные механизмы распределения земель не способствовали определению ее реальной рыночной ценности. Поэтому большинство домов строили без какой-либо привязки к местности: историко-культурному окружению, ландшафту, традициям. Это, впрочем, неудивительно: основным "историко-культурным окружением" для частных особняков стали садоводческие массивы и поселки городского типа, обеспечивавшие новым обитателям необходимый инфраструктурный минимум.
Строитель и заказчик: встречные шаги
Сегодня в петербургских пригородах сложились предпосылки для развития индивидуального жилого строительства, но уже на новом качественном уровне. Во-первых, в предпочтениях активного среднего класса выявились центробежные тенденции: спрос на выгодно расположенные земельные участки и приличные частные дома значительно опережает предложение - объекты загородной недвижимости без очевидных дефектов (к слову, таких в риэлтерских каталогах немного) находят покупателей практически сразу. Во-вторых, в отличие от периода десятилетней давности, сегодняшним застройщикам предложен весь ассортимент современных технологий загородного домостроения, а также десятилетний опыт архитектурных поисков (от крестьянской избы до северного модерна), проб и ошибок. В-третьих, рынок земли выявил предпочтения и определил перспективные с точки зрения потенциального домовладельца, районы застройки. И наконец, участники рынка загородного домостроения могут действовать с оглядкой на опыт долевого участия, освоенный при строительстве многоквартирных городских домов. Новая тенденция: строительные организации начали приобретать выгодно расположенные участки для строительства домов на продажу. Отточив мастерство на индивидуальных коттеджах, они готовы брать на инвестиционных условиях наделы под несколько домов, с тем чтобы создавать поселки с единой архитектурной концепцией, общими коммуникациями и социальной инфраструктурой.
С другой стороны, приобретатели комфортного загородного жилья для постоянного проживания все меньше интересуются коттеджами в садоводствах и новыми домами в старых поселках, все чаще выдвигая два основных требования к своим будущим владениям: участок в перспективном пригороде и однородная социальная среда. Последний фактор - в наибольшем дефиците, а между тем именно он становится определяющим и способен решить дилемму между качественной городской квартирой и коттеджем в пользу загородного дома.
Понятие однородной среды включает в себя не только приятных в общении соседей, но также и возможность сообща решать множество проблем бытия: от создания эффективной системы эксплуатации кондоминиума до запуска школьного автобуса, а также облагораживания прилегающих к территории застройки пляжей и зеленых зон.
Спрос и предложение идут навстречу друг другу, хотя новых проектов в области развития территорий пока немного и концептуально они сильно разнятся.
Творческий подход к строительству
"Консульская деревня" задумывается как элитный поселок с не менее до-стойными ценами. Во всяком случае, место будущей застройки говорит само за себя: это поселок Репино, 47-й километр Приморского шоссе. Инвестор и застройщик - АО "Ленгазтеплострой", несколько лет назад получившее 8 га элитной земли на инвестиционных условиях. Здесь планируется построить 42 коттеджа площадью от 180 до 280 кв. м с участками по 12 соток. Продажами ведает агентство недвижимости "Авторитет". Ориентировочная стоимость - $ 1000/кв.м (без отделки). На сегодняшний день шесть коттеджей уже проданы.
По словам генерального директора АН "Авторитет" Светланы Ботвич, кроме домов здесь будет спорткомплекс с бассейном, сауной, бильярд, теннисные корты. Планируемая "квартплата" (включающая, помимо обязательных коммунальных платежей, услуги охраны, пользование спортивными сооружениями и спутниковое телевидение) составит примерно 5000 рублей в месяц. Генеральный проектировщик поселка - ООО "ППФ А-лен". На сегодняшний день здесь ведется прокладка дренажа и инженерных систем.
Инициатива еще одного проекта, находящегося в стадии активной разработки, принадлежит ООО "СН-инвест". Речь идет о принадлежащем застройщику участке земли в 2 га, в поселке Солнечное (200 метров по направлению к Финскому заливу от железнодорожной станции). Здесь проектируется комплекс из 16 коттеджей (с участками по 8-10 соток), комплекс сблокированных коттеджей из 6 квартир с участками по 2-4 сотки, а также небольшая гостиница на 15 номеров с конференц-залом и кафе. Предпроектная документация уже утверждена, представители "СН-инвест" намерены к осени возвести за счет собственных средств 2-3 коттеджа. Ценовая политика пока не утверждена, однако, по словам генерального директора фирмы Евгения Чекменева, стоимость квадратного метра составит от $ 700 до $ 1000 (включая отделку "под ключ"). Проектированием ведает архитектурный отдел "СН-инвест".
Вблизи станции метро "Девяткино" в поселке Мурино недавно началось строительство малоэтажного поселка Охтинский Ключ. Комплекс таун-хаузов расположится на правом берегу Охты. Юрий Иванов, генеральный директор фирмы-застройщика ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт", утверждает, что данный проект отражает представления его инициаторов "о просто хорошем" жилье. До этого фирма участвовала в городском долевом строительстве, а ее руководители мечтали об идеальном доме вблизи городской черты. Основным инструментом маркетинга на первых порах были Интернет-чаты на тему "Каким бы хотелось видеть жилье". Виртуальные дискуссии получили шанс материализоваться.
Главный отличительный признак проекта - единое архитектурное решение: общий штукатурный фасад, декорированный камнем и сайдингом, большие парковочные площадки и гаражи на две машины в каждой блок-секции, а также предоставляемая приобретателю полная свобода внутренних планировок и изысканий в области ландшафтной архитектуры.
Первоначально планировалось по-строить 4 секции на 35 сблокированных коттеджей, но условия изменились (сменилась районная администрация, проект потребовал переделки и новой экспертизы). Строительство должно начаться в первой половине мая, и до конца года предполагается построить первую секцию. Площади квартир - от 166 до 230 кв.м, участки - от сотки до десяти, ориентировочная стоимость - $ 450 (без отделки).
Проект коттеджного поселка, предлагаемого компанией "ПетроспекСтрой", по концепции принципиально иной: здесь будут не малопривычные для россиян таун-хаузы, а современные индивидуальные коттеджи в едином архитектурном стиле. В огороженном квартале на территории 1,5 га в центре Мельничного Ручья строится поселок из девяти отдельно стоящих домов площадью от 150 до 220 кв.м на участках 14-15 соток. На сегодняшний день реализованы четыре дома. Средняя цена объекта - $ 150 тыс., планируемое окончание строительства - II-III квартал этого года.
Виктория Глейм, директор по маркетингу компании "ПетроспекСтрой", рассказала о том, что для ее организации это первый проект, связанный с комплексным развитием территории и в будущем компания планирует и другие аналогичные проекты.
Руководители организаций, предлагающих своим клиентам новые загородные владения, считают, что опыт совместного финансирования и долевого строительства, широко практикуемый в Петербурге, может быть перенесен в сферу малоэтажного загородного строительства. И почва для этого есть. Земля под ИЖС в петербургских пригородах и сопредельном субъекте Федерации намного дешевле, чем в самом городе, а сам потенциальный домовладелец в меньшей степени зависим от соседей и строительных организаций, нежели частный инвестор, финансирующий строительство городской квартиры. Самое главное, что реализация проектов такого рода по силам не только флагманам строительной индустрии с миллионными оборотами, но и небольшим фирмам: главное - привлекательная идея и грамотный маркетинг.
