Новые точки на картах пригородов

66 плюс 9?..

По всей видимости, ажиотажный спрос на городскую недвижимость подтолкнул петербуржцев к быстрому принятию решения о покупке загородной недвижимости. Во всяком случае, к лету темпы продаж выросли в четыре раза, по сравнению с зимой. Во втором квартале 2006 года продано около пятисот коттеджей в поселках (против 620–650 за весь 2005 год). И едва ли здесь «виноваты» факторы сезонности. Количество предложений в новых поселках продолжает расти. За первое полугодие появилось 20 новых поселков с готовыми домами и 5 проектов поселков с участками под самостоятельное строительство.

В настоящий момент на территории Ленинградской области реализуется 66 проектов коттеджных поселков. В Выборгском, Курортном, Ломоносовском районах были заявлены продажи в новых поселках (Рощинская Ривьера, Сойкино), но фактически из-за отсутствия разрешительно-проектной документации реализация проектов переносится на конец 2006 года и данные поселки можно считать проектами следующего года. Кроме того, по проектам компании Балса в поселке «Касимово» продажи приостановлены. Тем не менее до конца 2006 года на рынке ожидается появление сразу девяти новых проектов от известных участников рынка:

«Привилегия» — на 200 домов 100–300 кв. м от компании «Петростиль»; «Ушково» — на 60 домов 250–450 кв. м от компании «Содружество»; «Ягодное» — на 17 домов 200 кв. м от «Петербургской недвижимости»; «Ленинское» — от компании «Олимп 2000». «Юкки» — от компании «Хонка». «Капелла», Гелиос» и «Северная корона» — проекты от «Евросиб-Девелопмент» с участками площадью в 15–30 соток под самостоятельную застройку; «Новое Васкелово» — поселок на 11 домов, аналогичный проекту «Новое Токсово» от ТД «Вимос».

Возможно, также не рынок выйдут проекты поселков от строительной фирмы «Модуль» и «М-Индустрия».

Коттеджная география: на Севере — жарко

Вероятно, лето 2006 года становится знаковым для загородного рынка. Активное освоение застройщиками северного направления кардинально меняет карту предложения. В прошлые периоды доля Всеволожского района составляла около 44%, а Выборгский терял свои позиции по мере роста предложения в Приозерском районе. Сейчас наступает переломный период, когда Выборгский район может взять реванш и занять первое место по количеству строящихся поселков

Между тем ротация тройки лидеров принципиально не меняет географии предложения. На тройку лидирующих (северных) районов по-прежнему приходится более 80% коттеджных поселков. Доля южного направления остается стабильной за счет появления новых поселков под Стрельной и Пушкином.

За 6 месяцев 2006 года появилось 20 новых проектов — это поселки с готовыми коттеджами. Основной прирост произошел по Выборгскому району (10 поселков, или 50% объема прироста). Далее — Приозерский и Всеволожский районы, где появилось 4 и 3 новых проекта, соответственно в Волосовском и Тосненском районах по-прежнему нет ни одного поселка на продажу.

Лидеры приходят к финишу

Всего в первом полугодии с рынка выбыли четыре поселка с готовыми домами (122 единицы). Причина «ухода» — полная реализация всех объектов. Речь идет о поселках «Новая Райвола» (12 домов), «Медное озеро» (45 домов), «Южное» (35 домов), «Холмы» (30 домов). Для сравнения: за весь 2005 год были завершены продажи также в четырех поселках, однако домов в них было в три раза меньше (всего 40).

Всего же, по нашим прогнозам, к концу 2006 года возможна сдача еще пяти поселков с участками под самозастрой (470 объектов) и пяти поселков с готовыми домами (в общей сложности еще 150 коттеджей).

Если загородный рынок будет следовать логике предыдущих периодов в своем развитии, то при сохранении сегодняшних темпов появления новых поселков количество реализуемых проектов может составить 90–100 к концу 2006 года. Однако, с учетом того, что часть проектов будет завершена к концу года и продажи по ним будут закрыты, вероятнее всего к Рождеству в листингах предложений будет представлено около 75–80 поселков. Во всяком случае сегодняшняя покупательская активность делает реалистичным именно такой сценарий.

Новые проекты — на смену прошлогодним

К середине 2006 года заметно изменилось соотношение «новых» (образца 2005–2006 годов) и «позапрошлогодних» (заложенных в 2003–2004 годах) проектов в спектре предложения. Новых — стало просто радикально больше: из 66 проектов 59 — заложенные в 2005 и в первом полугодии 2006 года. Таким образом, происходит постепенное вытеснение с рынка проектов заложенных в 2003–2004 годах.

В начале года новые поселки с участками под «самострой» появлялись в спектре предложения чаще, нежели сейчас. Во втором квартале 2006 года прирост предложения обеспечивался в основном поселками с готовыми домами (их доля в приросте предложения составляла 81% против 63% в марте). В целом же, общая доля поселков с готовыми домами — 71% (47 проектов). В 2005 году этот показатель составлял 68% (17 проектов) и за год практически не изменился.

Поселки с участками под самозастрой в структуре предложения занимают 29% (19 проектов). В 2005 году этот показатель составил 32% (8 проектов). А за первое полугодие 2006 года в общем приросте предложения он составил 20%. Основной прирост обеспечен по 4 районам: два проекта в Выборгском, по одному — во Всеволожском, Приозерском и Волховском районах.

В целом, объем предложения как по проектам поселков с готовыми домами, так и по проектам поселков с участками под самозастрой за 6 месяцев текущего года увеличился приблизительно в 1, 7–1, 3 раза: с 28 до 47 единиц и с 14 до 19 единиц соответственно. За весь 2005 год предложение увеличилось приблизительно в 2 раза: с 17 до 36 и с 8 до 16.

Дом как единица для статистики

В предыдущих главках обзора мы считали предложения «по головам», то есть принимая за единицу статистики собственно сами коттеджные поселки. Пришла пора поговорить о домах, предлагаемых к продаже.

В первой половине 2006 года за счет новых поселков предложение увеличилось на 787 объектов. Новых предложений в поселках с готовыми домами в четыре раза больше, чем в поселках с участками, предназначенными под самостоятельное строительство. Основной прирост предложения по количеству объектов (рассчитывается как общая численность предложения в первых очередях) по-прежнему сосредоточен в Выборгском районе. За первое полугодие 2006 года здесь дополнительно появилось 388 объектов. Главным фактором такого роста стали проекты компании PUL EXPRESS и «Особняк», которые приступили к реализации в этом районе трех новых проектов: «Ольшаники», «Зеркальное» и «Парквэй».

Два новых проекта в Ломоносовском районе существенно увеличивают долю района в общем предложении на 144 объекта или 8%. Всеволожский и Приозерский район резко снизили темпы прироста. Здесь количество объектов увеличилось на 108 и 78 единиц соответственно.

По нашим подсчетам, суммарное предложение домов и участков под самостоятельное строительство во всех поселках составляет 2589 единиц. С учетом проданных в этом году объектов, общий объем предложения составит 2628 единиц. Текущее предложение составляет1452 единицы.

Новые проекты резко увеличивают предложение, но только в некоторых уровень продаж находится на высоком уровне. Средние темпы продаж — около 2–5 сделок в месяц. В удачных проектах темпы продаж существенно выше 20–30 объектов в месяц. Но даже в таких проектах высокие темпы сохраняются только до выхода проекта на завершающую стадию. После уровень продаж становится среднестатистическим.

Застройщики поделили территории

По-прежнему сохраняется ориентация на реализацию проектов в одну-две очереди. Тенденцией 2005 года стала ориентация игроков на комплексную застройку по «сетевому» принципу. Компания PUL EXPRESS застраивает территорию по соседству с первым проектом и по такому же принципу реализует коттеджный проект «Зеркальный». «Олимп-2000» также продолжает осваивать территории рядом с завершенным проектом поселка «Приморье-2», в 37 км от Зеленогорска. Во Всеволожском районе компания «Империал» заложила проект потенциальной численностью около 400 домов. Компания ЛСР рядом с проектом «Новый мир» в пос. Ленинское приступила к реализации нового проекта «Парквэй». Это снижает затраты на продвижение новых поселков, так как при реализации первых проектов формируется «очередь» потенциальных покупателей не успевших купить или отложивших покупку в реализуемом проекте. Уже сейчас можно сказать, что будет происходить расслоение застройщиков по территориальному признаку, при этом можно предположить, что дебютанты рынка, а также средние компании будут осваивать южную часть Ленинградской области. Единственным исключением для южных районов станут ближайшие пригороды (Стрельна, Пушкин, Ломоносов), ориентированные на обеспеченные слои жителей южных районов города. В то же время крупные и уже зарекомендовавшие себя на рынке игроки будут занимать доминирующее положение в традиционно более престижных северных районах, и в ряде случаев они готовы реализовывать по нескольку проектов. Однако подходы лидеров северного направления к освоению территорий разнятся: либо они закладывают поселки неподалеку друг от друга, но ориентируя их на разные целевые группы покупателей (группа «ЛСР»), либо предлагают проекты аналогичного уровня (по единому стандарту) в разных местах (PUL EXPRESS, «Олимп-2000»).

Юридический статус поселков

Схема ДНП, принятая в начале 2005 года, получила свое развитие и сейчас становится основной для реализации проектов загородных поселков. Большая часть новых проектов осваивается на бывших землях сельскохозяйственного назначения. Поэтому юридическое оформление таких территорий в статусе дачных некоммерческих партнерств является оптимальным как для застройщика, так и для покупателя. Наиболее интересные земельные участки в лесных массивах имеют статус рекреаций (бывшие земли пионерлагерей, баз отдыха…). Такие участки, при всей привлекательности местоположения, имеют существенные юридические ограничения для землепользователей. Тем не менее ни администрация Ленинградской области, ни власти Петербурга в ближайшее время не намерены способствовать выводу этих территорий на рынок. Поэтому можно предположить, что дачные некоммерческие партнерства (ДНП) и «старое доброе» индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) будут основными доминирующими формами юридического статуса земель коттеджных поселков. Однако доля ДНП будет расти. Между тем сегодня, как и летом 2005 года, основным юридическим статусом для коттеджных поселков является ИЖС — 58%. Это обусловлено доминированием в структуре предложения поселков, расположенных во Всеволожском районе. Однако, с ростом предложения в Выборгском и Приозерском районах доля ИЖС будет снижаться. В указанных районах доли поселков с разным юридическим статусом имеют обратную структуру, нежеливо Вселожском (см. таб. 4) За истекший год доля поселков со статусом ИЖС снизилась на 6%. Доля ДНП с марта 2005 года в поселках с готовыми домами увеличилась на 12%.

Дома дорожают…

В настоящий момент в спектре предложений доминирует предложение готовых домов — 71%. Самое дорогое предложение сегодня на рынке по прежнему в проекте «Северный Версаль» компании «Конкорд». Далее следует элитный поселок «Горки», где за дом из газобетона «АЕRОC» 400 кв. м на участке 20–23 сотки, реализуемом компанией «Петростиль» цены также «с запасом» перевалили отметку $1 млн. С декабря 2005 года они увеличилась с 918 000 у. е. до 1 300 000 у. е, а минимальная стоимость возросла с 850 000 у. е. до 1 050 000 у. е.

Минимальная стоимость дома в коттеджном поселке (по данным 2005 года — 65 100 у. е. за дом из бревна площадью 105 кв. м на 12 сотках в поселке «Борисово») также существенно выросла. Сегодня схожий проект предлагается уже по цене около $100 тыс., не считая затрат на увеличение мощности и необходимость дополнительных платежей на обустройство общих игровых и спортивных объектов. Если не принимать во внимание проекты компании PUL EXPRESS, то нижняя граница предложения на рынке составляет $120 тыс. (в поселке «Малый Петербург» за каркасный дом или дом из бревна 120 кв. м на участке 15 соток). Чуть дороже предлагает объекты в Выборгском районе компания «Особняк» ($155 тыс. за дом 101 кв. м из газобетона АЕRОC на участке 10 соток в поселке «Парквэй»). Во Всеволожском районе компания «Константа» предлагает проекты по цене $140 тыс. (газобетонный дом 130 кв. м, обшитый сайдингом, на участке 12 соток). За первое полугодие загородные объекты существенно подорожали. Однако это не из-за ажиотажа на квартирном рынке в городе: повышение цен планировалось девелоперами раньше (проекты закладывались еще в 2005 году). Но именно проекты 2006 года полностью меняют ценовую структуру предложения. Поселки 2005 года в цене выросли незначительно, всего на 3,6%, а диапазон цен составил $218–369 тыс. Поселки 2004 года продолжили уверенный рост и за первое полугодие выросли в цене в среднем на 17,3% заняв диапазон $408–623 тыс. Выход на рынок в первом полугодии 2006 новых проектов элитного уровня и класса «де люкс» полностью меняет ситуацию с ценами. Во втором квартале появилось сразу три проекта с ценовым диапазоном $380–900 тыс., два проекта с ценовым диапазоном $267–614 тыс., два — $150-385 тыс. и один в диапазоне $870–1720 тыс.

Новый взгляд на зонирование

Лето 2006 года было переломным не только в плане роста цен. Меняются и площади предлагаемых к продаже домов. Пока застройщики тяготеют к увеличению участков и одновременному уменьшению пятен застройки. Тенденция оптимизации загородного дома, на наш взгляд, будет продолжаться в ближайшие три года, пока не будут четко сформированы три типа предложения:

* дома для постоянного проживания от 200 кв. м.

* загородные дома сезонного проживания 120–200 кв. м.

* дома дачного типа до 140 кв. м.

Этот процесс может занять не менее пяти-семи лет, в течение которых сформируются как районы постоянного проживания, так и массивы дачной застройки (известно, что все типы массивов предъявляют разные требования к набору окружающей инфраструктуры). Можно предполагать, что в результате естественной сегментации будут сформированы три типа поселков в трех зонах удаленности от города: первые — до 50 км, вторые — в зоне 50–100 км, третьи — за пределами 100-километрового радиуса. Сегодня можно говорить лишь о начале формирования таких зон, и только в северном направлении. Для южного, в силу географических особенностей Ленобласти, очевидно, сложатся несколько иные стандарты. Впрочем, тенденцию к расслоению сегмента коттеджных поселков можно вывести из сегодняшней статистики (значительная ее доля осталась за рамками сегодняшнего обзора): до 2005 года существовал рынок дорогих проектов с высокой доходностью. Но в прошедшем году стало формироваться предложение в экономклассе, что сразу же сказалось на средних показателях всего рынка. 2006 год пройдет под знаком замещения выбывающих элитных проектов 2004 года новыми. Рост то в «дорогом», то в «демократичном» сегменте в конечном итоге сделает свое позитивное дело: если не будет экономических катаклизмов, то рынок домов в коттеджных поселках должен перейти к состоянию устойчивого развития. Предпосылки для этого есть.